Развитие земельных правоотношений является одним из ключевых показателей экономического развития и инвестиционной привлекательности любого государства. Поэтому неудивительно, что земельные споры остаются наиболее актуальной категорией дел, рассматриваемых судами, а положительное решение которых имеет большое значение для бизнеса.
Учитывая это, мы подготовили для вас обзор ключевых, по нашему мнению, решений Верховного Суда, которые могут в значительной степени повлиять на подходы и концепции решения земельных споров.
|
Онищенко Олег |
ОТНОСИТЕЛЬНО БЕСПЛАТНОГО ВЫДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(Постановление КАС по делу № 819/570/18)
Конституция Украины гарантирует право собственности на землю.
Однако все знают, что на практике получить земельный участок бесплатно чрезвычайно трудно из-за позиции органов местного самоуправления, которые обычно оперируют необоснованными отказами.
Причинами для отказа может быть отсутствие свободных земельных участков или наличие очереди на их получение. Как результат, заявления граждан часто даже не рассматриваются на заседании местного совета, что, конечно, является нарушением их прав.
При этом стоит отметить, что в украинском законодательстве нет такого понятия как «резервирование (бронирование) земель», поэтому отказ из-за существования очереди на землю является безосновательным.
В то же время, людям следует знать, что законодательство содержит четкие причины обоснованного отказа в бесплатном выделении земли. Главной из них является несоответствие места расположения объекта требованиям законов, генеральных планов населенных пунктов и другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований.
Что решил Верховный Суд по вопросу бесплатного выделения земли?
Одним из примеров является дело № 819/570/18, в котором Кассационный административный суд принял окончательное решение в сентябре 2019 года.
Полный текст постановления доступен в системе анализа судебных решений VERDICTUM, которую можно протестовать.
Так, по фабуле, конфликт возник между гражданином и сельсоветом, который трижды отказывал в выделении 12 соток земли для строительства и обслуживания жилого дома. Истец несколько раз через суд обжаловал отказ, но орган местного самоуправления все равно не принял соответствующего решения.
Верховный Суд установил, что у сельсовета не было оснований для отказа гражданину, который подавал ходатайство в порядке статьи 118 Земельного кодекса Украины и отметил, что, согласно законодательству, если орган местной власти в течение одного месяца не дал разрешение на разработку проекта землеустройства, то гражданин может заказать проект самостоятельно и в течение 30 суток письменно уведомить об этом орган местного самоуправления. При этом, к заявлению необходимо приложить договор на выполнение работ по землеустройству относительно отвода земельного участка.
Таким образом, этим решением Верховный Суд фактически предоставил разъяснение, как добиться бесплатного получения земельного участка и как сделать так, чтобы статья 118 Земельного кодекса начала работать в соответствии с Конституцией и в пользу граждан.
|
Саламаха Дмитрий |
ОТНОСИТЕЛЬНО ОДНОСТОРОННЕГО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
(Постановление КГС по делу № 623/2421/16-ц)
В этом году Верховный Суд счёл возможным расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Интерес этого решения заключается в том, что спор о расторжении договора аренды земли рассматривался по иску одной стороны без наличия каких-либо оснований и предпосылок для этого, в том числе невыполнением арендатором условий договора, а лишь при наличии волеизъявления и желания владельца земельного участка разорвать такой договор.
Мотивируя своё решение, суд кассационной инстанции, в частности, отметил следующее.
Закон Украины «Об аренде земли» является специальным законом и имеет приоритет перед другими законами в применении к спорным правоотношениям.
Этим законом предусмотрено, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законодатель допускает расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено условиями договора.
Судом установлено, что соответствующими пунктами договоров, которые были предметом исследования в деле, предусмотрена возможность расторжения договора аренды земли в одностороннем порядке, не оговаривая такое расторжение наступлением каких-либо условий, в том числе невыполнением арендатором условий договора, а значит, может быть реализовано в случае наличия соответствующего волеизъявления одной из сторон.
Согласно ч. 3 ст. 651 ГК Украины, в случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.
Следовательно, упомянутое решение Верховного Суда фактически рекомендует арендаторам указывать в договоре пункт о том, что: «Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается». Это поможет предотвратить рейдерский захват земли.
Уберечься от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля от ЛІГА:ЗАКОН, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через уведомление в кабинете пользователя).
ОТНОСИТЕЛЬНО УСТАНОВКИ (ДЕМОНТАЖА) ВРЕМЕННЫХ СООРУЖЕНИЙ (МАЛЫХ АРХИТЕКТУРНЫХ ФОРМ)
(Постановление КГС по делу № 209/5369/15)
Предметом спора по данному делу является возмещение вреда, причиненного, по мнению истца, неправомерным демонтажем его павильонов, что повлекло порчу и нанесение механических повреждений этим временным сооружениям.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы, Верховный Суд пришел к выводу, что демонтаж самовольно установленных временных сооружений является осуществлением контроля за благоустройством города органами местного самоуправления и не является вмешательством в право на мирное владение имуществом и сформировал следующую правовую позицию:
В соответствии с Законом Украины «О благоустройстве населенных пунктов», организацию благоустройства обеспечивают местные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления в соответствии с полномочиями, установленными законом.
Решение местных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по благоустройству территории определенного населенного пункта является обязательным для выполнения размещенными на этой территории предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, которые на ней проживают.
В ходе судебного разбирательства установлено, что любые решения о передаче истцу в собственность или в пользование земельных участков по месту расположения павильонов в установленном законом порядке не принималось.
Истцом не представлено суду никаких доказательств получения соответствующей разрешительной документации для размещения указанных им временных сооружений.
В этом деле Верховный Суд активно использовал практику ЕСПЧ, подняв вопрос пропорциональности вмешательства органов государственной власти в право собственности граждан.
Относительно пропорциональности вмешательства, вопрос защиты окружающей среды обусловливает постоянный и устойчивый интерес общественности, а следовательно, и органов государственной власти. Экономические интересы и даже некоторые основные права, включая право собственности, не должны превалировать над экологическими соображениями
Таким образом, Верховный Суд сформулировал позицию, что ограничение права собственности были допустимыми при условии, что между индивидуальными и коллективными интересами установлен разумный баланс.
В то же время, если у владельца МАФа есть все правоустанавливающие документы, то вопросов к нему со стороны органа местного самоуправления возникнуть не должно.
По этому поводу показательным является постановление БП ВС от 12 декабря 2018 года, дело № 826/10330/17, где Верховный Суд признал противоправными действия Департамента благоустройства по демонтажу объекта; признал противоправными действия коммунального предприятия по благоустройству касательно демонтажа имущества собственника и обязал коммунальное предприятие на безвозмездной основе вернуть владельцу изъятую малую архитектурную форму.
ОТНОСИТЕЛЬНО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА МЕНЫ С ДОПЛАТОЙ
(Постановление БП ВС по делу № 227/1506/18 )
В Украине уже длительное время действует так называемый «мораторий на продажу земли».
Однако могут ли считаться договора мены земельных участков с доплатой договорами купли-продажи? Подпадают ли они под мораторий?
Большая Палата Верховного Суда категорически высказалась, что - «НЕТ!», учитывая следующее.
Установленный Переходными положениями ЗК Украины запрет отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения предусматривал исключения, одним из которых была возможность обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом, а не земельной доли (пая) на другую земельную долю (пай).
По договору мены (бартера), каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен. Договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости.
Решение ЕСПЧ от 22 мая 2018 по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» (Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine, заявления № 846/16 и № 1075/16), которое наделало шума в данном виде правоотношений в прошлом году, не может трактоваться как специальное разрешение на свободный оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения безотносительно к предписаниям нормативных актов Украины.
Таким образом, Большая Палата Верховного Суда решила исключительную правовую проблему, отступила от заключения Верховного Суда Украины и отказалась принимать решение ЕСПЧ как разрешение на свободный оборот земельных участков.
Практику Европейского суда по правам человека вы можете найти в модуле «Судебная практика» ИПС ЛIГА:ЗАКОН. Тестовый доступ к ИПС можно получить по ссылке
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗАКЛЮЧЁННЫЙ С НОВЫМ ОРЕНДАТОРОМ, МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАН НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ПО ИСКУ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ И НЕРАСТОРГНУТОМУ ДОГОВОРУ
(Постановление БП ВС по делу № 587/2135/16-ц)
Разрешая споры о признании сделок недействительными, суд должен установить наличие обстоятельств, с которыми закон связывает признание сделок недействительными на момент их совершения (заключения) и наступления соответствующих последствий, и в случае удовлетворения исковых требований - указать в решении, в чем конкретно заключается неправомерность действий стороны и каким нормам права не соответствует обжалованная сделка.
Большая Палата Верховного Суда считает, что, поскольку предметом спора является, в частности, недействительность с момента совершения обжалованного договора, то заключение ответчиками дополнительного соглашения о расторжении этого договора и возвращении земельного участка при рассмотрении дела с внесением записи о прекращении вещного права фермерского хозяйства в соответствующий реестр не является основанием для прекращения производства по делу из-за отсутствия предмета спора (близкие по смыслу выводы сформулированы в постановлениях БП ВС от 27.11.2018 по делу № 905/1227/17 и от 20.03.2019 по делу № 587/2110/16-ц).
В результате заключения оспариваемого договора, фермерское хозяйство получило право аренды земельного участка, что стало препятствием для истца в реализации аналогичного права на тот же земельный участок.
Учитывая это, Большая Палата Верховного Суда констатировала факт нарушения прав истца на аренду земельного участка и наличие оснований для признания оспариваемого договора недействительным.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный арендодателем с новым арендатором, может быть признан недействительным по иску арендодателя по действующему и нерасторгнутому заключенному ранее договору аренды, который является надлежащим истцом в таких спорах.
Cоздавать договоры любой сложности, быть в курсе всех нюансов защиты бизнеса, а также получать необходимые инструменты для ежедневной юридической работы помогут комлексные решения для юридических департаментов и компаний. Детальнее читайте по ссылке
ВЫВОДЫ
Проведённый анализ судебной практики в целом свидетельствует о том, что Верховный Суд без колебаний отступает от существующих правовых позиций в земельных спорах. Поэтому дальнейшая практика несомненно сформирует новые интересные подходы и позиции к применению земельного законодательства, а учитывая возможный запуск в 2020 году открытого рынка земли, актуальность этой темы приобретает немалой значимости.
Саламаха Дмитрий, юрист Практики разрешения споров, Juscutum
Онищенко Олег, юрист Практики разрешения споров, Juscutum
