|
17.06.2020 року Верховною Радою України було прийнято Закон № 711-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель», яким вносяться зміни в ряд законодавчих актів, кодексів. 22.07.2020 року даний закон був підписаний Президентом, а 24 липня опублікований в «Голосі України».
По суті, це стало продовженням реформування земельної галузі після відкриття ринку землі.
Прийняттям цього закону були внесені зміни в процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок, процедуру примусового відчуження земельної ділянки, погодження цільового призначення ділянки з функціональним та інші зміни, які покликані спростити надалі життя як простим громадянам, так і бізнесу. Спробуємо розібратися детальніше, які саме відбулися зміни, та які підводні камені можуть виникнути після прийняття даного закону.
Сам закон набуває чинності через рік після його опублікування, тобто 24.07.2021 року. Хоча деякі його положення вже набрали законної сили.
Так, Уряду України в шестимісячний строк з дня опублікування закону доручено затвердити:
порядок розробки, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації;
класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій і співвідношення між ними, а також правила його застосування;
порядок і умови надання та використання субвенцій з державного бюджету місцевим бюджетам на розробку комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад;
забезпечити приведення міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом;
забезпечити приведення своїх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом;
інші нормативно-правові акти, необхідні для реалізації прийнятого закону.
Аналогічно, сільські, місцеві та міські ради до 1 січня 2025 року повинні внести до Державного земельного кадастру інформацію про:
межі територій пам'яток, історико-культурних заповідників, історичних ареалів населених пунктів і зон охорони пам'яток культурної спадщини, зазначені в історико-архітектурному опорному плані, затвердженому до вступу в силу цього Закону;
функціональні зони територій, визначені в містобудівній документації на місцевому рівні, затвердженої до вступу в силу цього Закону;
обмеження у використанні земель в сфері забудови.
Крім того, при аналізі прийнятих змін звертає увагу на себе те, що містобудівна документація, розробка якої розпочата на місцевому рівні до 24.07.2022 року, може затверджуватися без урахування змін щодо змісту та її складу, прийнятих цим законом. Також, містобудівна документація, прийнята на місцевому рівні до 24 липня 2024 року, зберігає свою силу і надалі.
Однією з істотних і найбільш цікавих змін, є питання співвідношення цільового призначення земельної ділянки та її функціонального призначення. На сьогодні ці питання регулюються різними галузями законодавства: цільове призначення земельної ділянки - земельним, а функціональне - містобудівним.
Після набрання чинності прийнятих змін, містобудівній документації по суті буде присвоєно статус землевпорядної, що, в свою чергу, має усунути дані розбіжності .
Також, законодавчо тепер буде прибрано поняття «видів використання земельної ділянки». Нерідко власники або користувачі ділянок страждали від того, що змінювали вид використання земельної ділянки через процедуру зміни цільового призначення, а при перевірці, наприклад, Держгеокадастром, виникали питання.
Тепер чітко встановлено, що якщо змінюється цільове призначення земельної ділянки, то змінюється і вид використання (або ж категорія земель).
Крім того, вводиться нове поняття «функціональної зони території» - визначена комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, планом зонування території частина території територіальної громади, по якій визначено певний набір дозволених видів цільового призначення земельних ділянок та встановлені обмеження у використанні земель в сфері забудови.
Співвідношення видів цільового призначення і видів функціонального призначення (зони) території буде встановлюватися в Класифікаторі видів цільового призначення земельних ділянок , який повинен затвердити до 24.01.2021 року Кабінет Міністрів України.
Однією з основних змін відповідно до цього закону є спрощення зміни порядку цільового призначень ділянок. На сьогодні зміна цільового призначення відбувається через розробку проектів землеустрою, затвердження яких відбувається на підставі рішень органів місцевого самоврядування про зміну цільового призначення ділянки впродовж місяця від отримання проекту, погодженого з Держгеокадастром.
Тепер, завдяки прийнятим змінами, власники землі зможуть самостійно визначати цільове призначення земельної ділянки в межах функціональних зон. Тобто, без розробки проекту землеустрою та необхідності прийняття відповідного рішення місцевого самоврядування або державної адміністрації. До слова, це досить непогана економія коштів людей, які самостійно оплачують розробку технічної документації.
Винятком з правил залишається формування нової земельної ділянки зі складу земель державної або комунальної власності.
Так, право на самостійну зміну цільового призначення ділянки отримали землекористувачі, які користуються землями державної та комунальної власності, віднесеними до категорій земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а також земельних ділянок ( крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об'єктах природно-заповідного фонду), на яких розташовані будівлі, споруди, в приватній власності землекористувача.
В такому випадку зміна цільового призначення земельної ділянки не вимагає прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування, які здійснюють розпорядження відповідною земельною ділянкою.
Вельми цікавою видається і норма про те, що тепер сільгоспвиробники зможуть відшкодувати втрати при зміні цільового призначення земель сільськогосподарського призначення, в результаті чого земельні ділянки переводяться до земель інших категорій. У такому випадку їм належить до 30% від різниці між нормативною грошовою оцінкою до і після зміни цільового призначення ділянки.
Але є і обов'язкова умова для такого відшкодування: необхідно, щоб власник (або землекористувач) надав забезпечення виконання зобов'язання у вигляді гарантії (від банку чи іншого фін. установи).
По суті, в умовах діючого мораторію на відчуження сільгоспземель, можливо ділянці сільгосппризначення змінити цільове призначення з метою подальшого відчуження третій особі, а потім вже повернути сільгосппризначення ділянці.
Що відбуватиметься з безкоштовною приватизацією земельних ділянок?
Прийняті зміни торкнулися і процесу безкоштовної приватизації земельних ділянок і покликані спростити цю процедуру. Процес повинен стати легшим і зручнішим для простих громадян.
Наразі, щоб приватизувати землю, особі необхідно подати клопотання про надання у власність земельної ділянки до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає у власність земельні ділянки комунальної або державної формі власності. Із заявою необхідно обов'язково прикласти викопіювання з орієнтовним місцем розташуванням земельної ділянки.
Тепер ця процедура буде спрощена, і подання відповідної заяви в компетентний орган відбуватиметься в електронному вигляді, шляхом використання засобів Публічної кадастрової карти.
Там же заявник зможе відобразити орієнтовне місце розташування відповідної земельної ділянки і отримує можливість копіювання і друку поданої електронної заяви разом з викопіюванням з Публічної кадастрової карти, на якій відображено орієнтовне місце розташування відповідної земельної ділянки разом з автоматично присвоєним їй номером. Тобто, процедура носитиме більше декларативний характер.
Які зміни торкнулися примусового відчуження земельних ділянок?
Законодавець більш чітко врегулював питання примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.
Надалі інформація про межі територій, на яких знаходяться земельні ділянки, необхідні для розміщення об'єктів, за якими відповідно до закону може здійснюватися примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності, вказується в комплексних планах просторового розвитку громад, генеральних планах населених пунктів і детальних планах територій. Відомості, про такі межах територій вносять до Державного земельного кадастру.
Заборонено щодо ділянок комунальної та державної власності:
- передавати в приватну власність;
- змінювати цільове призначення ділянки для цілей, не пов'язаних з розміщенням вказаних об'єктів;
- укладати договори оренди, суперфіцію, емфітевзису (а також оновлювати такі договори) без включення пункту про обов'язковість їх розірвання в односторонньому порядку за рішенням орендодавця без відшкодування орендареві збитків, заподіяних таким розірванням, а також без відшкодування йому вартості поліпшень земельної ділянки;
- формування земельних ділянок для цілей, не пов'язаних з розміщенням вказаних об'єктів (окрім формування земельних ділянок шляхом розділу і об'єднання вже сформованих земельних ділянок);
Максимальний термін таких обмежень в користуванні землею встановлюється містобудівною документацією, але не може перевищувати 10 років.
Хотілось би сподіватись, що прийняті зміни дійсно спростять життя громадянам та бізнесу при користуванні землею, але для цього ще необхідно провести чимало підготовчої роботи як з боку виконавчої влади, так і на місцях. А з цим, як відомо, у нас бувають проблеми, коли на папері написано, а на практиці ще не працює.
Максим Блізінський, адвокат АО «AS Legal»
Аграрна галузь переживає часи турбулентності, тому сьогодні вкрай важливо бути на крок попереду зовнішніх загроз. ЛІГА:ЗАКОН пропонує LIGA360 - комплекс інформаційно-аналітичних продуктів для агробізнесу, який допоможе об'єднати всіх співробітників у єдиному середовищі для командного управління ризиками та ухвалювати сильні рішення для втримання лідерських позицій. Будьте в курсі суперечливих законодавчих змін, активізації рейдерських атак, стану контрагентів, партнерів, конкурентів і свого підприємства. Обирайте LIGA360 для агробізнесу на найвигідніших умовах.
Читайте головні новини, аналітичні матеріали та інтерв'ю ЛІГА:ЗАКОН Бізнес тепер у Telegram! Також підписуйтесь на нашу сторінку у Facebook
