$
Целевое назначение, приватизация и принудительное отчуждение: что меняет Закон о планировании использования земель
Анализ Закона № 711-IX от Максима Близинского, адвоката АО "AS Legal"
6.08.2020, 14:30
1295
1
Целевое назначение, приватизация и принудительное отчуждение: что меняет Закон о планировании использования земель
6.08.2020, 14:30
1295
1
Анализ Закона № 711-IX от Максима Близинского, адвоката АО "AS Legal"
Подготовлено специально для
Платформы ЛІГА:ЗАКОН

17.06.2020 года Верховной Радой Украины был принят Закон № 711-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно планирования использования земель», которым вносятся изменения в ряд законодательных актов и кодексов. 22.07.2020 года данный закон уже был подписан Президентом, а 24 июля опубликован в «Голосе Украины».

По сути, это стало продолжением по реформированию земельной отрасли после открытия рынка земли.

Принятием данного закона были внесены изменения в процедуру изменения целевого назначения земельных участков, процедуру принудительного отчуждения земельного участка, согласования целевого назначения участка с функциональным и другие изменения, которые призваны упростить в дальнейшем жизнь как простым гражданам, так и бизнесу. Попробуем разобраться подробнее, какие конкретно произошли изменения, и какие подводные камни могут быть после принятия данного закона.

Сам закон вступает в силу через год после его опубликования, то есть 24.07.2021 года. Хотя некоторые его положения уже вступили в законную силу.

Так, Правительству Украины в шестимесячный срок со дня опубликования закона было поручено утвердить:

  • порядок разработки, обновления, внесения изменений и утверждения градостроительной документации;

  • классификатор видов целевого назначения земельных участков, видов функционального назначения территорий и соотношение между ними, а также правила его применения;

  • порядок и условия предоставления и использования субвенции из государственного бюджета местным бюджетам на разработку комплексных планов пространственного развития территорий территориальных общин;

  • обеспечить приведение министерствами и другими центральными органами исполнительной власти их нормативно-правовых актов в соответствие с настоящим Законом;

  • обеспечить приведение своих нормативно-правовых актов в соответствие с настоящим Законом;

  • другие нормативно-правовые акты, необходимые для реализации принятого закона.

Также, сельские, местные и городские советы до 1 января 2025 года должны внести в Государственный земельный кадастр информацию про:

  • границы территорий памятников, историко-культурных заповедников, исторических ареалов населенных пунктов и зон охраны памятников культурного наследия, указанные в историко-архитектурном опорном плане, утвержденном до вступления в силу настоящего Закона;

  • функциональные зоны территорий, определенные в градостроительной документации на местном уровне, утвержденной до вступления в силу настоящего Закона;

  • ограничения в использовании земель в сфере застройки.

Кроме того, при анализе принятых изменений обращает внимание на себя то, что градостроительная документация, разработка которой начата на местном уровне до 24.07.2022 года, может утверждаться без учета изменений касательно содержания и ее состава, принятых этим законом. Также градостроительная документация, принятая на местном уровне до 24 июля 2024 года, будет сохранять свою силу и в дальнейшем.

Одним из существенных и наиболее интересных изменений является вопрос соотношения целевого назначения земельного участка и его функционального назначения. На сегодня эти вопросы регулируются разными отраслями законодательства: целевое назначение земельного участка - земельным, а функциональное - градостроительным.

После вступления в силу принятых изменений градостроительной документации по сути будет присвоен статус землеустроительной, что, в свою очередь, должно устранить данные разногласия.

Также законодательно теперь будет убрано понятие «видов использование земельного участка». Нередко собственники или пользователи участков страдали от того, что меняли вид использования земельного участка через процедуру смены целевого назначения, а при проверке, например, Госгеокадастром, возникали вопросы.

Теперь четко установлено, что если меняется целевое назначение земельного участка, то меняется и вид использования (или же категория земель).

Кроме того, вводится новое понятие «функциональной зоны территории» - определённая комплексным планом пространственного развития территории территориальной общины, генеральным планом населенного пункта, планом зонирования территории часть территории территориальной общины, по которой определен набор разрешенных видов целевого назначения земельных участков и установлены ограничения в использовании земель в сфере застройки.

Соотношение видов целевого назначения и видов функционального назначения (зоны) территории будет устанавливаться в Классификаторе видов целевого назначения земельных участков, который должен утвердить до 24.01.2021 года Кабинет Министров Украины.

Одним из основных изменений, которые следуют из данного закона, является упрощение изменения порядка целевого назначений участков. На сегодняшний день изменение целевого назначения происходит через разработку проектов землеустройства, утверждение которых происходит на основании решений органов местного самоуправления об изменении целевого назначения участка в течение месяца от получения проекта, согласованного с Госгеокадастром.

Теперь же, благодаря принятым изменениям, собственники земли смогут самостоятельно определять целевое назначение земельного участка в пределах функциональных зон. То есть, без разработки проекта землеустройства и необходимости принятия соответствующего решения местного самоуправления или государственной администрации. К слову, это весьма неплохая экономия средств людей, которые разработку технической документации оплачивали за свой счет.

Исключением из правил остается формирование нового земельного участка из состава земель государственной или коммунальной собственности.

Также, право на самостоятельное изменение целевого назначения участка получили землепользователи, которые пользуются землями государственной и коммунальной собственности, отнесенными к категориям земель жилой и общественной застройки, земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, а также земельных участков (кроме земельных участков, расположенных на территориях, объектах природно-заповедного фонда), на которых расположены здания, сооружения, которые находятся в частной собственности землепользователя.

В таком случае изменение целевого назначения земельного участка не потребует принятия решений Верховной Рады Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым, органа исполнительной власти и органа местного самоуправления, осуществляющего распоряжение соответствующим земельным участком.

Весьма интересной видится и норма о том, что теперь сельхозпроизводители смогут возместить потери при изменении целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, в результате чего земельные участки переводятся в земли других категорий. В таком случае им полагается до 30% от разницы между нормативной денежной оценкой до и после изменения целевого назначения участка.

Но есть и обязательное условие для такого возмещения: необходимо, чтобы собственник (или землепользователь) предоставил обеспечение исполнения обязательства в виде гарантии (от банка или другого фин. учреждения).

По сути, в условиях действующего моратория на отчуждение сельхозземель, возможно участку сельхоз назначения изменить целевое назначение с целью дальнейшего отчуждению третьему лицу, а потом уже вернуть обратно сельхоз назначение участку.

Что произойдет с бесплатной приватизацией земельных участков?

Принятые изменения коснулись и процесса бесплатной приватизации земельных участков и призваны упростить данную процедуру. Процесс должен стать более легким и удобным для простых граждан.

Сейчас, чтобы приватизировать землю, желающему необходимо подать ходатайство о предоставлении в собственность земельного участка в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, который передает в собственность земельные участки коммунальной или государственной формы собственности. К заявлению необходимо обязательно приложить выкопировку с ориентировочным местом расположением земельного участка.

Теперь же, данная процедура будет упрощена, и подача соответствующего заявления в компетентный орган будет происходить в электронном виде, путем использования возможностей Публичной кадастровой карты.

Там же заявитель сможет отобразить ориентировочное место местоположение соответствующего земельного участка и получит возможность копирования и печати поданного электронного заявления вместе с выкопировкой с Публичной кадастровой карты, на которой отражено ориентировочное местоположение соответствующего земельного участка вместе с автоматически присвоенным ей номером. То есть, процедура будет носить больше декларативный характер.

Какие изменения коснулись принудительного отчуждения земельных участков?

Теперь законодатель более четко урегулировал вопрос принудительного отчуждения земельных участков по мотивам общественной необходимости.

В дальнейшем, информация про границы территорий, на которых находятся земельные участки, необходимые для размещения объектов, по которым в соответствии с законом может осуществляться принудительное отчуждение земельных участков по мотивам общественной необходимости, указывается в комплексных планах пространственного развития общин, генеральных планах населенных пунктов и детальных планах территорий. Сведения о таких границах территорий вносят в Государственный земельный кадастр.

Запрещено относительно участков коммунальной и государственной собственности:

- передавать в частную собственность;

- изменять целевое назначение участка для целей, не связанных с размещением указанных объектов;

- заключать договоры аренды, суперфиция, эмфитевзиса (а также обновлять такие договора) без включения пункта об обязательности их расторжения в одностороннем порядке по решению арендодателя без возмещения арендатору убытков, причиненных таким расторжением, а также без возмещения ему стоимости улучшений земельного участка;

- формирование земельных участков для целей, не связанных с размещением указанных объектов (кроме формирования земельных участков путем раздела и объединения уже сформированных земельных участков);

Максимальный срок таких ограничений в пользовании землей устанавливается градостроительной документацией, но не может превышать 10 лет.

Хочется надеяться, что принятые изменения действительно упростят жизнь гражданам и бизнесу при пользовании землей на практике, но для этого еще необходимо провести немало подготовительной работы как со стороны исполнительной власти, так и на местах. А с этим, как известно, у нас бывают проблемы, когда на бумаге написано, но на практике еще не работает.

Максим Близинский, адвокат АО «AS Legal»

Аграрная отрасль переживает времена турбулентности, потому сегодня крайне важно быть на шаг впереди внешних угроз. ЛІГА:ЗАКОН предлагает LIGA360 - комплекс информационно-аналитических продуктов для агробизнеса, который поможет объединить всех сотрудников в единой среде для командного управления рисками и принимать сильные решения для удерживания лидерских позиций. Будьте в курсе противоречивых законодательных изменений, активизации рейдерских атак, состояния контрагентов, партнеров, конкурентов и своего предприятия. Выбирайте LIGA360 для агробизнеса на самых выгодных условиях.

Читайте главные новости, аналитические материалы и интервью ЛІГА:ЗАКОН Бизнес теперь в Telegram! Также подписывайтесь на нашу страницу в Facebook


Войдите, чтобы оставить комментарий

Ця сторінка також доступна для перегляду українською мовою

Перейти до україніської версії сайту