С введением на всей территории Украины 24 февраля 2022 года военного положения рынок недвижимости перестал полноценно работать. С целью обеспечения безопасности данных и недопущения со стороны страны-агрессора любых несанкционированных действий работа реестров, держателем которых является Министерство юстиции Украины, фактически на два месяца была временно остановлена. В частности, отсутствие доступа к Государственному реестру прав на недвижимое имущество сделало невозможным заключение сделок по купле-продаже любой недвижимости. В начале мая ситуация в области недвижимости начала постепенно улучшаться. При каких условиях работает рынок жилья, но можно ли заключить сделку купли-продажи недвижимости в условиях военного положения, мы расскажем в данной статье.
19 апреля 2022 года Кабинетом Министров Украины было принято постановление №480 «О внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Украины о деятельности нотариусов и функционировании единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции, в условиях военного положения». Так, фактически с принятием данного нормативно-правового акта возобновилось функционирование Государственных реестров и появилась возможность осуществления покупки или продажи недвижимости во время военного положения при определенных условиях.
Новые правила купли-продажи частной и коммерческой недвижимости предусматривают:
1. Нотариальные действия относительно ценного имущества (частной и коммерческой недвижимости) осуществляются исключительно нотариусами, которые отвечают специально определенным критериям (п. 9 Постановления КМУ от 19.04.2022 года № 480) и включены в Перечень нотариусов, которыми в условиях военного положения совершаются действия относительно ценного имущества.
2. Продажа объектов частной или коммерческой недвижимости невозможна в течение месяца со дня государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости.
Исключение: Объекты недвижимости, полученные в порядке наследования или в результате определения размера доли в праве общей совместной собственности.
3. Нотариальное удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества осуществляется исключительно по его местонахождению. Отчуждение имущества по месту нахождения сторон контракта запрещается.
Исключение: Оформление сделок по недвижимому имуществу, которое находится в городе Киеве или Киевской области. Удостоверение таких договоров осуществляется исключительно нотариусом, рабочее место которого расположено в Киеве или Киевской области и возможно по месту нахождения такого имущества, либо по месту нахождения юридического лица, либо по зарегистрированному месту жительства физического лица - одной из сторон договора.
4. Продажа недвижимости физическим лицом на основании доверенности запрещается. Это значит, что продать частную или коммерческую недвижимость может только собственник. Обращаем внимание, что данное ограничение не применяется к приобретению недвижимости физическим лицом, а также к юридическим лицам (например, сделка купли-продажи недвижимости может быть заключена на основании доверенности руководителя юридического лица при его временном отсутствии).
5. Недвижимость не может быть передана в качестве вклада в уставный капитал или получена в случае выхода лица из состава участников компании.
6. Купля-продажа недвижимого имущества на территориях, входящих в Перечень территорий ограниченного доступа, запрещается.
Таким образом, в условиях военного положения купля-продажа как жилой, так и коммерческой недвижимости возможна исключительно с соблюдением обновленных законодательных требований по оформлению сделок купли-продажи недвижимого имущества. Так, перед заключением соглашения, мы рекомендуем проверять правоустанавливающие документы на объект недвижимости, наличие или отсутствие ограничений по оформлению соответствующих сделок, статус нотариуса относительно возможности совершения нотариальных и регистрационных действий.
Вывод. Действующее правовое регулирование несомненно способствует постепенному восстановлению функционирования рынка жилья в условиях военного положения. В свою очередь, ряд введенных ограничений будет способствовать минимизации мошеннических схем в сфере недвижимости, что обеспечит защищенность сделок купли-продажи жилья на протяжении войны.
Защитите свою недвижимость от мошенничества и "черных регистраторов". Сервис SMS-Маяк мгновенно оповестит об изменениях в Реестре вещных прав и незаконных процедурах. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас.
