Купівля-продаж нерухомості в умовах воєнного стану

Із введенням на всій території України 24 лютого 2022 року воєнного стану ринок нерухомості перестав повноцінно працювати. З метою гарантування безпеки даних та недопущення зі сторони країни-агресора будь-яких несанкціонованих дій робота реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, фактично на два місяці була тимчасово зупинена. Зокрема відсутність доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно унеможливило укладання угод щодо купівлі-продажу будь-якої нерухомості. На початку травня ситуація у галузі нерухомості почала поступово покращуватися. За яких умов наразі працює ринок житла, та чи можна укласти угоду купівлі-продажу нерухомості в умовах воєнного стану, ми розповімо у даній статті.

19 квітня 2022 року Кабінетом Міністрів України була прийнята постанова № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану». Так, фактично, із прийняттям даного нормативно-правового акту відновилося функціонування Державних реєстрів та з'явилася можливість здійснення купівлі чи продажу нерухомості під час воєнного стану за певних умов.

Нові правила купівлі-продажу приватної та комерційної нерухомості передбачають наступне:

1. Нотаріальні дії щодо цінного майна (приватної та комерційної нерухомості) здійснюються виключно нотаріусами, які відповідають спеціально визначеним критеріям (п. 9 Постанови КМУ від 19.04.2022 № 480) та включені до Переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються дії щодо цінного майна.

2. Продаж об'єктів приватної чи комерційної нерухомості є неможливим протягом місяця з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт нерухомості.

Виключення: Об'єкти нерухомості, отримані у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.

3. Нотаріальне посвідчення договору про відчуження нерухомого майна здійснюється виключно за його місцезнаходженням. Відчуження майна за місцем знаходження сторін договору забороняється.

Виключення: Оформлення операцій щодо нерухомого майна, яке знаходиться у місті Києві або Київській області. Посвідчення таких договорів здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце якого розташовано у Києві чи Київській області та можливе за місцем знаходження такого майна, або за місцем знаходження юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізично особи - однієї із сторін договору.

4. Продаж нерухомості фізичною особою на підставі довіреності забороняється. Це означає, що продати приватну чи комерційну нерухомість може виключно власник. Звертаємо увагу, що дане обмеження не застосовується до придбання нерухомості фізичною особою, а також до юридичних осіб (наприклад, угода купівлі-продажу нерухомості може бути укладена на підставі довіреності керівника юридичної особи у разі його тимчасової відсутності).

5. Нерухомість не може бути передана як внесок до статутного капіталу або отримана у разі виходу особи із складу учасників компанії.

6. Купівля-продаж нерухомого майна на територіях, що входять до Переліку територій обмеженого доступу забороняється.

Таким чином, в умовах воєнного стану купівля-продаж як житлової, так і комерційної нерухомості є можливою виключно з дотриманням оновлених законодавчих вимог щодо оформлення правочинів купівлі-продажу нерухомого майна. Так, перед укладанням угоди, ми рекомендуємо перевіряти правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, наявність чи відсутність обмежень щодо оформлення відповідних угод, статус нотаріуса щодо можливості здійснення нотаріальних та реєстраційних дій.

Висновок. Чинне правове регулювання безсумнівно сприяє поступовому відновленню функціонування ринку житла в умовах воєнного стану. В свою чергу, ряд запроваджених обмежень сприятиме мінімізації шахрайських схем у сфері нерухомості, що забезпечить захищеність операцій з купівлі-продажу житла впродовж війни.