Війна триває, однак про відбудову українських міст, враховуючи масштаби руйнувань, слід подбати вже зараз. Містобудівне законодавство ніколи не відзначалось досконалістю та прозорістю і тому очевидно потребує належного реформування.
Проєкт закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності №5655 було зареєстровано ще 11.06.2021р., однак до цього часу довкола нього точаться запеклі дискусії. Декларованою метою законопроекту є продовження реформи містобудування, впровадження цифрових технологій та запобігання корупційним ризикам.
13.12.2022р. ВРУ прийняла даний законопроєкт в цілому і наразі він готується на підпис Президенту.
Сам текст законопроєкту надзвичайно об'ємний (лише порівняльна таблиця містить більш ніж 2000 сторінок) та викликав значне занепокоєння громадськості, тому пропонуємо вам покроково розібратись, які саме зміни впроваджуються та як вони вплинуть на містобудівну сферу.
Приватний містобудівний контроль
Найбільш гучно обговорюється питання щодо залучення приватних структур для контролю за процесом будівництва та ризики, що з цим пов'язані. Проєкт передбачає такі органи містобудівного контролю:
центральний орган виконавчої влади з питань містобудівного контролю;
виконавчі органи органів місцевого самоврядування;
уповноважені особи з містобудівного контролю.
Побоювання громадськості викликає відсутність контролю за діяльністю таких приватних компаній та ризики виникнення конфлікту інтересів між ними та забудовниками. Втім, такі побоювання не зовсім виправдані, якщо оцінювати самі положення законопроєкту: хоч забудовникам надається можливість вільного вибору контролюючого органу, разом із цим передбачено окремі вимоги до їх створення та діяльності. Для таких суб'єктів встановлено вимогу щодо обов'язкового проходження акредитації у Міністерстві розвитку громад та територій України і вимогу відповідності низці критеріїв, зокрема щодо статусу юридичної особи та входження до її складу сертифікованих інженерів. Крім цього, забороняється наявність спільних кінцевих бенефіціарів у замовників, підрядників та органів з містобудівного контролю.
Процедура здійснення контролю особлива тим, що замовнику надається альтернатива у виборі контролюючого суб'єкта, однак, якщо він обирає приватний орган контролю, то обов'язковою умовою договору має передбачатись право на його одностороннє розірвання у разі невиконання приписів за результатами проведених перевірок щодо усунення порушень. Після такого розірвання забудовник більше не зможе укласти договір із приватним суб'єктом контролю і буде вимушений звернутись до відповідного державного органу.
Крім очевидних репутаційних ризиків, у випадку неправомірної діяльності уповноважені особи з містобудівного контролю можуть бути притягнуті до кримінальної відповідальності. На запровадження такого механізму законодавець надихнувся європейським досвідом, в першу чергу практикою Великої Британії, де ефективно функціонує змішана система містобудівного контролю.
Цифровізація процесів
Законопроект передбачає створення відповідних електронних систем на загальнодержавному рівні, удосконаливши наявну електронну систему у сфері будівництва. Передбачається створення єдиного реєстру, який охоплюватиме весь спектр необхідних дій. Таке нововведення покликане забезпечити прозорість процедур та запобігти корупційним практикам.
Участь органів місцевого самоврядування
Занепокоєння громадськості викликає обмеження повноважень органів місцевого самоврядування. Воно пов'язане з тим, що забудовник уповноважений самостійно вирішувати чи звертатись до контролюючих структур, створених органами місцевого самоврядування. Однак при цьому встановлюється обов'язок здійснення моніторингу забудови органами місцевого самоврядування. Таким чином місцева влада зобов'язана реагувати на порушення та, у випадку виявлення незаконної забудови, скаржитись до відповідного органу контролю.
Знесення незаконного будівництва
Ще одним цікавим аспектом є порядок знесення самочинного будівництва. Відповідно до змісту законопроєкту, вводиться поняття самочинного будівництва та дещо спрощеного порядку для демонтажу таких об'єктів, зокрема без рішення суду.
До того ж, проєкт надає чітке визначення самочинного будівництва, зокрема, це об'єкт, який:
- збудований на земельній ділянці, що не була відведена для мети будівництва;
- без набуття права на виконання будівельних робіт;
- з порушенням встановленої законом гранично допустимої поверховості об'єкта;
- з істотними порушеннями проєктної документації на будівництво (перевищення поверховості, порушення містобудівних умов та обмежень).
В умовах воєнного стану законодавство для бізнесу змінюється щодня. Керівники аналізують очікувані правові зміни з рішенням LIGA360. Тепер результати пошуку можна побачити у вигляді схем і діаграм - щоб швидко виокремити важливі нововведення, роз'яснення та аналітику до них. Деталі за посиланням.
Зміна договірних відносин. Права архітекторів
Насамперед зміни стосуються істотних умов договору щодо вимог до розроблення проєктної документації та особливостей здійснення авторського нагляду. Наразі, зміни в проєктну документацію має погоджувати розробник, однак Проєкт 5655 дозволить уповноважити і інших осіб на здійснення авторського нагляду в окремих випадках:
- фізична особа-розробник проєктної документації є недієздатною чи зниклою безвісти, або ж померла;
- юридична особа-розробник проєктної документації на будівництво ліквідована;
- у фізичної особи-розробника проєктної документації немає сертифіката виконавця окремих видів робіт, пов'язаних зі створенням об'єктів архітектури.
Значну критику викликали положення законопроєкту щодо прав архітекторів. Це було зумовлено побоюваннями, що забудовник зможе замінити автора проєкту на будь-якому етапі будівництва, таким чином нівелювавши його права. Після внесення відповідних змін передбачається окремий формат договору між забудовником та архітектором, яким будуть визначатись авторські права на проєкт.
Самі ініціатори проєкту зауважують, що загалом Проєктом 5655 передбачається розширення прав архітекторів: під час реалізації проєкту, особа яка здійснює авторський нагляд контролюватиме відповідність проєктній документації, вноситиме приписи про усунення порушень та повідомлятиме органи містобудівного контролю у разі виявлення порушень. Повертаючись до цифровізації процесів, звертаємо вашу увагу, що усі ці дії будуть здійснюватись через електронний Реєстр будівельної діяльності.
Корупційні та монопольні ризики
Наостанок відкритим залишається питання чи відповідає законопроєкт декларованій меті “запобігання корупційним ризикам” чи навпаки створює додаткове поле для корупції?
З одного боку, цифровізація процесів сприятиме більшій відкритості та прозорості, та як зазначають самі автори законопроєкту “Комп'ютер хабаря не бере”. З іншого ж боку, Міністерство розвитку громад та територій України переймає частину повноважень ДАБІ, зокрема щодо притягнення учасників ринку до відповідальності. Крім цього, саме Мінрегіон буде відповідальний за прийняття рішень щодо доступу на ринок, оскільки він уповноважений реєструвати експертні організації, уповноважених осіб містобудівного контролю, сертифікувати архітекторів та інженерів, забирати сертифікати, штрафувати тощо. Разом із цим, Мінрегіон здійснюватиме контроль за роботою архітекторів, експертів, інженерів, а не за діяльністю забудовників чи субпідрядників, які зможуть надавати перевагу приватним контролюючим суб'єктам.
Незважаючи на встановлення кримінальної відповідальності за порушення законодавства приватними контролюючими суб'єктами, ризики використання корупційних механізмів значно зростають. Ба більше, враховуючи розмір страхування контролерів (від 3-5 млн. євро) лише найбільші забудовники зможуть використовувати відповідні важелі впливу на ринок.
Таким чином значно підвищуватиметься як монопольний вплив Мінрегіону в даній сфері, так і відповідні корупційні ризики. Однозначно можна сказати, що стара структура ДАБІ, яка сприймалась як одна з найбільш корупційних на всьому ринку, закономірно потребувала реформування. Наразі законопроєкт очікує на підпис Президента, разом із тим збираючи підписи громадян під петицією про його скасування.
Як зупинити рейдерське захоплення? Поставте на контроль свою нерухомість в сервісі SMS-Маяк, щоб миттєво отримувати сигнали про зміни в Реєстрі речових прав. Це допоможе вчасно звернутися до державного реєстратора та до суду, і зупинити незаконні дії. Спробуйте зараз.
Хочете частіше бачити аналітику з окремих бізнес-питань? Пройдіть опитування - і вже скоро читайте цікаві вам матеріали на Think Brave.
