В случае приобретения права собственности на недвижимое имущество, новый владелец недвижимого имущества приобретает право аренды земельного участка, на котором оно находится, по действующему договору аренды, а не в порядке повторного предоставления земельного участка. При этом изменение арендатора происходит в силу прямого указания закона.
Соответствующее положение содержится в постановлении КХС ВС от 7 октября 2020 по делу № 912/1581/19.
Все инструменты для адвоката - в решении LIGA360:АДВОКАТ НААУ. Следите за событиями НААУ, посещайте учебные программы ВША, получайте зачетные баллы в рамках повышения квалификации и доступ к полной базе законодательства, судебных решений, экспертной аналитики. Приобретайте LIGA360: АДВОКАТ НААУ прямо сегодня.
Обстоятельства дела
Частное предприятие обратилось в суд с иском к Городскому совету, ООО-1 и ООО-2, согласно которого, просило признать недействительным и отменить решение ответчика-1 "О внесении изменений в договор аренды земли" , признать недействительным дополнительное соглашение, которое заключено между ответчиком-1 и ответчиком-2, признать недействительным дополнительное соглашение, которое заключено между, ответчиком-1 и ответчиком-3.
Исковые требования обоснованы тем, что Решение, а также заключенные на его основании спорные дополнительные соглашения нарушают права истца, как арендатора земельного участка, поскольку он не давал согласия на внесение изменений в договор аренды земли, в связи с чем ответчик-1 не имел права принимать Решение о передаче части земельного участка в аренду другим лицам и заключать соответствующие соглашения.
Решением местного суда в иске отказано полностью. Свое заключение суд первой инстанции мотивировал тем, что к ответчикам 2 и 3, как владельцев части недвижимого имущества, в силу требований законодательства перешло право аренды земельного участка в соответствующих частях, что исключает основания для удовлетворения иска.
Апелляционный суд указанное решение суда первой инстанции отменил и принял новое, которым иск удовлетворил частично, признал недействительным пункт 4 Решения и признал недействительными оспариваемые дополнительные соглашения, в остальном иске отказано.
В кассационной жалобе ответчик-2 просил отменить указанное постановление суда, а решение суда первой инстанции оставить в силе.
Позиция ВС
Кассационную жалобу ВС удовлетворил.
Верховный Суд неоднократно выражал позицию о том, что лицо, которое приобрело право собственности на недвижимое имущество, фактически становится арендатором земельного участка, на котором оно размещено, в том же объеме и на условиях, как и у предыдущего владельца. При этом договор аренды этого земельного участка относительно предыдущего его пользователя (предыдущего владельца недвижимого имущества) прекращается соответствующим договором, на основании которого новым владельцем приобретено право собственности на расположенное на этом земельном участке имущество.
Подобная правовая позиция изложена в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 25 февраля 2020 года по делу № 922/510/19, отступать от которой коллегия судей правовых оснований не видит.
Исходя из вышеприведенных положений законодательства, право предыдущего пользователя земельным участком прекращается в силу прямого указания закона без прекращения в целом договора аренды земельного участка с одновременным приобретением такого права новым владельцем объекта недвижимости, которому переходит право аренды, поскольку договор аренды земли в силу положений статьи 13 Закона "Об аренде земли" является двусторонним.
Что следует из изложенного, право предыдущего пользователя земельным участком прекращается, а приобретение такого права новым владельцем объекта недвижимости происходит в силу прямого указания закона. Новый владелец объекта недвижимости приобретает право аренды по действующему договору аренды, а не в порядке повторного предоставления земельного участка.
Следовательно изменение арендатора происходит в силу прямого указания закона.
Такой же порядок перехода права аренды земли применяется в силу положений части 4 статьи 120 ЗК и в случае приобретения права собственности на жилойдом, здание или сооружение несколькими лицами.
Спрогнозируйте результат решения суда с Verdictum PRO. ЛІГА:ЗАКОН представляет первую систему анализа судебных решений с функционалом предсказания вероятности победы в суде во всех трех инстанциях с помощью искусственного интеллекта. Функционал прогнозирования на основании анализа текста искового заявления создан для предварительной оценки рисков и экономии времени адвоката при подготовке к судебным заседаниям. Сегодня Verdictum PRO анализирует более 80 млн документов.
