Купля-продажа земли сельхозназначения: условия договора

1 июля 2021 года официально вступает в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 552-IX), который открывает первый этап функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения.

До 1 января 2024 года ключевыми игроками на рынке земли буду исключительно физические лица, которые смогут свободно распоряжаться и приобретать в собственность ранее подмораторных земельные участки.

Однако, для надлежащего функционирования рынка законодатель предусмотрел ряд юридических предохранителей и условий, при которых лицо-покупатель не сможет свободно приобретать в собственность сельскохозяйственные земли по гражданско-правовым договорам.

Читайте также: Запуск ринка земли: checklist для фермера

I. Законодательные меры предосторожности на рынке земли

На первом этапе запуска и функционирования рынка земли законодатель предусмотрел предохранители в виде ограничения по концентрации по площади земель в одних руках и ограничения по кругу лиц.

Предлагаем более детально разобраться с вышеупомянутыми предохранителями, которые на этом этапе запуска рынка (до 01.01.2024) будут распространяться именно на физических лиц.

A. Ограничение в концентрации земель

Это ограничение касается покупателей земель сельскохозяйственного назначения общей площадью в размере до 100 га в одни руки. Имеется в виду, что вы можете покупать земельные участки исключительно в пределах до 100 га, а в случае нарушения этого ограничения приобретенные земельные участки более 100 га будут подлежать конфискации.

B. Ограничения по кругу лиц

Ограничения по кругу лиц - это фактически ограничения в участии физических лиц - граждан Украины на рынке земли и в приобретении земельных участков. В частности, к кругу таких физических лиц законодатель отнес:

• лиц, принадлежащих (принадлежали) к террористическим организациям;

• лиц и связанным с ними лиц, в отношении которых применены ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков.

Нарушение сторонами сделки одного из ограничений, которые приведены в пунктах А, В является основанием для признания сделки недействительной, с последующей конфискацией земельного участка.

II. Подготовка сторон к моменту заключения договора купли-продажи земельного участка

Заключение законной гражданско-правовой сделки купли-продажи земельного участка в условиях рынка земли будет напрямую зависеть как от покупателя (в контексте соблюдения им законодательных норм), так и от продавца земельного участка (в контексте подготовки земельного актива к продаже).

Для каждой из сторон (продавца и покупателя) мы подготовили перечень вопросов для самоконтроля, в контексте проверки вашей готовности к заключению сделки и относительно соблюдения всех необходимых условий для заключения законного договора купли-продажи земельного участка.

A. Как продавцу подготовиться к продаже земельного участка?

Для самоконтроля владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения, который решил продать земельный участок предлагаем проверить себя на соблюдение следующих необходимых условий до момента заключения сделки.

1. Наличие оригиналов документов, удостоверяющих ваше право собственности на земельный участок (если такие документы отсутствуют - необходимо получить дубликат правоустанавливающего документа).

2. Земельный участок сформирован как объект гражданских прав и зарегистрирован в базе Государственного земельного кадастра (если земельный участок не зарегистрирован - заказать в землеустроительной организации соответствующую документацию по землеустройству и зарегистрировать земельный участок в Государственном земельном кадастре).

3. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за вами в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений (если право собственности не зарегистрировано - необходимо обратиться с пакетом документов к частному или государственному нотариусу и зарегистрировать за собой право собственности в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений).

4. Наличие отчета об экспертной денежной оценке земельного участка (если отчет отсутствует - заказать разработку этого отчета у субъекта оценочной деятельности).

5. Вами не нарушено преимущественное право недропользователя или землепользователя на приобретение земельного участка в собственность и в полном объеме соблюдена установленная законодателем процедуру для возможности недропользователя или землепользователя реализовать такое преимущественное право (если преимущественное право недропользователя или землепользователя нарушено - готовьтесь к судебному иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору).

6. Проверить, не является ли надлежащий вам земельный участок предметом судебных разбирательств и касательного него отсутствует какой-либо спор о праве (если земельный участок (права на него) является предметом судебных разбирательств - необходимо срочно обратиться за помощью к юристам и оперативно строить правовую позицию защиты земельного актива).

7. Проверить, не наложено ли на земельный участок никаких арестов и/или запретов на отчуждение (если таковы аресты и/или запреты имеются - необходимо принять меры по прекращению (отмене) наложенных арестов и/или запретов).

8. У вас открыт банковский счет (если у вас такового счета нет - необходимо оперативно обратиться в банковское учреждение и открыть счет).

Если вы ознакомились со всеми пунктами по списку и у вас нет никаких проблем - значит вы и ваш земельный участок готовы к участию на рынке земли!

B. Как покупателю подготовиться к рынку земли?

Для покупателя земельного участка сельскохозяйственного назначения рекомендуем проверить следующую информацию для самоконтроля.

1. Вы не попали в перечень лиц, которые принадлежат (принадлежали) к террористическим организациям.

2. Вы или ваши родные не относитесь к перечню лиц, в отношении которых применены ограничительные меры (санкции) в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков.

3. У вас есть открытый счет в банковском учреждении (если нет - необходимо срочно обратиться в банк и открыть такой счет).

4. Вы можете документально подтвердить источники происхождения средств (других активов), за счет которых приобретается право собственности на земельный участок (если нет - вам могут отказать в удостоверении гражданско-правовой сделки).

5. Вы заказали и провели legal due diligence (юридический аудит) земельного участка и убедились в юридической чистоте земельного актива (если нет - советуем в обязательном порядке проводить legal due diligence каждого земельного участка, который вы решили приобрести. Эта опция поможет вам обезопасить себя от негативных последствий покупки проблемного земельного актива, в том числе возможной утраты права собственности на него).

6. Вы контролируете общую площадь приобретенных в собственность земельных участков (концентрацию земельного банка) до 100 га.

Если вы придерживались всех рекомендаций и выполнили все пункты, значит вы готовы к покупкам на рынке земли!

III. Договор купли-продажи земельного участка и его условия

Вопрос о заключении договоров купли-продажи земельных участков прямо урегулированы главой 54 Гражданского кодекса Украины и положениям ст. ст. 130, 131 Земельного кодекса Украины. В этом разделе мы будем подробно рассматривать условия договоров купли-продажи земель частной собственности (без проведения земельного аукциона).

Для надлежащего заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка рекомендуем придерживаться следующих требований.

A. Форма договора:

• письменная форма с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией перехода права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений.

B. Обязательное наличие в договоре таких положений (сведений):

• название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина Украины)

• вид сделки (договор купли-продажи земельного участка);

• предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (документ, удостоверяющий право собственности продавца земельного участка);

• сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка (информация из открытых источников и государственных реестров, которую получает нотариус в порядке проверки сторон и земельного участка);

• сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т.п.);

• права и обязанности сторон по договору (обязательный для сторон предусмотрен перечень взаимных прав и обязанностей);

• кадастровый номер земельного участка (последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время ее государственной регистрации в Государственном земельном кадастре)

• момент перехода к покупателю права собственности на земельный участок (момент государственной регистрации за покупателем права собственности на земельный участок в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их отягощений или определения или предусмотренный в договоре обстоятельство (момент) с наступлением, которого к покупателю переходить право собственности на земельный участок).

C. Цена договора:

• должна быть не ниже показатели нормативной денежной оценки земельного участка.

D. Безналичный расчет по договору:

• расчеты по договору купли-продажи осуществляются между сторонами исключительно в безналичной форме.

E. Документальное подтверждение покупателем чистоты происхождения средств:

• наличие у приобретателя права собственности на земельный участок документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Принимать участие на первом этапе функционирования рынка земли либо не принимать - каждый решает самостоятельно, однако юридическая осведомленность и подготовка сторон будущих гражданско-правовых соглашений позволит минимизировать и локализовать проблемы рынка земли уже на первом этапе, и позволит законодателю оперативно реагировать на проблематику принятием законов и подзаконных нормативно-правовых актов. До внедрения законодательных изменений основным катализатором развития рынка земли будет судебная практика и позиции Верховного Суда.