Признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого к эксплуатацию, в судебном порядке нормами ГК и другими нормативными актами не предусмотрено.
Соответствующее положение содержится в постановлении КГС ВС от 25 августа 2020 года по делу № 760/21223/17-ц.
Обстоятельства дела
Гражданин Социалистической Республики Вьетнам обратился с иском о признании права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что будучи владельцем земельных участков, передал их ответчику и обеспечил финансирование на них строительства жилого дома на основании всех необходимых разрешительных документов на проведение строительных работ. Отмена по фактическому завершению строительства в июне 2017 Департаментом по вопросам архитектурно-строительного контроля в г. Киеве, регистрации Декларации о начале выполнения строительных работ исключает возможность получения им акта готовности объекта к эксплуатации и сертификата о готовности объекта строительства к эксплуатации.
Таким образом, с учетом измененных исковых требований просил признать за ним право собственности на многоэтажный жилой дом.
Позиция Верховного Суда
Решая дело по иску владельца (землепользователя) земельного участка о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, суды обязаны установить все обстоятельства дела, в частности:
- является ли истец владельцем (пользователем) земельного участка;
- обращался ли он к компетентному государственному органу о принятии застройки к эксплуатации;
- является ли законным отказ в таком принятии;
- есть ли нарушение строительных норм и существенных правил.
На основании части третьей статьи 376 ГК суд может удовлетворить иск о признании права собственности на самовольно построенное имущество на земельном участке, который не предоставлялся в собственность или пользование лицу, которое построило его, если ему в установленном законом порядке был передан земельный участок в собственность или передано в пользование под уже построенное недвижимое имущество в соответствии с ее целевым назначением, и при условии, что стройка велась с соблюдением архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил согласно законодательству, градостроительной и проектной документации, а также в случае, если эти обстоятельства были предметом рассмотрения компетентного государственного органа (часть третья статье 375 ГК).
При решении иска о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество суд должен исходить из того, что право на выполнение строительных работ возникает у застройщика только при наличии документов, которые предоставляют право производить строительные работы и предусмотренных статьями 27, 29-31 Закона "О регулировании градостроительной деятельности", а также в предусмотренных законом случаях получения разрешения на выполнение строительных работ (статье 34,37 данного Закона).
Принятие в эксплуатацию законченных объектов принадлежат к одному из этапов проектирования и строительства объектов, который осуществляется владельцами или пользователями земельных участков (пункт 5 часть пятая статья 26 Закона "О регулировании градостроительной деятельности").
Частью восьмой статьи 39 Закона "О регулировании градостроительной деятельности" предусмотрено, что эксплуатация законченных объектов, не принятых в эксплуатацию запрещается.
Аналогичная норма закреплена пунктом 12 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 года № 461.
Установлено, что Департаментом градостроения и архитектуры Исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) на заказ истца выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, который принадлежит ему на праве собственности, из которых следует, что намерением застройки участка является строительство заблокированных жилищных (усадебных домов). Также указанными условиями установлена граничнодопустимая высота зданий - не больше четырех этажей (в том числе цокольного и мансардного), тогда как, согласно технических характеристик дом имеет подвал, цокольный этаж, девять этажей и технический этаж, который свидетельствует о нарушении застройщиком строительных норм и правил, несоответствие дома по размеру площади, поверхностности и размещению, и является существенным отклонением от проекта.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к обоснованному заключению об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания за истцом права собственности на недвижимое имущество, поскольку признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого к эксплуатации, в судебном порядке нормами ГК или другими нормативными актами не предусмотрено.
