Аренда в условиях военного положения: можно ли не платить?

Война Российской Федерации против Украины кардинально изменила правила жизни украинцев, условия ведения бизнеса, возможность выполнения договорных обязательств, в том числе обязательств, предусмотренных договорами аренды. Вопрос возможности отсрочки, уменьшения суммы или освобождения от уплаты аренды получил широкое распространение в течение всего периода действия военного положения. В данной статье мы расскажем, является ли военное положение достаточным основанием для неуплаты арендной платы.

Аренда частной и коммерческой недвижимости: можно ли не платить по закону или все же нужно находить компромисс с арендодателем?

Согласно Указу Президента Украины №64/2022 24 февраля 2022 года на всей территории Украины было введено военное положение. 28 февраля 2022 года Торгово-промышленная Палата Украины на своем официальном веб-сайте опубликовала письмо, которым засвидетельствовала форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы): военную агрессию Российской Федерации против Украины, что стало основанием для введения военного положения. Учитывая это, ТПП Украины подтвердила, что указанные обстоятельства с 24 февраля 2022 года до их официального окончания являются чрезвычайными, неотвратимыми и объективными обстоятельствами для субъектов хозяйственной деятельности и/или физических лиц по договору, выполнение которых/-го наступило согласно условиями договора, контракта, соглашения и исполнения в соответствии с которыми стало невозможно в установленный срок вследствие наступления таких форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы).

По ст. 617 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) лицо, нарушившее обязательства, освобождается от ответственности за нарушение обязательства, если оно докажет, что это нарушение произошло вследствие случая или непреодолимой силы.

В то же время, согласно ст. 218 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, субъект хозяйствования за нарушение хозяйственного обязательства несет хозяйственно-правовую ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным в результате действия непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств при данных условиях осуществления хозяйственной деятельности.

Так, Высший хозяйственный суд в постановлении от 16 мая 2017 года по делу № 903/470/16 разъяснил содержание статьи 617 ГКУ: лицо освобождается именно от ответственности за нарушение обязательства, а не от обязанности его исполнения.

То есть наступление форс-мажорных обстоятельств освобождает лицо исключительно от ответственности за нарушение договорных обязательств, установленное договором аренды или законом, если такое нарушение произошло вследствие непреодолимой силы. В свою очередь, освобождение от ответственности не означает освобождение от исполнения обязательства. Форс-мажорные обстоятельства дают так называемую «отсрочку» выполнения обязательства без негативных последствий - это означает, что как только появится объективная возможность, обязательство (уплата арендной платы) должно быть выполнено надлежащим образом.

Судебная практика по спорам, возникающим по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, идет таким образом, что должна быть установлена причинно-следственная связь между невозможностью выполнения обязательства и обстоятельствами непреодолимой силы.

Так, Верховный Суд в постановлении от 1 июня 2021 года по делу №910/9258/20 и в постановлении от 9 ноября 2021 года по делу №913/20/21 отмечает, что форс-мажорные обстоятельства не носят преюдициального характера, и при их возникновение сторона должна доказать, что эти обстоятельства были форс-мажорными именно для данного случая исполнения обязательства.

Как правило положения договора аренды определяют порядок действий в условиях форс-мажорных обстоятельств. Стороны согласовывают порядок коммуникации и внесения изменений в договор, документы, которые нужно предоставить другой стороне для подтверждения форс-мажорных обстоятельств или вообще устанавливают право на односторонний отказ в связи с длительностью действия форс-мажорных обстоятельств. В данном случае стороны решают вопрос оплаты аренды в соответствии с положениями договора с учетом действующего законодательства.

Бывают случаи, когда стороны в договоре указывают на освобождение от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в связи с форс-мажорными обстоятельствами. Но можно ли считать данное положение договора освобождением от исполнения обязательства?

В этом вопросе Верховный суд неоднократно высказывал позицию, что для освобождения от ответственности за нарушение обязательства согласно статье 617 ГКУ, статьи 218 ХКУ лицо, нарушившее обязательство, должно доказать: 1) наличие обстоятельств непреодолимой силы; 2) их чрезвычайный характер; 3) невозможность предупредить при данных условиях причинения вреда; 4) причинную связь между этими обстоятельствами и понесенным ущербом; а также невозможность альтернативного исполнения (Постановление Восточного апелляционного хозяйственного суда от 22.07.2020 по делу №905/44/20 и Постановление Верховного суда от 09.10.2019 по делу №910/23489/17).

Иногда договор не содержит отдельных положений о форс-мажоре. В таком случае необходимо руководствоваться общими нормами ГКУ и ХКУ.

Следует отметить и другие положения законодательства, регулирующие отношения в рамках договоров аренды, заключенных между юридическими и/или физическими лицами:

• Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды (ч. 2 ст. 286 ХКУ).

• Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (ч. 4 ст. 762 ГКУ).

• Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ч. 6 ст. 762 ГКУ).

Данные положения законодательства закрепляют возможность пересмотра обязательств по оплате аренды (уменьшение или освобождение от уплаты средств) при наличии определенных условий. Например, нахождения объекта аренды на неподконтрольной территории; невозможность использования арендованного имущества в результате эвакуации с территорий активных боевых действий или вследствие установленных во время военного положения ограничений/запретов; повреждения коммуникации, в результате чего арендованное помещение временно не обеспечивается коммунальными услугами и т.д.

При этом в любом случае арендатор должен доказать, что обстоятельства, по которым он просит уменьшения или освобождения от оплаты аренды, являются обоснованными и объективными. Простое отсутствие/недостаточность средств, неиспользование объекта коммерческой/частной недвижимости не будут считаться объективной возможностью невыполнения обязательства.

Таким образом, форс-мажорные обстоятельства не освобождают арендатора от уплаты арендной платы. В каждом частном случае мы рекомендуем провести анализ заключенного договора аренды с целью проверки наличия и содержания положений форс-мажора. Это позволит определить направление дальнейшей коммуникации, порядок действий и перечень необходимых доказательств для решение ситуации по конкретному договору аренды имущества.

Вывод. Введение военного положения привело к уменьшению заработка, частичной остановке деятельности бизнеса и заставило всех адаптироваться к условиям сегодняшнего дня, направить все усилия на военные нужды, помощь населению, продолжение функционирования бизнеса. Учитывая новые реалии, безусловно, как арендатор, так и арендодатель должны «садиться за стол переговоров» по урегулированию оплаты аренды имущества. Добросовестность обеих сторон договора - залог мирного урегулирования вопроса оплаты аренды в условиях военного положения.