Розвиток земельних правовідносин є одним із ключових показників економічного розвитку та інвестиційної привабливості будь-якої держави. Тому не дивно, що земельні спори залишаються найбільш актуальною категорію справ, що розглядаються судами, а позитивне вирішення яких має велике значення для бізнесу.
Зважаючи на це, ми підготували для вас огляд ключових, на нашу думку, рішень Верховного Суду, які можуть значною мірою вплинути на підходи та концепції вирішення земельних спорів.
|
Онищенко Олег |
ЩОДО БЕЗКОШТОВНОГО ВИДІЛЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
(Постанова КАС у справі № 819/570/18)
Конституція України гарантує право власності на землю.
Проте всі знають, що на практиці отримати земельну ділянку безкоштовно надзвичайно важко через позицію органів місцевого самоврядування, які зазвичай оперують необґрунтованими відмовами.
Причинами для відмови може бути відсутність вільних земельних ділянок або наявність черги на їх отримання. Як наслідок, заяви громадян часто навіть не розглядаються на засіданні місцевої ради, що, звичайно, є порушенням їхніх прав.
При цьому варто наголосити, що в українському законодавстві немає такого поняття як «резервування (бронювання) земель», тому відмова через існування черги на землю є безпідставною.
В той же час, людям варто знати, що законодавство містить чіткі причини обґрунтованої відмови у безкоштовному виділенні землі. Головною з них є невідповідність місця розташування об'єкту вимогам законів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань.
Що вирішив Верховний Суд з питання безкоштовного отримання землі?
Одним із прикладів є справа № 819/570/18, в якій Касаційний адміністративний суд прийняв остаточне рішення в вересні 2019 року.
Повний текст постанови доступний в системі аналізу судових рішень VERDICTUM, яку можна протестувати.
Так, за фабулою, конфлікт виник між громадянином та сільрадою, яка тричі відмовляла у виділенні 12 соток землі для будівництва та обслуговування житлового будинку. Позивач декілька разів через суд оскаржував відмови, але орган місцевого самоврядування все одно не прийняв відповідного рішення.
Верховний Суд встановив, що у сільради не було підстав для відмови громадянину, який подавав клопотання в порядку статті 118 Земельного кодексу України та зазначив, що, згідно законодавства, якщо орган місцевої влади протягом 1 місяця не надав дозвіл на розробку проєкту землеустрою, то громадянин може замовити проєкт самостійно та протягом 30 діб письмово повідомити про це орган місцевого самоврядування. При цьому, до повідомлення необхідно додати договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Таким чином, цим рішенням Верховний Суд фактично надав роз'яснення, як домогтися безкоштовного отримання земельної ділянки та як зробити так, щоб стаття 118 Земельного кодексу почала працювати у відповідності до Конституції та на користь громадян.
|
Саламаха Дмитро |
ЩОДО ОДНОСТОРОННЬОГО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ПРО ОРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
(Постанова КЦС справі № 623/2421/16-ц )
В цьому році Верховний Суд визнав можливим розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку.
Цікавість цього рішення полягає у тому, що спір про розірвання договору оренди землі розглядався за позовною заявою однієї сторони без наявності будь-яких підстав та передумов для цього, у тому числі невиконанням орендарем умов договору, а лише за наявності волевиявлення та бажання власника земельної ділянки розірвати такий договір.
Мотивуючи своє рішення, суд касаційної інстанції, зокрема, зазначив наступне.
Закон України «Про оренду землі» є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин
Цим законом передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Відтак, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору.
Судом встановлено, що відповідними пунктами договорів, які були предметом дослідження у справі, передбачена можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, не обумовлюючи таке розірвання настанням будь-яких передумов, у тому числі невиконанням орендарем умов договору, а отже може бути реалізовано в разі наявності відповідного волевиявлення однієї зі сторін.
Відповідно до ч. 3 ст. 651 ЦК України, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, вказане рішення Верховного Суду фактично рекомендує орендарям зазначати в договорі пункт про те, що: «Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається». Це допоможе запобігти рейдерському захопленню землі.
Уберегтися від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля від ЛІГА:ЗАКОН, за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS-повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
ЩОДО ВСТАНОВЛЕННЯ (ДЕМОНТАЖУ) ТИМЧАСОВИХ СПОРУД (МАЛИХ АРХІТЕКТУРНИХ ФОРМ)
(Постанова КЦС у справі № 209/5369/15)
Предметом спору у цій справі є відшкодування шкоди, завданої, на думку позивача, неправомірним демонтажем його павільйонів, що потягло псування та нанесення механічних пошкоджень цим тимчасовим спорудам.
За результатами розгляду касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що демонтаж самовільно встановлених тимчасових споруд є здійсненням контролю за благоустроєм міста органами місцевого самоврядування і не є втручанням у право на мирне володіння майном та сформував наступну правову позицію:
Відповідно до Закону України «Про благоустрій населених пунктів», організацію благоустрою населених пунктів забезпечують місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до повноважень, установлених законом.
Рішення місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо благоустрою території певного населеного пункту є обов`язковим для виконання розміщеними на цій території підприємствами, установами, організаціями та громадянами, які на ній проживають.
У ході судового розгляду встановлено, що будь-які рішення щодо передачі позивачу у власність чи у користування земельних ділянок за місцем розташування павільйонів у встановленому законом порядку не приймалось. Позивачем не надано суду жодних доказів отримання відповідної дозвільної документації для розміщення вказаним ним тимчасових споруд.
У цій справа Верховний Суд активно використав практику ЄСПЛ, піднявши питання пропорційності втручання органів державної влади у право власності громадян.
Стосовно пропорційності втручання, питання захисту навколишнього середовища зумовлюють постійний і стійкий інтерес громадськості, а отже, і органів державної влади. Економічні інтереси та навіть деякі основні права, включаючи право власності, не повинні превалювати над екологічними міркуваннями
Таким чином, суд сформував позицію, що обмеження права власності були допустимими за умови, що між індивідуальними та колективними інтересами встановлений розумний баланс.
В той же час, якщо у власника на МАФ є всі правовстановлюючі документи, то питань до нього з боку органу місцевого самоврядування виникнути не повинно.
Стосовно цього показовою є Постанова ВП ВС від 12 грудня 2018 року, справа № 826/10330/17, де Верховний Суд визнав протиправними дії Департаменту благоустрою зі складення доручення на демонтаж об'єкта; визнав протиправними дії комунального підприємства з благоустрою щодо демонтажу майна власника та зобов'язав комунальне підприємство на безоплатній основі повернути власнику вилучену малу архітектурну форму.
ЩОДО УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ МІНИ З ДОПЛАТОЮ
(Постанова ВП ВС у справі № 227/1506/18)
В Україні вже тривалий час діє так званий «мораторій на продаж землі».
Однак чи можуть вважатись договори міни земельних ділянок із доплатою договорами купівлі-продажу? Чи підпадають вони під мораторій?
Велика Палата Верховного Суду категорично висловилась, що - «НІ!», з огляду на наступне.
Встановлена Перехідними положеннями ЗК України заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення передбачала винятки, одним з яких була можливість обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону, а не земельної частки (паю) на іншу земельну частку (пай).
За договором міни (бартеру), кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.
Рішення ЄСПЛ від 22 травня 2018 року у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine, заяви № 846/16 і № 1075/16), яке наробило галасу у даному виді правовідносин в минулому році, не може трактуватися як спеціальний дозвіл на вільний обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення безвідносно до приписів нормативних актів України.
Таким чином, Велика Палата Верховного Суду розв'язала виключну правову проблему, відступила від висновку Верховного Суду України та відмовилася тлумачити рішення ЕСПЛ як дозвіл на вільний обіг земельних ділянок.
Практику Європейського суду з прав людини ви можете знайти в модулі «Судова практика» ІПС ЛІГА:ЗАКОН. Тестовий доступ до ІПС можна отримати за посиланням
ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, УКЛАДЕНИЙ З НОВИМ ОРЕНДАРЕМ, МОЖЕ БУТИ ВИЗНАННО НЕДІЙСНИМ ЗА ПОЗОВОМ ОРЕНДОДАВЦЯ ЗА ЧИНИМ ТА НЕРОЗІРВАНИМ ДОГОВОРОМ
(Постанова ВП ВС у справі № 587/2135/16-ц)
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд має встановити наявність обставин, з якими закон пов'язує визнання правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог - зазначити у судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам права не відповідає оскаржений правочин.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що, оскільки предметом спору є, зокрема, недійсність з моменту вчинення оскарженого договору, то укладення відповідачами додаткової угоди про розірвання цього договору та повернення земельної ділянки під час розгляду справи з внесенням запису про припинення речового права фермерського господарства до відповідного реєстру не є підставою для закриття провадження у справі через відсутність предмета спору (близькі за змістом висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 та від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц).
Внаслідок укладення оскарженого договору фермерське господарство отримало право оренди земельної ділянки, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки.
З огляду на це, Велика Палата Верховного Суду констатувала порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним.
Таким чином, договір оренди земельної ділянки, укладений орендодавцем з новим орендарем, може бути визнаний недійсним за позовом орендодавця за чинним і нерозірваним укладеним раніше договором оренди, який є належним позивачем в таких спорах.
Створювати договори будь-якої складності, бути в курсі всіх нюансів захисту бізнесу, а також отримувати необхідні інструменти для щоденної юридичної роботи допоможуть комлексні рішення для юридичних департаментів і компаній. Детальніше за посиланням
ВИСНОВКИ
Проаналізована судова практика загалом свідчить про те, що Верховний Суд без вагань відступає від існуючих правових позицій у земельних спорах. Тому подальша практика безсумнівно сформує нові цікаві підходи і позиції до застосування земельного законодавства, а враховуючи можливий запуск у 2020 році відкритого ринку землі, актуальність цієї теми набуває неабиякої значущості.
Саламаха Дмитро, юрист Практики вирішення спорів, Juscutum
Онищенко Олег, юрист Практики вирішення спорів, Juscutum
