Война продолжается, однако о восстановлении украинских городов, учитывая масштабы разрушений, следует позаботиться уже сейчас. Градостроительное законодательство никогда не отличалось совершенством и прозрачностью, поэтому очевидно нуждается в надлежащем реформировании.
Проект закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию сферы градостроительной деятельности №5655 был зарегистрирован еще 11.06.2021г., однако до сих пор вокруг него идут ожесточенные дискуссии. Декларируемой целью законопроекта является продолжение реформы градостроения, внедрение цифровых технологий и предотвращение коррупционных рисков.
13.12.2022г. ВРУ приняла данный законопроект в целом и сейчас он готовится на подпись Президенту.
Сам текст законопроекта чрезвычайно объемен (только сравнительная таблица содержит более 2000 страниц) и вызвал значительные беспокойства общественности, поэтому предлагаем вам пошагово разобраться, какие именно изменения внедряются и как они повлияют на градостроительную сферу.
Частный градостроительный контроль
Наиболее громко обсуждается вопрос о привлечении частных структур для контроля за процессом строительства и связанных с этим рисков. Проект предусматривает следующие органы градостроительного контроля:
центральный орган исполнительной власти по вопросам градостроительного контроля;
исполнительные органы органов местного самоуправления;
уполномоченные лица по градостроительному контролю.
Опасение общественности вызывает отсутствие контроля над деятельностью таких частных компаний и риски возникновения конфликта интересов между ними и застройщиками. Впрочем, такие опасения не совсем оправданы, если оценивать сами положения законопроекта: хотя застройщикам предоставляется возможность свободного выбора контролирующего органа, в то же время предусмотрены отдельные требования к их созданию и деятельности. Для таких субъектов установлено требование обязательного прохождения аккредитации в Министерстве развития общин и территорий Украины и требование соответствия ряду критериев, в частности статуса юридического лица и вхождения в его состав сертифицированных инженеров. Кроме того, запрещается наличие общих конечных бенефициаров у заказчиков, подрядчиков и органов по градостроительному контролю.
Процедура осуществления контроля особенна тем, что заказчику предоставляется альтернатива в выборе контролирующего субъекта, однако, если он выбирает частный орган контроля, то обязательным условием договора должно предусматриваться право на его одностороннее расторжение в случае невыполнения предписаний по результатам проведенных проверок по устранению нарушений. После такого расторжения застройщик больше не сможет заключить договор с частным субъектом контроля и вынужден будет обратиться в соответствующий государственный орган.
Кроме очевидных репутационных рисков, в случае неправомерной деятельности уполномоченные лица по градостроительному контролю могут быть привлечены к уголовной ответственности. На введение такого механизма законодатель вдохновился европейским опытом, в первую очередь, практикой Великобритании, где эффективно функционирует смешанная система градостроительного контроля.
Цифровизация процессов
Законопроект предусматривает создание соответствующих электронных систем на общегосударственном уровне, усовершенствовав существующую электронную систему в сфере строительства. Предполагается создание единого реестра, охватывающего весь спектр необходимых действий. Такое нововведение призвано обеспечить прозрачность процедур и предотвратить коррупционные практики.
Участие органов местного самоуправления
Беспокойство общественности вызывает ограничение полномочий органов местного самоуправления. Оно связано с тем, что застройщик уполномочен самостоятельно решать обращаться ли в контролирующие структуры, созданные органами местного самоуправления. Однако при этом устанавливается обязанность мониторинга застройки органами местного самоуправления. Таким образом, местные власти обязаны реагировать на нарушения и, в случае выявления незаконной застройки, жаловаться в соответствующий орган контроля.
Снос незаконного строительства
Еще одним интересным аспектом является порядок сноса самовольного строительства. Согласно содержанию законопроекта, вводится понятие самовольного строительства и несколько упрощенного порядка для демонтажа таких объектов, в том числе без решения суда.
К тому же, проект дает четкое определение самовольного строительства, в частности, это объект, который:
- построен на земельном участке, не отведенном для цели строительства;
- без получения права на выполнение строительных работ;
- с нарушением установленной законом предельно допустимой этажности объекта;
- с существенными нарушениями проектной документации на строительство (превышение этажности, нарушение градостроительных условий и ограничений).
В условиях военного положения законодательство для бизнеса изменяется ежедневно. Руководители анализируют ожидаемые правовые изменения с решением LIGA360. Теперь результаты поиска можно увидеть в виде схем и диаграмм - чтобы быстро выделить важные нововведения, разъяснения и аналитику к ним. Детали по ссылке.
Изменение договорных отношений. Права архитекторов
Прежде всего, изменения касаются существенных условий договора относительно требований к разработке проектной документации и особенностей осуществления авторского надзора. Теперь изменения в проектную документацию должен согласовывать разработчик, однако Проект 5655 позволит уполномочить и других лиц на осуществление авторского надзора в отдельных случаях:
- физическое лицо-разработчик проектной документации является недееспособным или пропавшим без вести, или умершим;
- юридическое лицо-разработчик проектной документации на строительство ликвидировано;
- у физического лица-разработчика проектной документации нет сертификата исполнителя отдельных видов работ, связанных с созданием объектов архитектуры.
Значительную критику вызвали положения законопроекта о правах архитекторов. Это было обусловлено опасениями, что застройщик сможет заменить автора проекта на любом этапе строительства, таким образом нивелировав его права. После внесения соответствующих изменений предусматривается отдельный формат договора между застройщиком и архитектором, определяющий авторские права на проект.
Сами инициаторы проекта отмечают, что в целом Проектом 5655 предусматривается расширение прав архитекторов: при реализации проекта лицо, осуществляющее авторский надзор, будет контролировать соответствие проектной документации, будет вносить предписания об устранении нарушений и уведомлять органы градостроительного контроля в случае выявления нарушений. Возвращаясь к цифровизации процессов, обращаем ваше внимание, что все эти действия будут осуществляться через электронный Реестр строительной деятельности.
Коррупционные и монопольные риски
Напоследок открытым остается вопрос, отвечает ли законопроект декларируемой цели "предотвращение коррупционных рисков" или наоборот создает дополнительное поле для коррупции?
С одной стороны, цифровизация процессов будет способствовать большей открытости и прозрачности, как отмечают сами авторы законопроекта «Компьютер взятки не берет». С другой стороны, Министерство развития общин и территорий Украины перенимает часть полномочий ГАСИ, в частности по привлечению участников рынка к ответственности. Кроме того, именно Минрегион будет ответственен за принятие решений относительно доступа на рынок, поскольку он уполномочен регистрировать экспертные организации, уполномоченных лиц градостроительного контроля, сертифицировать архитекторов и инженеров, изымать сертификаты, штрафовать и т.д. Вместе с этим Минрегион будет осуществлять контроль за работой архитекторов, экспертов, инженеров, а не за деятельностью застройщиков или субподрядчиков, которые смогут отдавать предпочтение частным контролирующим субъектам.
Несмотря на установление уголовной ответственности за нарушение законодательства частными контролирующими субъектами, риски использования коррупционных механизмов значительно возрастают. Более того, учитывая размер страхования контролеров (от 3-5 млн. евро) только крупные застройщики смогут использовать соответствующие рычаги влияния на рынок.
Таким образом будет значительно повышаться как монопольное влияние Минрегиона в данной сфере, так и соответствующие коррупционные риски. Однозначно можно сказать, что старая структура ГАСИ, которая воспринималась как одна из наиболее коррупционных на всем рынке, закономерно нуждалась в реформировании. Законопроект ожидает подписи Президента, вместе с тем собирая подписи граждан под петицией об его отмене.
Как остановить рейдерский захват? Поставьте на контроль свою недвижимость в сервисе SMS-Маяк, чтобы мгновенно получать сигналы об изменениях в Реестре вещных прав. Это поможет вовремя обратиться к государственному регистратору и в суд, и остановить незаконные действия. Попробуйте сейчас.
Хотите чаще видеть аналитику по отдельным бизнес-вопросам? Пройдите опрос - и уже скоро читайте интересующие вас материалы на Think Brave.
