Что говорит Гражданский кодекс Украины. Начну, пожалуй, с того, что по договору найма наймодатель передает либо обязуется передать имущество в пользование на срок (759 ГКУ). То есть консенсуальный договор аренды допустим и немедленная передача не является необходимой для заключения договора. Кроме того, об обязательной передаче во владение, свойственной вещам, законодатель умалчивает, ограничиваясь упоминанием пользования.
Предметом найма могут быть как индивидуально-определенные непотребляемые вещи, так и имущественные права (!) - ст. 760 ГКУ. Очевидно, это положение возникло как рефлексия на необходимость аренды квази-земельных участков - земельных паев, возникших сразу после ликвидации колхозов в середине 90-х. К концу 2000-х большинство из них (паев) исчезло, трансформировавшись в реальные земельные участки, а необычная норма осталась. Статья 761 ГКУ говорит о том, кому принадлежит право передачи имущества в наем: (а) собственник вещи; (б) лицо, которому принадлежат имущественные права; (в) лицо, уполномоченное на заключение договора найма.
Пару замечаний по этому поводу: законодатель говорит именно о праве передачи в аренду, а не о праве заключения договора; круг арендодателей включает обладателей имущественных прав. Это можно толковать ограничительно для случаев аренды имущественных прав, а можно более широко - для случаев передачи в аренду будущей вещи.
В свете овеществления прав требования инвесторов на строящуюся недвижимость, т.е. использования судами доктрины «права ожидания», упомянутая ст.761 может быть гипотетически использована для обоснования возможности передачи в аренду вещи, которая еще не существует либо еще не принадлежит арендодателю. Аналогия с куплей-продажей (ст.658 ГКУ) напрашивается сама собой: право продажи по общему правилу также принадлежит собственнику, что никак не противоречит заключению договора относительно будущих вещей (созданных либо приобретенных в будущем), и это прямо предусмотрено ст.656 ГКУ.
Что говорит судебная практика. Все обнаруженные нами решения судов высших инстанций исходили из позиции необходимости признания недействительными договоров аренды, заключенных арендодателями - несобственниками, если они не были уполномочены собственниками. Приведу несколько решений Верховного Суда (908/1809/17 от 16.05.18; 910/5946/18 от 05.03.19) и его предшественника Высшего хозяйственного суда Украины (914/3493/15 от 12.04.16).
Суды обосновывали такую позицию наличием исключительно у собственника распорядительной власти. Без нее, по мнению суда, заключение договора найма (которое судами приравнивается к праву передачи в аренду) иным лицом вопреки воле собственника неправомерно, т.к. противоречит ст.761 ГКУ. Нам не удалось обнаружить дел в отношении аренды будущей вещи. Тем не менее, такая правовая конструкция прямо предусмотрена для случаев финансового лизинга ч.2 ст.1 ЗУ «О финансовом лизинге». Лизинг, как известно, это разновидность найма отягощенного элементами купли-продажи и считать его чем-то особенным, чем-то sui generis не представляется возможным.
Вместо заключения. Положения гражданского законодательства уже подготовили достаточную нормативную основу для заключения договоров - оснований установления вещных прав в отношении будущих и чужих вещей. Это прямо предусмотрено нормами о купле-продаже, об ипотеке и о лизинге. Нет никаких решающих аргументов, чтобы правопорядок не противился таким конструкциям в отношении более сильных и весомых вещных прав - собственности и ипотеки, и был негативно настроен в аналогичных случаях к аренде, приобретающей вещный характер только в отношении земли да долгосрочного найма (более 3-х лет) для иной недвижимости.
Судебная практика, безжалостно уничтожающая договор аренды только на том основании, что арендодатель не является собственником, должна концентрироваться не на (не-)действительности договора, а на правомерности приобретении права аренды от ненадлежащего арендодателя, чего мы пока не наблюдаем.
Для того, чтобы обезопасить вас от мошеннических действий с имуществом, ЛІГА:ЗАКОН создала специальный сервис SMS-МАЯК. С его помощью об изменениях в реестре недвижимости можно оперативно узнать SMS-сообщением, электронным письмом, а также сообщением в кабинете пользователя. Для получения упреждающей информации об изменении имущественных прав на земельные участки можно воспользоваться сервисом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ.
