1 июля 2021 года состоится официальный старт рынка земли, запуск которого ожидают украинские землевладельцы и землепользователи. Констатируем, что это долгожданное событие, которого кое-кто ждет уже больше 20 лет. Для фермерских хозяйств (далее по тексту - ФХ) жизнь в реалиях функционирования рынка земли может дать как существенный толчок в развитии ФХ, так и банально уничтожить их.
Из-за нехватки финансовой мощи для конкуренции на равных с агрохолдингами ФХ очень трудно. Поэтому мы подготовили своеобразный checklist для фермеров, а именно: на что необходимо обратить внимание с момента запуска рынка земли.
1. Внесение информации о существующем земельном банке в базу ГЗК и ГРП
Если у вас есть в собственности или в пользовании незарегистрированные в Государственном земельном кадастре (далее - ГЗК) земельные участки, рекомендуем немедленно разработать технические документации по землеустройству относительно восстановления (установки) границ земельных участков в натуре (на местности) и зарегистрировать такие земельные участки в базе ГЗК.
Следующим шагом необходимо будет зарегистрировать ваши титульные права на земельные участки в базе Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений (далее по тексту - ГРП), что обезопасит вас от рейдерских посягательств со стороны потенциальных конкурентов в борьбе за наращивание земельного банка.
Рекомендация: в случае, если вы владеете или пользуетесь земельным участком, который не сформирован в базе ГЗК, или титульное право на который отсутствует в базе ГРП, рекомендуем срочно устранить такие недостатки в кратчайшие сроки, для предупреждения наступления негативных последствий, которые связанны с потенциальными судебными спорами и возможной потерей контроля над земельным активом.
2. Аудит существующих договоров аренды земли и внесение изменений в них
Держать руку на пульсе своего бизнеса это не право, а обязанность собственника. Прежде всего необходимо указать на добросовестное использование земельных участков и соблюдения ФХ условий существующих договоров по уплате арендной платы в полном объеме (или выполнения условий по расчету в натуральной форме), использование земельных участков по целевому назначению, проведение севооборотов, соблюдение процедуры возобновления договоров на новый срок или процедуры внесения изменений в условия таких договоров и др.
На практике часто встречаются случаи, когда в условиях большинства договоров аренды земельных участков ФХ заложены «бомбы замедленного действия». Это прежде всего касается положений договоров аренды земельных участков, а именно: усложненная процедура возобновления договоров но новый срок, расширенный и конкретизированный перечень оснований для прекращения или расторжения договоров аренды земли (реорганизация, прекращение или изменение арендатора является основанием для прекращения таких договоров) , ухудшение свойств земли (на момент передачи земельных участков в аренду была проведена агрохимическая паспортизация участков с фиксированием их показателей), условия о двойной индексации платы за землю (индексация арендной платы с учетом индекса инфляции) и др.
Рекомендация: в случае если у вас есть проблемные условия в договорах аренды и/или сроки действия договоров аренды заканчиваются через 1–3 года и/или отсутствуют некоторые важные условия, тогда советуем немедленно инициировать вопрос перед вашими контрагентами о внесении изменений в договора аренды земельных участков. В случае достижения согласия с владельцем вы сможете: внести изменения в сроки действия таких договоров; изменить процедуру возобновления договоров аренды земли предусмотрев механизм «автоматической пролонгации» договоров; исключить или изменить (конкретизировать) проблемные условия договоров и др.
3. Наращивание земельного банка
Наращивание земельного банка возможно как за счет земель частной собственности (которые переданы в пользование и / или управления конкуренту, и / или находятся в таком пользовании бездокументарных), так и за счет государственных или коммунальных земель.
Если в борьбе за земельные активы, которыми пользуются конкуренты, все более или менее понятно с моделями воздействия, а именно: экономическое давление на конкурента путем повышения арендной платы за земельные участки, PR и усиление узнаваемости ФХ на местности, определение слабых сторон оппонента и перспективы внесудебного или судебного воздействия на него и др., то права аренды на новые земли государственной или коммунальной собственности можно будет приобрести исключительно на электронной площадке по проведению земельных аукционов.
Сейчас на сайте Госгеодастра активно публикуется информация о лотах – земельных участках (правах на них), которые подлежат продаже на земельных аукционах. О перечне таких лотов можно узнать более подробно по ссылке: http://www.torgy.dazru.gov.ua/auction.
Рекомендация: старайтесь активно бороться за новые земельные активы, что в перспективе не только повысит рыночную стоимость вашего ФХ, но и в том числе позволит в перспективе масштабировать бизнес.
4. Использование преимущественного права ФХ на приобретение земельных участков
Хотя I (первый) этап рынке сельскохозяйственной земли (до 1 января 2024) открывается исключительно для физических лиц, законодатель предусмотрел возможность для юридических лиц-арендаторов реализовать свое преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения путем передачи преимущественного права физическим лицам-участникам рынка.
В частности, речь идет о возможности юридического лица ІІ (второй) очереди передать преимущественное право «дружественному» физическому лицу на приобретение земельного участка. Такое соглашение заключается между сторонами в письменной форме с последующей регистрацией нотариусом (государственным регистратором) такой информации в ГРП.
После совершения регистрационных действий лицо, передающее преимущественное право должно уведомить об этом собственника земельного участка в течение 3 (трех) рабочих дней с момента регистрации в ГРП указанной информации.
Стоит отметить, что такое преимущественное право может быть передано его субъектом другому лицу только один раз, а дальнейшая передача третьим лицам ранее переданного преимущественного права запрещается.
Рекомендация: необходимо контролировать информацию о арендованных земельных участках в ГРП, а в случае установления желания владельца продать концептуально важный для вас земельный участок, рекомендуем активно использовать преимущественное право ФХ и активно передавать такое право «дружественным» физическим лицам.
5. Консолидация земель и рациональное их использование
ФХ продолжают жить в реалиях существования в массивах (полях) обработки земель так называемой «шахматки». На практике эта проблема решается землепользователями массива (поля) путем заключения «понятийных» («джентльменских») соглашений, которые, по сути, не несут никаких правовых последствий для сторон. Такая ситуация возникает из-за отсутствия банального желания землепользователей перевести сотрудничество с контрагентом в юридическую плоскость.
Предоставленный законодателем инструмент мены (обмена) между землепользователями права аренды (субаренды) на земельные участки, путем заключения соответствующих договоров призван формализовать в юридической плоскости договоренности между всеми землепользователями массива (поля), что позволит сторонам законно консолидировать земли, оптимизировать затраты и эффективно пользоваться землей.
Стоит также обратить внимание некоторых ФХ на перспективу внедрения новых технологий в хозяйственную деятельность ФХ, что в перспективе позволит рационально использовать надлежащие земельные ресурсы, контролировать экономические показатели земель, внедрять мероприятия по мелиорации земель, оперативно бороться с облесением и проводить периодический севооборот.
Рекомендация: после юридического оформления правоотношений между землепользователями массива (поля) стороны приобретут официальные права и обязанности арендатора (субарендатора) по договорам, что позволит предупредить нарушения прав собственников земли от недобросовестного использования арендованными (субарендованными) земельными участками и избежать негативные последствия от такого использования.
6. Привлечение инвестиций для ФХ
Прежде всего хотелось бы обратить внимание ФХ на существующие программы Минагрополитики по поддержке АПК на 2021 год. Некоторые программы могут быть полезными и актуальными для агробизнеса. Более подробно с программами поддержки АПК вы можете ознакомить по ссылке: https://agro.me.gov.ua/ua/pidtrimka.
С открытием рынка земли ФХ могут рассмотреть еще один дополнительный механизм для привлечения инвестиций в развитие собственного дела. Мы сейчас говорим о механизме получения ФХ банковских кредитов, путем передачи банку права собственности (аренды, эмфитевзиса или суперфиция) в залог. При этом, аккумулированные кредитные средства ФХ может использовать для улучшения земель, создания (расширения) производства, улучшение инфраструктуры и др.
Рекомендация: ФХ стоит обращать внимание внимания существующие программы государственной поддержки АПК и при необходимости принимать в них участие. Дополнительным инструментом для привлечения дополнительных средств ФХ выступит передача банкам надлежащих им прав аренды, эмфитевзиса и суперфиция в залог. Такие экономические меры потенциально смогут помочь ФХ не только удержаться «на плаву», но и дать бизнесу новый толчок в развитии.
