«А ви думали, що Україна так просто. Україна - це супер. Україна - це ексклюзив. По ній
пройшли всі катки історії. На ній відпрацьовані всі види випробувань. Вона загартована
найвищим гартом. В умовах сучасного світу їй немає ціни»
Ліна Костенко
Нельзя не согласиться с Линой Костенко, Украина - это не так просто. Подтверждением этому служат недавно принятые изменения в законодательство об открытии рынка земли. И как по каждому значимому решению: мнения общества разделились, кто-то поддерживает, а кто-то скандирует: «позор, продали Украину». Не принимая ни одну из сторон, я предлагаю рассмотреть те перспективы, которые могут открыться для рейдеров - лиц, пытающихся противоправно захватить ваш бизнес.
|
Предлагаю рассмотреть причины, почему земля станет основной целью для рейдеров, как защититься и когда ждать беду.
Изменения в законодательстве при открытии рынка земли
Закон о рынке земли начнет действовать с 1 июля 2021 года и будет связан с возможностью продажи земельных участков, целевое назначение которых - ведение товарного сельскохозяйственного производства.
До 2023 года включительно покупать землю разрешено только физическим лицам, но не более 100 гектаров в одни руки. После этой даты и юридическим лицам будет предоставлена возможность покупать землю, однако не более 10 тыс. гектаров.
Признание права иностранных компаний на приобретение земли будет решено на референдуме, но, независимо от его результатов, запрещено покупать землю, расположенную ближе 50 км от государственной границы.
Как процветало рейдерство до этого времени
Схем рейдерского захвата в аграрной сфере было немало. Злоумышленники не гнушались подделкой документов с последующей регистрацией права аренды в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Популярным также был самовольный захват чужих земельных участков, сбор на них урожая или осуществление собственного посева. С привлечением адекватного финансового и человеческого ресурса отбить несколько атак законных пользователей было несложно, однако за этот период урожай уже был собран.
Изящным методом было инициирование уголовного производства, в рамках которого накладывался арест постановлением следственного судьи с предоставлением разрешения собрать урожай. Такого типа рейдерство конечно же проявлялось в период сбора урожая, а после - дело закрывали или передавали в райотдел, где оно пылилось.
Однако законодатель подумал о защите аграриев
Незадолго до принятия закона об открытии рынка земли вступили в силу изменения и дополнения в законодательство, направленные на противодействие рейдерству (еще часть вступит в силу позже).
В частности, автоматизирован обмен информацией между реестром прав и земельным кадастром, обязывающий оцифровывать и вносить в реестр информацию на бумажных носителях.
Прекращена деятельность аккредитованных субъектов. Речь идет о регистраторах коммунальных предприятий, имевших доступ к реестрам и проводивших большинство регистрационных действий на заказ рейдеров.
Отменено экстерриториальность проведения регистрационных действий в отношении юридического лица, которая позволяла проводить регистрационные действия независимо от его места нахождения.
Введено обязательное немедленное сообщение владельцев обо всех регистрационных действиях с их имуществом. Внедрена возможность владельца остановить начатые помимо его воли регистрационные действия.
Это далеко не полный перечень тех изменений, которые направлены на защиту бизнеса. Но убережет ли это от земельного бума?
Подробнее об антирейдерских нововведениях читайте здесь
Общие рекомендации по защите бизнеса
Как предупредить или своевременно обнаружить противоправные действия?
Для контроля изменений в реестрах сегодня существует целый перечень Интернет-ресурсов, которые позволяют получать уведомления о таких изменениях, в частности, SMS-Маяк. Однако на 100% это не спасет, поскольку они не охватывают все реестры (а их более 50-ти), а оповещения придет к вам уже после совершенных противоправных действий. Однако это лучше, чем узнать через три месяца.
Способом предупреждения рейдерства также может быть внедрение систем внутреннего контроля и комплаенс, а в случае наличия внутренних сигналов - проведение Internal corporate investigation (внутреннего расследования).
Структурирование; Четко прописанная система ответственности; Оцифровка как можно большего количества информации; Надлежащее оформление, учет и защита недвижимости и активов; Охрана компании профессиональной охранной фирмой.
Механизмов, как предупредить рейдерские действия от партнеров немало, начиная с момента формирования учредительных документов, так и во время работы предприятия. Однако почему-то, возможно из-за чрезвычайно приподнятого эмоционального состояния при создании компаний, партнеры забывают предусмотреть превентивные меры. Это, в свою очередь, становится причиной того, что в дальнейшем приходится возвращать свое предприятие от другого владельца.
Открытый рынок - высокие ставки
Основное, что учитывается рейдерами - это рентабельность проекта. Будем честными, за хорошим масштабным рейдерским захватом стоит покровитель, спонсор. Он не может себе позволить просчитаться и вложить больше денег, чем по результату получит. А с открытием рынка земли ставки будут расти, и за относительно небольшие средства на земельном рынке можно получить огромный прирост.
Концентрация в одних руках. Успешность рейдерского захвата увеличится за счет того, что на огромное количество земли придется провести незначительное число регистрационных действий, ведь земли по 100 гектаров будут в собственности одного лица.
Контроль ОТГ. Хорошо организованная закупка земли в пределах одной территориальной общины позволит компании фактически поставить в зависимость перед собой орган местного самоуправления.
Приватизация массивов, находящихся в аренде. С началом рынка земли наступит эпоха большой приватизации. Ажиотаж вокруг этого будет настолько велик, что можно прогнозировать даже сбои в работе реестров собственности и кадастра. И именно период этой приватизации будет сопровождаться таким количеством противоправных регистрационных действий, которого Украина еще не видела.
Очевидно, что аграриям придется столкнуться с немалыми трудностями. Только надлежащая подготовка и волевые решения позволят встретить открытия рынка земли без потерь, без рейдеров.
Станислав Борис, руководитель проектов практики безопасности бизнеса АО Juscutum
Напомним, сведения о юридическом лице, его участниках и руководителях в автоматическом режиме можно контролировать с помощью сервиса CONTR AGENT.
IT-сервисы SMS-МАЯК и CONTR AGENT доступны в экосистеме по управлению рисками LIGA360.
LIGA360 интегрировала все продукты компании ЛІГА:ЗАКОН в единое информационное пространство, чтобы объединить всю команду для общего управления рисками и поиска новых возможностей в режиме отдаленной работы.
