|
Платить нельзя договориться. Если законодатель сам не расставит знаки препинания, это должны сделать контрагенты между собой. Хотя с принятием Закона № 540-IX об обеспечении дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавируса, Верховная Рада всё же поставила запятую, но куда именно, разберёмся чуть позже. А пока о наболевшем.
Кабинет министров Украины продлил карантин до 24 апреля и ввел режим чрезвычайной ситуации на всей территории страны.
В связи с тем, что власть разрешила по большей части работать только аптекам, автозаправочным станциям и продуктовым ритейлерам, очевидно, под удар попадут предприятия развлекательной и бытовой сферы, туризма и логистики. Они не могут использовать арендную площадь, а значит и не могу получать прибыль.
Поэтому каждого предпринимателя интересует вопрос оплаты арендных платежей в период простоя и особенностей использования форс-мажора как обстоятельства, освобождающего от уплаты таких платежей.
Чтобы решить эту проблему, в частности с арендной платой и с исполнением своих обязательств определёнными категориями малого и среднего бизнеса, парламент официально признал карантин форс-мажором. Закон Украины № 530-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)» вступил в силу 18 марта 2020 года.
Здесь возникает логический вопрос: если карантин - форс-мажор в соответствии с законом, то освобождает ли это автоматически от оплаты аренды? К сожалению - нет, и в каждом конкретном случае необходимо обсудить этот вопрос с арендодателем.
Как провести результативные переговоры и достичь льготных условий оплаты?
Прежде всего, я бы советовал закрепить договорённость с арендодателем об освобождении от уплаты аренды в письменной форме. Для этого вам однозначно нужно собрать максимальное количество аргументов в свою пользу.
1. Если ваше предприятие относится к категории тех, которым запрещено работать, вам необходимо сделать приказ о приостановлении деятельности на период карантина.
2. Объясните арендодателю реальную невозможность использования арендованного помещения (из-за запрета работы предприятия; невозможности добраться в офис или принимать посетителей и т.д.). В этом аспекте можете смело ссылаться на постановлением Кабинета министров Украины от 16.03.2020 № 215, где прямо указано, что с 17.03.2020 запрещена работа торгово-развлекательных центров, заведений общественного питания, других учреждений развлекательной деятельности, фитнес-центров, учреждений культуры, торгового и бытового обслуживания населения.
Кроме того, вам в помощь нормы Гражданского и Хозяйственного кодексов, а именно ч. 4, ч. 6 ст. 762 ГКУ, ст. 286 ХКУ, а так же Закон № 530-IX и новопринятый № 540-IX. Все эти положения действующего законодательства дают право арендатору инициировать изменения в договор аренды и просить уменьшения арендной платы или освобождения от неё.
3. Карантин - форс-мажор. И это ещё один аргумент в пользу арендатора. Пересмотрите в договоре аренды раздел, в котором прописаны положения о форс-мажоре и порядке исполнения обязательств по договору на период его действия. При необходимости стоит обратиться с заявлением в Торгово-промышленную палату Украины относительно засвидетельствования форс-мажорных обстоятельств. Пакет документов, которые необходимо подать в ТПП для получения сертификата можно загрузить здесь: https://bit.ly/2X0xN15
Как получить сертификат о форс-мажорных обстоятельствах читайте тут
4. Не следует требовать от арендодателя полного освобождения от всех платежей связанных с использованием объекта аренды. В частности, от уплаты коммунальных, ведь, арендодатель - это тоже предприниматель, и тоже вынужден вести бизнес в условиях карантина.
5. Мыслите стратегически и на перспективу. Подумайте, чем вы можете быть полезны друг другу, ведь карантин - проблема временная, а испортить хорошие деловые отношения очень легко.
Как показывает практика первых недель карантина, стороны самостоятельно пытаются договориться об условиях уплаты арендных платежей. Сценарии этих договоренностей разные: отсрочка платежей, уменьшение, рассрочка или полное освобождение от них. Поэтому в любом случае первый шаг - это диалог с арендодателем.
Наглядным примером организации «здоровых» отношений между контрагентами стали владельцы столичных ТРЦ «Dream Town» и «Ocean Plaza», которые решили не брать арендную плату со своих арендаторов, которые простаивают в период карантина, введенного в связи с эпидемией коронавируса.
Несколько слов стоит сказать о Законе № 540-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019), который 2 апреля 2020 вернулся в парламент с подписью Президента.
Обратите внимание, что уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS- маяк и SMS- маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или же через сообщение в кабинете пользователя).
Беглый анализ принятого закона позволяет прийти к следующим выводам.
Арендатор освобождается от уплаты арендной платы на время карантина, если он в связи с его введением не может реализовать право пользования арендованным имуществом: принимать посетителей, хранить в помещении вещи, находиться там т.д.
Аналогичные условия освобождения от уплаты арендной платы действуют и сейчас согласно ч. 6 ст. 762 ГК Украины, а значит после вступления в силу Закона № 540-IX, условия освобождения от уплаты арендной платы останутся неизменными, потому этот закон не внесет изменений в правоотношения между арендатором и арендодателем. Впрочем, на период карантина, указанный закон будет считаться специальным нормативным актом по отношению к Гражданскому кодексу и по логике вещей должен применяться именно он.
При этом ссылаться на нормы Закона №540-IX, арендатор сможет только после вступления документа в силу (с момента опубликования) при условии, что обязанность по уплате арендной платы за соответствующий период возник у арендатора после вступления в силу этого закона.
В заключение отмечу, что подав заявление об освобождении от уплаты аренды и освободившись от налога на недвижимое имущество в порядке всё того же Закона № 530-IX, можно существенно сэкономить во время карантина на содержании бизнеса и этими инструментами можно и нужно пользоваться.
Олег Онищенко, младший юрист практики разрешения споров АО Juscutum
Быстро реагировать на изменения в законодательстве, держать руку на пульсе бизнес-значимой информации, а также быть эффективным удаленно, помогут веб-решения ЛІГА:ЗАКОН. Протестировать систему можно по ссылке. Также предлагаем АНТИКРИЗИСНЫЙ ПАКЕТ от ЛІГА:ЗАКОН.
Читайте также:
Обыск в компании: что делать и как не стать «владельцем» подброшенных вещей
Особенности защиты IT-бизнеса при проверках Гоструда
Форс-мажорные обстоятельства во время карантина: юридические аспекты и последствия для бизнеса
Чрезвычайная ситуация или чрезвычайное положение: как ограничиваются наши права
Мораторий на проверки и налоговые каникулы: какие послабления для бизнеса приняли депутаты
