Аренда земли в военное время: законодательное регулирование

Війна ще триває, проте економіка України має працювати за будь-яких умов. Багато питань на сьогодні виникає як із укладеними договорами оренди землі, так і з новелами воєнного часу щодо автоматичного поновлення договорів оренди с/г земель.

Розберемо детальніше, які законодавчі новели вже діють в агросекторі щодо оренди землі, та чи "працює" довоєнний алгоритм поновлення договорів оренди землі в режимі воєнного часу?

Орендні новели за законом № 2145-ІХ

Навесні 2022 року Верховною Радою прийнято Закон № 2145-IX, яким внесено ряд змін у сфері регулювання земельних правовідносин під час дії воєнного стану, зокрема щодо орендних відносин.

Основним для аграріїв є запровадження автоматичного поновлення договорів на використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Тому, якщо строк дії договорів оренди / емфітевзису / суперфіцію / земельного сервітуту щодо земель с/г призначення закінчився після введення воєнного стану (24.02.2022 року), вони вважаються автоматично поновленими на один рік без волевиявлення сторін та внесення відомостей про поновлення договору до ДРРП.

Отже, такі договори використання земель не втрачають своєї чинності та автоматично, в силу закону, продовжують діяти ще протягом одного року.

Проте законодавцем не передбачено, що чекати орендарю після завершення цього одного року? А якщо перший договір було укладено на 10-15 років? І чи можна буде потім поновити договір на той самий (10-15-річний) строк? Вочевидь, ці всі питання потребують додаткового законодавчого врегулювання.

Тут постає питання для тих орендарів, які не планували проводжувати дію договорів оренди, але на сьогодні змушені продовжувати сплачувати орендну плату ще протягом року. Закон не надає винятків для таких випадків, адже має на меті залучити якомога більше сільгоспземель для аграрної кампанії 2022 року.

Проте вихід є: цим же законом передбачено "надзвичайне" право орендаря передати своє право користування землею для ведення сільського господарства зацікавленій особі, уклавши з нею договір. Тобто, можна через таку юридичну опцію фактично «продати» право оренди, якщо нема бажання обробляти таку ділянку та платити орендну плату. Правда, потрібно ще знайти "покупця", особливо якщо мова йде про землі, які знаходяться в безпосередній близькості з бойовими діями чи потенційно наближені до місць бойових дій.

Наступною новелою воєнного часу є спрощення порядку передачі в оренду землі для ведення товарного сільгоспвиробництва.

Це стосується виключно земель с/г призначення державної / комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земель, які передаються в оренду для товарного с/г виробництва.

Для таких договорів законом встановлюються "імперативні" умови:

• строк оренди: не більше 1 року;

• розмір орендної плати: не більше 8% середньої НГО одиниці площі ріллі по області;

• встановлено заборону на поновлення, укладення на новий строк такого однорічного договору;

• встановлено обмеження прав орендарів щодо використання земельних ділянок с/г призначення: заборона змінювати цільове призначення, передавати в суборенду, змінювати склад угідь, здійснювати будівництво на такій землі, обмеження щодо реалізації переважного права купівлі такої ділянки тощо.

• такі договори оренди укладаються в електронній формі, без проведення земельних торгів.

• укладені договори оренди реєструються районними військовими адміністраціями у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, що ведеться у паперовій та електронній формі.

Крім того, важливі зміни стосуються надання постійним користувачам (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевтам права передачі в оренду земельних ділянок с/г призначення, за окремими укладеними договорами.

Важливо! Такий договір укладається в електронній формі максимум на річний термін, а після його закінчення особи, які передали відповідні права на землю, відновлюють свій статус. Це стосується орендаря, суборендаря, постійного користувача та емфітевта таких земельних ділянок.

Ці "надзвичайні" права оренди земельних ділянок с/г призначення нададуть можливість аграрному бізнесу тимчасово у законний спосіб використати такі землі під посівну в 2022 році.

What's new: проголосовано за Закон № 2247-IX

Парламентом внесено чергові зміни до низки законодавчих актів щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану.

Що змінено в частині оренди землі?

1) дозволено органам місцевого самоврядування передавати в оренду земельні ділянки, де відповідне право територіальної громади ще не зареєстроване;

2) розширено перелік випадків, коли земельні ділянки можуть передаватися в оренду без проведення земельних торгів (крім товарного с/г виробництва):

• для розміщення виробничих потужностей «переміщених» підприємств

• для розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай

• для будівництва комунікаційних мереж, об'єктів магістральних газопроводів;

• для будівництва, об'єктів для тимчасового проживання ВПО;

• для розміщення місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями;

• для розміщення об'єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об'єктів дорожнього сервісу).

Проте орендар таких земельних ділянок значно обмежений у своїх правах, зокрема, не зможе: змінити цільове призначення земельної ділянки; відчужити, передати в заставу (іпотеку) право користування земельною ділянкою; передати земельну ділянку в суборенду.

Крім того, на орендаря покладається обов`язок здійснити розміщення об'єктів, для яких земельна ділянка передана в оренду, протягом строку, визначеного договором оренди земельної ділянки (з правом орендодавця припинити дію такого договору в односторонньому порядку, якщо орендар не виконав це зобов'язання,). Фактично, мова йде про концесію, і в разі невиконання зобов'язання про будівництво, така земля буде вилучена.

І традиційно, порядок визначення підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій, та осіб, яким надається право на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності для розміщення виробничих потужностей таких підприємств має бути затверджений Кабінетом Міністрів України. На сьогодні ще й досі перебуває на доопрацюванні після негативного висновку антикорупційної експертизи.

3) досить неоднозначною у воєнний час видається норма щодо спрощення порядку встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок, які планується передати в оренду без земельних торгів у наведених вище випадках.

Така зміна цільового призначення має відбуватися:

- без сплати втрат сільськогосподарського, лісогосподарського виробництва;

- без дотримання вимог щодо зміни призначення особливого цінних земель;

- без розроблення документації із землеустрою;

- у деяких випадках без дотримання правил співвідношення з видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією.

У такому випадку рішення про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки буде прийматися на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури відповідної місцевої ради.

Виняток щодо такої процедури становлять землі природоохоронного та історико-культурного призначення, ландшафтно-рекреаційні території, землі водного фонду (крім річкових портів), або ж якщо відповідно до місцевої містобудівної документації, на цій території заплановано розміщення об'єктів соціально-культурної, оборонної чи енергетичної сфери.

Логічно було б доповнити цей список такими "цінними" категоріями, як-от: землі с/г та лісогосподарського призначення.

Чи працює "довоєнна" процедура поновлення договорів оренди?

Щодо вже укладених до війни договорів оренди земельних ділянок іншого, ніж сільгосппризначення, то тут нововведень немає: діє звичайна процедура поновлення договорів оренди. Та чи можна її реалізувати на сьогодні?

Нагадаємо коротко процедуру поновлення договорів оренди землі, залежно від дати укладення договору.

Автоматичне поновлення "нових" договорів

З 16.07.2020 року діє так званий "автоматичний" порядок поновлення договорів оренди землі.

Основна ідея: договір поновлюється автоматично в разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з ДРРП відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору не вимагається.

Умови застосування:

- новела стосується нових договорів, укладених після 16.07.2020 року;

- у такому договорі оренди є умова про автоматичне поновлення договору;

- відсутня заява однієї зі сторін про виключення з ДРРП відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору

- після настання дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Важливо!

До повного відновлення функціонування ДРРП реалізація такої процедури видається проблематичною у тих регіонах, де обмежений доступ до реєстрів, проте якщо строк дії вашого договору оренди (укладеного після 16.07.2020 р.) сплив після 24 лютого 2022 року, то радимо до відновлення роботи ДРРП письмово погодити з орендодавцем поновлення такого договору для запобігання втрати у майбутньому такого права.

Поновлення договорів оренди, укладених до 16.07.2020 року

Основна ідея: поновлення договору оренди здійснюється на підставі законодавства, що діяло на час його укладення.

Умови застосування:

- орендар належно виконує свої обов'язки за договором, зокрема, щодо сплати орендної плати, цільового використання земельної ділянки тощо;

Примітка: Законом № 2120-ІХ встановлено "податкові канікули" щодо сплати орендної плати за землі державної/комунальної власності, що розташовуються на територіях, де ведуться бойові дії та на тимчасово окупованих територіях.

- наявне письмове повідомлення орендаря про поновлення договору оренди, подане у строк, передбачений в договорі (зазвичай за 1-3 місяці);

- до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Навіть в умовах воєнного часу та відсутності повного доступу до основних державних реєстрів, радимо орендарям за можливості реалізувати законодавчу процедуру поновлення договорів оренди землі, не чекаючи закінчення війни.

Якщо у вас є змога підготувати такий пакет документів в електронному вигляді, замість завірених паперових примірників, то ви можете скористатися кваліфікованим електронним підписом та надіслати пакет документів поштою з рекомендованим повідомленням про вручення чи електронною поштою орендодавцю.

Навіть у випадку відсутності всіх необхідних документів, подання листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди та письмовим поясненням щодо неможливості в умовах війни надати весь пакет - спрацює на вас після відновлення функціонування офіційних реєстрів та роботи уповноважених органів на всіх територіях України.

Підсумовуючи, навіть в умовах війни орендні земельні відносини тривають, та держава зацікавлена в їх продовженні та прийнятті рішень щодо забезпечення подальшої діяльності бізнесу задля підтримання економіки країни.