|
16 січня 2020 року набрав чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (Закон №340-ІХ), яким влада продовжує втілювати в життя обраний курс активної боротьби з рейдерськими захопленнями.
У той час, як в уяві багатьох рейдери продовжують асоціюватися із озброєними угрупованнями, які силою захоплюють підприємства, насправді, самі рейдери постійно удосконалюють схеми захоплення рухомого та нерухомого майна, корпоративних прав, шляхом зміни складу учасників юридичної особи, переоформлення на себе акцій (часток) у статутному капіталі підприємств, та майна, яким користуються підприємства.
В таких умовах виникає потреба у створенні не тільки механізмів боротьби із рейдерством, яке вже відбулося post factum, а в створенні ефективної системи запобіжників рейдерству, тобто, в превентивних заходах захисту.
Саме такі превентивні заходи рейдерству в аграрній сфері влада втілює Законом №340-ІХ.
Зупинимося на ключових з них більш детально
1. Досить дискусійною новелою цього Закону є введення такого запобіжника рейдерству, як «вимога нотаріального посвідчення правочину».
У даному випадку йдеться мова про те, що власник земельної ділянки, нерухомого майна має право встановити вимогу нотаріального посвідчення договору та внесення змін до договору, якщо це договір про встановлення земельного сервітуту, оренду землі, надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, для забудови, або предметом якого є нерухоме майно чи його частина.
Така вимога підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації як обтяження.
Іншими словами, власник встановлює обов'язкову умову того, що зазначені види договорів відносно належної йому земельної ділянки (паю) або нерухомого майна (його частини) обов'язково повинні бути нотаріально посвідчені. В іншому випадку, якщо не буде дотримана така вимога, укладений договір є нікчемний.
Так само, учасник приватного підприємства (товариства) може встановити вимогу нотаріального посвідчення такої юридично значущої дії, як будь-якого правочину із власною часткою в статутному капіталі підприємства (товариства), а
також нотаріального посвідчення свого підпису на будь-яких рішеннях загальних зборів. Відомості про встановлення такої вимоги вносяться у Єдиний державний реєстр юридичних осіб.
Отже, вимога нотаріального посвідчення договорів у сфері користування землею та юридично значущих дій учасника приватного підприємства (у тому числі сільськогосподарського), як запобіжник рейдерству, дозволяє, наприклад, унеможливити протиправне заволодіння земельними частками (паєм) та нерухомим майном (його частиною), у тому числі шляхом підробки договорів, подвійної їх реєстрації, запобігання протиправному поглинанню і захопленню підприємств шляхом підробки рішення загальних зборів, договорів купівлі-продажу корпоративних прав, актів прийому-передачі частки в статутному капіталі.
Варто звернути увагу, що «вимога нотаріального посвідчення» є ініціативним, а не автоматичним заходом, тому власникам земельних ділянок (паїв) та нерухомого майна, учасникам приватних підприємств потрібно самостійно звернутися до нотаріуса для оформлення відповідної «вимоги».
2. Запровадження для певної категорії договорів такої умови, як його поновлення.
Законом №340-ІХ вносяться зміни в Земельний кодекс України, якими окремою статтею запроваджується можливість зазначення в договорах оренди землі про встановлення земельного сервітуту, про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, умови щодо поновлення таких договорів (крім земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою). Перелік договорів, в яких може бути зазначена умова щодо його поновлення, в Законі є вичерпним. При цьому, умова поновлення договору може бути застосована не до всіх земельних ділянок, а лише для користувачів (аграріїв), які орендують нерозподілені та невитребувані земельні ділянки і земельні частки (паї) колективної власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства.
Суть нововведення: якщо сторони договору узгодили умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Обов'язковою умовою є те, що поновлення договору не потребує додаткового оформлення (додаткова угода). Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності такої заяви умови договору продовжуються на той самий строк.
Таким чином, позитивним у цьому запобіжнику є те, що зазначене нововведення дозволить уникнути чисельних судових спорів щодо часу припинення договорів, пов'язаних із користуванням землею.
Уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS- маяк і SMS- маяк Земля за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS- повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
3. Законом введені гарантії аграріям на збирання врожаю, посіяного ними, як орендарями земельних ділянок, у випадку припинення права оренди земельної ділянки.
Законом №340-ІХ вносяться зміни в Закон "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", згідно яких договір оренди нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв), а також тих, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, що не було припинено як юридична особа, припиняється з моменту державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки.
Однак, у разі, якщо припинення договору оренди відбулося до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання врожаю.
При цьому, власнику земельної ділянки гарантується право на відшкодування збитків, пов'язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційному до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
Такі зміни виглядають досить позитивними, оскільки встановлюють взаємні гарантії для орендаря нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок, та тих, що залишилися у колективній власності, а також для потенційних власників цих земельних ділянок, оскільки їм гарантується право на відшкодування збитків на весь період збору врожаю у фіксованому розмірі. Треба звернути увагу, що гарантія відшкодування шкоди буде більш дієвою за умови, якщо в самих договорах оренди землі орендна вартість не буде заниженою.
4. Зміни в частині збільшення вимог до державних реєстраторів прав на земельні ділянки.
Законом 340-ІХ вноситься чимало змін щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно.
В якості нововведень варто відзначити наступні зміни:
1) державним кадастровим реєстраторам надано доступ в онлайн-режимі до відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а державним реєстраторам прав - онлайн-доступ до всіх відомостей, що містяться у Державному земельному кадастрі, та зобов'язано цих реєстраторів перевіряти відомості щодо нерухомого майна в обох реєстрах. У такий спосіб державні реєстратори зможуть більш ефективно перевірити повноваження особи, яка звернулася із заявою про реєстрацію на вчинення дій, перевірити наявність
інформації про нерухоме майно, у тому числі про існування обтяження;
2) відтепер державний реєстратор прав зобов'язаний залишати без розгляду заяву про реєстрацію права на нерухоме майно, якщо кадастровий номер земельної ділянки відсутній у Державному земельному кадастрі;
3) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться відомості про ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього за відповідними правочинами;
4) скасовується необхідність отримання власниками та користувачами земельних ділянок паперових витягів про земельні ділянки з Державного земельного кадастру, відтепер ці дії буде виконувати державний реєстратор самостійно в електронній формі;
5) підвищується особиста відповідальність державних реєстраторів за порушення вимог законодавства при вчиненні реєстраційних дій.
Посилення відповідальності державних реєстраторів прав, запровадження обов'язкових додаткових вимог щодо перевірки стану нерухомого майна, можливих обтяжень щодо нього (включаючи вимоги щодо нотаріального посвідчення правочину) та одночасне бюрократичне спрощення для власників земельних ділянок у наданні документів державному реєстратору, запроваджує запобіжники, які спрямовані на зменшення сумнівних реєстраційних дій.
Крім цього, нововведеннями Закону зобов'язано Кабінет Міністрів України провести інвентаризацію всіх земельних ділянок (документації із землеустрою, складання правовстановлюючих документів), про які немає інформації в Державному земельному кадастрі та права на які зареєстровані до 1 січня 2013 року.
Підсумовуючи наведене, варто зауважити, що чимало правових норм, які подаються Законом 340-ІХ як нові, вже існують в інших законодавчих актах, зокрема, щодо нотаріального посвідчення правочинів за домовленістю сторін (чи вимогою однієї із сторін) щодо обов'язку наявності кадастрового номеру земельної ділянки перед державною реєстрацією прав на неї. Разом з тим, сам факт підвищеної уваги влади до протидії рейдерству (у тому числі в аграрній сфері) та створення системи запобіжників протидії рейдерству є позитивним фактором, які потрібно використовувати на практиці для захисту своїх майнових прав.
Перевірте ваших контрагентів прямо зараз за допомогою сервісу CONTR AGENT від ЛІГА:ЗАКОН
Читайте також:
IT-бізнес захистять від необґрунтованих обшуків
Рейдерське захоплення: як захистити свою нерухомість
Як захистити бізнес у наші дні: поради юристів для CEO та власників компаній
Нові інструменти захисту бізнесу від рейдерства: встановлюємо зону контролю
