1 липня 2021 року відбудеться офіційний старт ринку землі, запуск якого очікують українські землевласники і землекористувачі. Констатуємо, що це довгоочікувана подія, на яку дехто чекає вже більше 20 років. Для фермерських господарств (далі по тексту – ФГ) життя в реаліях функціонування ринку землі може дати як суттєвий поштовх у розвитку ФГ, так і банально знищити їх.
Через брак фінансової потужності конкурувати на рівні з агрохолдингами ФГ дуже важко. Тому, ми підготували своєрідний checklist для фермерів, а саме: на що необхідно звернути увагу з моменту запуску ринку землі.
1. Внесення інформації про існуючий земельний банк в базу ДЗК та ДРРП
Якщо ви маєте у власності або в користуванні не зареєстровані в Державному земельному кадастрі (далі по тексту – ДЗК) земельні ділянки, рекомендуємо негайно розробити технічні документації із землеустрою щодо відновлення (встановлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та зареєструвати земельні ділянки в базі ДЗК.
Наступним кроком необхідно зареєструвати ваші титульні права на земельні ділянки в базі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі по тексту – ДРРП), що убезпечить вас від рейдерських посягань з боку потенційних конкурентів у боротьбі за нарощування земельного банку.
Рекомендація: у випадку, якщо ви володієте або користуєтеся земельною ділянкою, яка не зареєстрована в базі ДЗК, або титульне право на яку не зареєстровано в базі ДРРП, рекомендуємо терміново усунути такі недоліки у найкоротші строки, для попередження настання негативних наслідків, що пов’язані з потенційними судовими спорами та можливою втратою контролю над земельним активом.
2. Аудит існуючих договорів оренди землі та внесення змін до них
Тримати руку на пульсі власного бізнесу це не право, а обов’язок власника. Передусім необхідно вказати на добросовісне використання земельних ділянок і дотримання ФГ умов існуючих договорів щодо сплати орендної плати у повному обсязі (або виконання умов щодо розрахунку в натуральній формі), використання земельних ділянок за цільовим призначенням, проведення сівозмін, дотримання процедури поновлення договорів на новий строк або процедури внесення змін до умов таких договорів та ін.
На практиці трапляються непоодинокі випадки, коли в умовах більшості договорів оренди земельних ділянок ФГ закладені «бомби сповільненої дії». Це передусім стосується положень договорів оренди земельних ділянок, а саме: поновлення договорів на новий строк (ускладнена процедура поновлення договорів), розширений і конкретизований перелік підстав для припинення або розірвання договорів оренди землі (реорганізація, припинення або зміна орендаря є підставою для припинення таких договорів), погіршення стану та властивостей землі (на момент передачі земельних ділянок в оренду була проведена агрохімічна паспортизація ділянок з фіксуванням їх показників), умови про подвійну індексацію плати за землю (індексація орендної плати з урахуванням індексу інфляції) та ін.
Рекомендація: у випадку якщо ви маєте проблемні умови в договорах оренди та/або строки дії договорів оренди закінчуються через 2-3 роки та/або відсутні деякі важливі умови, тоді радимо негайно ініціювати питання перед вашими контрагентами щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок. У випадку досягнення згоди з власником, ви матимете можливість внести зміни до строків дії таких договорів; процедури поновлення договорів оренди землі, передбачивши механізм «автоматичної пролонгації» договорів; виключити або змінити (конкретизувати) проблемні умови договорів та ін.
3. Нарощування земельного банку
Нарощування земельного банку можливе як за рахунок земель приватної власності (які передані в користування та/або управління конкуренту, та/або перебувають в такому користуванні бездокументарно), так і за рахунок земель державної або комунальної
Якщо в боротьбі за земельні активи, якими користуються конкуренти все більш-менш зрозуміло з моделями впливу, а саме: економічний тиск на конкурента шляхом підвищення орендної плати, PR і посилення впізнаваності ФГ на місцевості, визначення слабких сторін опонента та перспективи позасудового або судового впливу на нього та ін., то права оренди на нові землі державної або комунальної власності можливо буде набути виключно на електронному майданчику з проведення земельних аукціонів.
Зараз на сайті Держгеокдастру активно публікується інформація про лоти – земельні ділянки (права на них), які підлягають продажу на земельних аукціонах. Про перелік таких лотів можливо дізнатися більш детально за посиланням: http://www.torgy.dazru.gov.ua/auction.
Рекомендація: намагайтеся активно боротися за нові земельні активи, що в перспективі не тільки підвищить ринкову вартість вашого ФГ, а й додатково дозволить в перспективі масштабувати бізнес.
4. Використання переважного права ФГ на придбання земельних ділянок
Хоча І (перший) етап ринку сільськогосподарської землі до 1 січня 2024 відкривається виключно для фізичних осіб, однак законодавець передбачив можливість для юридичних осіб-орендарів реалізувати своє переважне прав на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення шляхом передачі переважного права фізичним особам-учасникам ринку.
Зокрема, мова йде про можливість юридичної особи ІІ (другої) черги передати переважне право «дружній» фізичній особі на придбання земельної ділянки. Така угода укладається між сторонами в письмовій формі з подальшою реєстрацію нотаріусом (державним реєстратором) вказаної інформації в ДРРП. Після здійснення реєстраційних дій особа, що передає переважне право повинна повідомити про це власника земельної ділянки протягом 3 (трьох) робочих днів з моменту реєстрації в ДРРП вказаної інформації.
Варто зазначити, що таке переважне право може бути передано його суб’єктом іншій особі лише один раз, а подальша передача третім особам раніше переданого переважного права забороняється.
Рекомендація: контролювати інформацію про орендовані земельні ділянки в ДРРП, а у випадку встановлення бажання власника продати концептуально важливу для вас земельну ділянку, рекомендуємо активно використовувати переважне належне ФГ та активно передавати таке право «дружнім» фізичним особам.
5. Консолідація земель та їх раціональне використання
ФГ продовжують жити в реаліях існування в масивах (полях) обробітку земель так званої «шахматки». На практиці ця проблема вирішується землекористувачами масиву (поля) шляхом укладення «понятійних» («джентльменських») угод, які по суті не несуть жодних правових наслідків для сторін. Така ситуація виникає через відсутність банального бажання землекористувачів перевести співпрацю з контрагентом у юридичну площину.
Наданий законодавцем інструмент міни (обміну) між землекористувачами правами оренди (суборенди) на земельні ділянки, шляхом укладення відповідних договорів покликаний формалізувати в юридичній площині домовленості між усіма землекористувачами масиву (поля), що дозволить законно консолідувати землі, оптимізувати витрати та ефективно користуватися землею.
Варто також звернути увагу деяких ФГ на перспективу впровадження нових технологій у господарську діяльність господарства, що в перспективі дозволить раціонально використовувати належні земельні ресурси та контролювати економічні показники земель, впроваджувати заходи з меліорації земель, оперативно боротися із залісненням, проводити періодичні сівозміни.
Рекомендація: після юридичного оформлення правовідносин між землекористувачами масиву (поля) сторони набудуть офіційні права та обов’язки орендаря (суборендаря) за договорами, що дозволить попередити порушення прав власників землі від недобросовісного користування орендованою (суборендованою) земельною ділянкою та уникнути негативних наслідків від такого користування.
6. Залучення інвестицій для ФГ
Перш за все хотілося б звернути увагу ФГ на існуючі програми Мінагрополітики і щодо підтримки АПК на 2021 рік. Деякі програми можуть бути корисними та актуальними для ФГ. Більш детально з програмами підтримки АПК ви можете ознайомити за посиланням: https://agro.me.gov.ua/ua/pidtrimka.
З відкриттям ринку землі ФГ можуть розглянути ще один додатковий механізм для залучення інвестицій у розвиток власної справи. Ми зараз говоримо про механізм отримання ФГ банківських кредитів, шляхом передачі банкам прав власності (оренди, емфітевзису або суперфіцію) у заставу. При цьому, акумульовані кредитні кошти ФГ може використати для поліпшення земель, створення (розширення) виробництва, покращення інфраструктури та ін.
Рекомендація: ФГ варто звертати увагу на існуючі програми державної підтримки та за необхідності приймати в них участь. Додатковим інструментом для залучення ФГ коштів виступить передача банкам належних їм прав оренди, емфітевзису та суперфіцію у заставу. Такі економічні заходи потенційно зможуть допомогти ФГ не тільки втриматися «на плаву», а й дати бізнесу новий поштовх в розвитку.
