Предыстория
Механизм защиты прав развивался непрерывно — первые кардинальные изменения были введены в 2013 году. Так, был создан Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, где дополнительно фиксируются вещные права на недвижимость. Кроме того, была ликвидирована монополия коммунальных бюро технической инвентаризации (БТИ). Функции государственных регистраторов смогли выполнять нотариусы. Однако, вместе с положительными изменениями, это вызвало и негативные последствия в виде злоупотреблений в работе с государственными реестрами — 70% злоупотреблений осуществляли 5% субъектов.
Впоследствии, в 2019 году Минюст отменил аккредитацию для многих коммунальных предприятий, которые имели доступ к Госреестру — коммунальные предприятия часто фигурировали в рейдерских схемах захвата недвижимости. Это, конечно, улучшило ситуацию, но комиссия при Министерстве юстиции все еще вынуждена рассматривать значительное количество жалоб.
Учитывая существенную стоимость квартир и, при этом, не всегда высокую правовую осведомленность собственников жилья, появилось большое количество мошенников, нацеленных на незаконное завладение чужими квадратными метрами.
Благодаря развитию системы защиты прав и перевода в цифровом пространстве сведений о праве собственности, сейчас уже довольно редко встречаются схемы, где квадратные метры безосновательно меняют владельца в реестре. Так, вместе с системой защиты прав, развиваются и рейдерские схемы захвата.
Фальсификация правоустанавливающих документов
Наибольшую виктимность для всех мошенничеств с жилой недвижимостью имеют люди, которые покупали её по старым процедурам (до 2013 года). Так, все их правоустанавливающие документы есть только в бумажном виде, а сведения о праве содержатся в реестровых книгах местных бюро технической инвентаризации.
Особенно осторожными следует быть владельцам недвижимости, которые получили свое право до вступления в силу Гражданского кодекса Украины (до 1 января 2004 года). В то время не все договоры купли-продажи недвижимости подлежали нотариальному удостоверению. Например, на биржах, конкурсах, аукционах (публичных торгах), они заключались в простой письменной форме и подлежали регистрации на бирже, с последующей регистрацией в БТИ.
Такие договоры в простой письменной форме, как и справки из бюро технической инвентаризации достаточно легко подделать. Здесь мошенникам даже не приходится привлекать «не чистых на руку» нотариусов и регистраторов - достаточно просто сделать качественный пакет поддельных документов.
Судебная практика
В таком случае, надлежащим способом судебной защиты права будет истребование имущества из незаконного владения лица. Если мошенники продали имущество третьему лицу, которое не знало и не могло знать о мошеннической схеме, это будет истребованием имущества у добросовестного приобретателя. Обычно, судебная практика в таком случае становится на сторону первого владельца имущества, поскольку имущество выбыло из его владения вне его воли. Но, случаются и судебные решения, такие как в деле № 645/4220/16-ц.
Здесь мошенники, подделав завещание, присвоили себе право собственности на квартиру, после чего продали ее посторонним лицам. Суд, ссылаясь на практику ЕСПЧ отмечает, что в здесь имело место бездействие власти в рамках процедур, специально предназначенных для предотвращения мошенничества при совершении сделок с недвижимостью (при оформлении завещания и дальнейшем отчуждении). Также, суд, на основании ст.1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод отмечает, что конструкция, при которой добросовестный приобретатель теряет имущество и сам вынужден искать способы компенсации своих потерь, неприемлема и возлагает на добросовестного приобретателя индивидуальное и чрезмерное бремя. Факт же незаконного отчуждения и допущение продажи квартиры не может порождать правовые последствия для добросовестного приобретателя, но, очевидно, является основанием для возникновения обязанности по возмещению убытков, причиненных таким отчуждением.
То есть, суд в таком случае не возвращает квартиру начальному владельцу, а отправляет его в очередной судебный процесс - против государственных регистраторов, которые допустили факт нарушения права.
Как защищаться?
От такого рода мошенничества достаточно эффективным способом защиты является простая регистрация прав в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это простое юридическое действие лишит возможности злоумышленников подделать правоустанавливающие документы в простой письменной форме, значительно усложнив им жизнь.
Покупка у доверенного лица
Еще одной схемой мошенничества является продажа квартиры доверенным лицом - представителем собственника на основании доверенности. Она пользуется большой популярностью среди мошенников, ведь доверенность - это документ, который подделать не так и сложно, особенно учитывая наличие неоднократных случаев, когда желающие подзаработать нотариусы готовы выписать доверенность на лицо при отсутствии доверителя.
Так, мошенник делает себе доверенность на право полного распоряжения недвижимостью и получения платы за него. Чаще всего мошенники прикрываются фактическим отсутствием владельца в городе или в стране и невозможностью вернуться для совершения сделки (например, из-за карантина).
Если же в деле участвовал «не чистый на руку» нотариус, то разоблачить подделку будет почти невозможно. Здесь вам вряд ли сможет помочь адвокат или нотариус, который будет проводить сделку. Бланк доверенности будет настоящим, она будет действительна в реестре - только подпись доверителя будет поддельной. Для установления факта такого подделки необходимо привлечение эксперта и несколько настоящих образцов подписи доверителя.
Как защищаться?
Для защиты от такого рода схем, можно требовать от доверенного лица немедленного телефонного разговора с владельцем, желательно по видео-связи. Так, нужно спросить его о соседях, квартире, оплате коммунальных услуг. То есть вопросы, ответы на которые мошенники не смогли бы подготовить заранее. Но, если же подготовка к афере была качественной, то никаких сомнений владелец у вас вызывать не будет. Выплату, в таком случае, нужно осуществлять исключительно на банковский счет владельца квартиры. При этом, ни в коем случае нельзя выполнять расчётов наличными у нотариуса.
К сожалению, защититься от такого рода мошенничества при участии нечестного нотариуса почти невозможно. Поэтому я рекомендую все же воздержаться от подписания каких-либо соглашений о покупке недвижимости с представителями владельцев по доверенности. Помните, что ликвидировать этот риск на 100% невозможно, а его последствиями могут быть долгие судебные споры.
Согласно ст.330 ГК Украины, если имущество отчуждено лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст.388 ГКУ имущество не может быть истребовано.
Согласно ч.1 ст.388 ГК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество:
- Было утеряно собственником или лицом, которому он передал его во владение;
- Было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
- Выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.
При этом, имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.
Поэтому, согласно со ст.330, и ст.388 ГК Украины покупатель не получает права собственности на имущество, приобретенное от постороннего лица, у которого не было полномочий действовать от имени владельца, потому что это имущество может быть у него истребовано. Право собственности настоящего владельца в таком случае презюмируется и не прекращается с отчуждением имущества посторонним лицом против воли владельца. Но, вполне вероятно, что такую позицию придется долго доказывать в судебном порядке.
Обращение взыскания на имущество для погашения долга
Для реализации этой схемы могут привлекаться судебные инстанции. Также желательно, чтобы владелец имущества не проживал в своей квартире. Еще лучше - находился за границей. После отъезда владельца за пределы страны, искусственно создается судебный спор о взыскании с владельца долга по поддельной расписке или по возмещению имущественного вреда, который он якобы принёс. Суд признает за владельцем долг и накладывает арест на его недвижимость. После этого частный или государственный исполнитель, который будет действовать в рамках действующего законодательства, инициирует продажу арестованного имущества должника путем проведения публичного аукциона. Средства, полученные от продажи имущества, получат злоумышленники для погашения «долга».
Это уже весьма не простая схема и выполнить ее злоумышленники фактически могут самостоятельно, без привлечения «нечистых на руку» чиновников. Однако, в таком случае, это будет занимать значительный промежуток времени, не менее шести месяцев.
Как защищаться?
В случае длительной поездки за границу, желательно периодически проверять наличие судебных разбирательств касательно вас. Кроме того, стоит проверять почтовый ящик по месту вашей регистрации.
Продажа полученного наследства
Продажа полученного наследства достаточно логично укладывается в реалии, когда наследники хотят продать унаследованную квартиру. Поэтому, как правило, их добродетельность не вызывает сомнений. Следует помнить, что, особенно, если наследство получено только что, завещание может оказаться поддельным, или же на наследство могут претендовать лица, которые прямо на момент подписания договора купли-продажи отстаивают свое право на наследство в суде. Если в дальнейшем право наследника на наследство или на ее часть будет отменено в судебном порядке, то и договор, заключенный им относительно такого недвижимого имущества, будет считаться недействительным.
Такая судебная позиция подтверждается правовым заключением Судебной палаты по гражданским и хозяйственным делам ВС по делу № 6-2233cs16. Здесь лицо, приобретя права собственности на имущество по решению суда, вступившее в законную силу, сразу продала приобретенное. В дальнейшем это решение было отменено. Суд отмечает, что положение ст.388 ГК Украины применяется как основание иска о возврате имущества от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество не по их воле другим путем.
Выбытия имущества из владения собственника на основании судебного решения, принятого в его отношении, но в дальнейшем отмененного, выбывает из владения собственника.
Как защищаться?
К покупке квартиры, приобретенной по завещанию, необходимо относиться очень осторожно. Желательно, чтобы после приобретения права наследником прошло хотя бы несколько месяцев. Обязательно нужно проверить наличие судебных исков к наследнику или исков о признании его прав недействительным. Но следует помнить, что исковая давность для обжалования завещания является общей - 3 года. В случае, если вы не уверены в продавце, от такой сделки также стоит отказаться.
В итоге
Мы рассмотрели лишь основные, самые популярные варианты мошенничества. И фантазия и творчество мошенников безграничны, поэтому к соглашению всегда желательно привлекать компетентных специалистов во избежание рисков.
Итак, для сохранения собственного имущества и средств при покупке квартиры следует придерживаться таких советов:
- Зарегистрировать право собственности на недвижимость в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
- Подключить услугу «SMS-маяк», которая будет отслеживать все изменения в реестре относительно вашего имущества.
- Осторожно относиться к продавцам, которые приобрели право на основании завещания или по решению суда.
- Требовать присутствия на подписании договора купли-продажи собственника имущества и тщательно проверять его документы, избегать подписания соглашения представителем по доверенности.
- Не покупать недвижимость через договоры дарения и всегда указывать в договоре реальную сумму сделки.
- Средства необходимо перечислять на банковский счет владельца путем банковского перевода. Избегайте расчета наличными. Для расчетов можно использовать механизм эскроу-счетов.
- В случае ощущения угрозы для собственного имущества, или желания обеспечить дополнительную безопасность, можно передать имущество в ипотеку своим доверенными лицам с обязательной регистрацией такого обременения в реестре. Можно также воспользоваться заявлением владельца объекта недвижимости о запрете совершения регистрационных действий в отношении собственного объекта недвижимого имущества. Но действительно такое заявление только в течение 10 рабочих дней с момента ее регистрации.
- Не стоит пренебрегать общением с потенциальными соседями и, желательно, неоднократно проверить возможность физического контроля продавца над объектом.
- Проанализировать и прокоммуницировать с балансодержателем дома или управляющей компанией, а также со всеми субъектами предоставления коммунальных услуг.
- Все заявления и заверения продавца, желательно фиксировать нотариально в договоре и предусматривать в договоре последствия их нарушения или невыполнения.
Юрий Хапко, заместитель Главы Комитета АЮУ по недвижимости и строительству, адвокат, к.ю.н., старший партнер TOTUM LF
