— Власне житло — це річ, заради придбання якої людям часто доводиться працювати значну частину життя. Відтак, стійкість права власності на свою квартиру є надважливою та має перебувати під пильною охороною держави.
Передісторія
Механізм захисту права розвивався безперервно — перші кардинальні зміни були запроваджені у 2013 році. Так, був створений Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, де додатково фіксуються речові права на нерухоме майно. Крім того, була ліквідована монополія комунальних бюро технічної інвентаризації (БТІ). Функції державних реєстраторів змогли виконувати нотаріуси. Проте, разом із позитивними змінами, це викликало й негативні наслідки у вигляді зловживань в роботі з державними реєстрами, 70% зловживань здійснювали 5% суб’єктів.
Згодом, у 2019 році Мін’юст скасував акредитацію для багатьох комунальних підприємств, які мали доступ до Держреєстру речових прав на нерухоме майно — комунальні підприємства часто фігурували в рейдерських схемах захоплення нерухомості. Це, звісно, покращило ситуацію, проте комісія при Міністерстві юстиції все ще змушена розглядати значну кількість скарг.
З огляду на суттєву вартість квартир та, при цьому, не завжди високу правову обізнаність власників житла, з’явилася значна кількість шахраїв, націлених на незаконне заволодіння чужими квадратними метрами.
Через розвиток системи захисту права та переведення до цифрового простору відомостей про право власності, наразі вже досить рідко зустрічаються схеми, де квадратні метри безпідставно змінюють власника в реєстрі. Так, разом із системою захисту прав, розвиваються і рейдерські схеми захоплення.
Фальсифікація правовстановлюючих документів
Найбільшу віктимість для всіх шахрайств із житловою нерухомістю мають люди, які купували її за старими процедурами (до 2013 року). Так, всі їх правовстановлюючі документі наявні виключно в паперовому вигляді, а відомості про право містяться в реєстрових книгах місцевих бюро технічної інвентаризації.
Особливо обережними варто бути власникам нерухомого майна, які набули своє право до набрання чинності Цивільним кодексом України (до 1 січня 2004 року). На той часи не всі договори купівлі-продажу нерухомості підлягали нотаріальному посвідченню. Наприклад, на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), вони укладалися в простій письмовій формі та підлягали реєстрації на біржі, з подальшою реєстрацією в БТІ.
Такі договори в простій письмовій формі та довідки з бюро технічної інвентаризації досить легко підробити. Тут шахраям навіть не доводиться залучати «не чистих на руку» нотаріусів і реєстраторів — достатньо просто зробити якісний пакет підроблених документів.
Судова практика
В такому випадку, належним способом судового захисту права буде витребування майна з незаконного володіння особи. Якщо шахраї продали майно третій особі, яка не знала і не могла знати про шахрайську схему, це буде витребуванням майна у добросовісного набувача. Зазвичай, судова практика в такому випадку стає на сторону першого власника майна, бо майно вибуло з його володіння поза його волею. Проте, трапляються судові рішення такі як у справі № 645/4220/16-ц.
В зазначеній справі шахраї, шляхом підроблення заповіту присвоїли собі право власності на квартиру, після чого продали її стороннім особам. Суд, посилаючись на практику ЄСПЛ зазначає, що у вказаній справі мало місце бездіяльність влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном (при оформленні заповіту та при подальшому відчуженні). Також суд на підставі статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зазначає, що конструкція, за якої добросовісний набувач утрачає майно й сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар, а факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов’язку щодо відшкодування збитків, завданих таким відчуженням.
Тобто, суд в такому випадку не повертає квартиру початковому власнику, а відправляє його до чергового судового процесу — проти державних реєстраторів, які допустили факт порушення права.
Як захищатися?
Від такого роду шахрайства досить ефективним способом захисту є проста реєстрація свого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Ця проста юридична дія позбавить можливості зловмисників підробити правовстановлюючі документи в простій письмовій формі, значно ускладнивши їм життя.
Купівля у довіреної особи
Ще однією, досить популярною схемою шахрайства є продаж квартири довіреною особою - представником власника на підставі довіреності. Вона користується значною популярністю серед шахраїв, адже довіреність — це документ, який підробити не так і складно, особливо зважаючи на наявність непоодиноких випадки, коли охочі підзаробити нотаріуси готові виписати довіреність на особу за відсутності довірителя.
Так, шахрай робить собі довіреність на право повністю розпоряджатися нерухомістю та отримувати за нього плату. В більшості випадків, шахраї прикриваються фактичною відсутністю власника в місті чи в країні та неможливістю повернутися для вчинення угоди (наприклад, через карантинні обмеження).
Якщо ж у справі брав участь «не чистий на руку» нотаріус, то викрити підроблену довіреність буде майже неможливо. Тут вам навряд чи зможе допомогти адвокат чи нотаріус, який буде проводити угоду. Бланк довіреності буде справжнім, вона буде дійсна в реєстрі — лише підпис довірителя буде підробним. Для встановлення факту такого підроблення необхідне залучення експерта та декілька справжніх зразків підпису довірителя.
Як захищатися?
Для захисту від такого роду схем, можна вимагати від довіреної особи негайної телефонної розмови, бажано з відео-зв’язком із власником. Так, потрібно поставити власнику питання щодо сусідів, квартири, сплати комунальних послуг та інші питання, відповіді на які шахраї не змогли б завчасно підготувати. Проте, якщо підготовка до афери була якісною, то жодних сумнівів власник у вас викликати не буде. Сплату, в такому випадку, потрібно здійснювати виключно на банківський рахунок власника квартири. При цьому, в жодному разі не можна виконувати розрахунків готівкою у нотаріуса.
На жаль, захиститися від такого роду шахрайства за участі нечесного нотаріуса майже неможливо. Тому я рекомендую все ж утриматися від підписання будь-яких угод щодо купівлі нерухомості з представниками власників за довіреністю. Пам’ятайте, що зняти цей ризик на 100% неможливо, а його наслідками можуть бути довгі судові спори.
За ст.330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває права власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦКУ майно не може бути витребуване у нього.
За ч.1 ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
- Було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
- Було викрадене у власника чи особи, якій він передав майно у володіння;
- Вибуло з володіння власника чи особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
При цьому, майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Відтак, згідно до ст.330, 388 ЦК України покупець не набуває права власності на майно, придбане від сторонньої особи, у якої не було повноважень діяти від імені власника, бо це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується та не припиняється з відчуженням майна сторонньою особою проти волі власника. Проте, вірогідно, таку позицію доведеться довго доводити в судовому порядку.
Звернення стягнення на майно для погашення боргу
Для реалізації цієї схеми можуть залучатися судові інстанції. Також бажано, щоби власник майна не проживав у своїй квартирі. Ще краще — перебував за кордоном. Після від’їзду власника за межі країни штучно створюється судовий спір щодо стягнення з власника боргу за підробною розпискою чи з відшкодування майнової шкоди, яку він начебто спричинив. Суд визнає борг за власником і накладає арешт на його нерухомість. Після цього приватний або державний виконавець, який буде діяти в межах чинного законодавства, ініціює продаж арештованого майна боржника шляхом проведення публічного аукціону. Кошти, отримані від продажу майна, отримають зловмисники для погашення «боргу».
Це вже досить не проста схема і виконати її зловмисники фактично можуть власноруч, без залучення «не чистих на руку» посадовців. Проте, в такому разі, це буде займати значний проміжок часу, не менше, ніж шість місяців.
Як захищатися?
У разі тривалої поїздки закордон, бажано періодчино перевіряти наявність судових проваджень відносно вас. Крім того, варто перевіряти поштову скриньку за місцем вашої реєстрації.
Продаж отриманої спадщини
Продаж отриманої спадщини досить логічно вкладається до реалій, коли спадкоємці бажають продати отриману в спадок квартиру, тому, зазвичай, їх доброченсність не викликає сумнівів. Слід пам’ятати, що, особливо, якщо спадщина щойно отримана, заповіт може виявитись підробленим, або ж на спадщину можуть претендувати особи, які прямо під час підписання договору купівлі-продажу відстоюють своє право на спадщину в суді. Якщо в подальшому право спадкоємця на спадщину чи на її частину буде скасовано в судовому порядку, то і договір, укладений ним відносно такого нерухомого майна, буде вважатися недійсним.
Така судова позиція підтверджується правовим висновком Судової палати у цивільних та господарських справах ВС у справі № 6-2233cs16. Тут особа, набувши права власності на майно за рішенням суду, яке набрало законної сили, одразу продала набуте. В подальшому це рішення суду було скасоване. Суд зазначає, що положення ст.388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо воно вибуло з володіння власника чи особи, якій він передав майно не з їхньої волі іншим шляхом.
Вибуття майна з володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, проте в подальшому скасованого, вибуває з володіння власника.
Як захищатися?
До купівлі квартири, набутої за заповітом, необхідно ставитися дуже обережно. Бажано, щоби після набуття права спадкоємцем минуло хоча б кілька місяців. Обов’язково потрібно перевірити наявність судових позовів до спадкоємця чи позовів щодо визнання недійсним. Проте, варто пам’ятати, що позовна давність для оскарження заповіту є загальною — 3 роки. В разі, якщо ви не впевнені у продавці, від такої угоди також варто відмовитися.
У підсумку
Ми розглянули лише основні, найпопулярніші варіанти шахрайства. Та фантазія і творчість шахраїв є безмежною, тому до угоди завжди бажано залучати компетентних спеціалістів для уникнення ризиків.
Отже, для збереження власного майна та коштів при купівлі квартири варто дотримуватись таких порад:
- Зареєструвати право власності на нерухомість в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- Підключити послугу «SMS-маяк» яка буде відслідковувати всі зміни в реєстрі відносно вашого майна.
- Обережно ставитись до продавців які набули право на підставі заповіту або за рішенням суду.
- Вимагати присутності на підписанні договору купівлі-продажу власника майна та ретельно перевіряти його документи, уникати підписання угоди представником за довіреністю.
- Не купувати нерухомість через договори дарування та завжди зазначати в договорі реальну суму угоди
- Кошти необхідно сплачувати на банківський рахунок власника шляхом банківського переказу, уникайте розрахунку готівкою. Для розрахунків також можна використовувати механізм ескроу-рахунків.
- У разі якщо відчуття загрози для власного майна, або бажання забезпечити додаткову безпеку можна передати майно в іпотеку своїм довіреними особам з обов’язковою реєстрацією такого обтяження в реєстрі. Можна також скористатись заявою власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, проте така заява дійсна лише протягом 10 робочих днів з моменту її реєстрації.
- Не нехтувати спілкуванням з потенційними сусідами та, бажано, неодноразово перевірити можливість фізичного контролю продавця над об’єктом.
- Проаналізувати та провести комунікації з балансоутримувачами будинку або керуючої компанією, а також з усіма суб’єктами надання комунальних послуг.
- Усі заяви та запевнення продавця, бажано фіксувати нотаріально в договорі та передбачати в договорі наслідки їх порушення чи невиконання.
Юрій Хапко, заступник Голови Комітету АПУ з нерухомості та будівництва, адвокат, к.ю.н., старший партнер TOTUM LF
