Верховный Суд сформировал важную практику: организатор аукциона обязан предупредить покупателей о юридических проблемах с земельным участком, даже если он не является предметом продажи. Нарушение этой обязанности является основанием для признания торгов недействительными (ст. 203, 215 ГКУ) и возврата средств. Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда поставил точку в споре между победителем аукциона и Национальным банком Украины (дело № 910/15914/24). Это решение демонстрирует, как общие основы гражданского законодательства о добросовестности преобладают над формальными условиями регламента торгов.
Суть спора: формальность против реальности
НБУ выставил на продажу нежилые здания детского лагеря "Сокол". В объявлении отмечалось, что земельный участок (4,97 га) не продается. Победитель, СООО "Птахоплемзавод Коробівський", отказался от соглашения, узнав, что участок под объектом уже поделен городским советом на пять частей и относительно этого продолжаются суды, о чем НБУ не сообщил.
НБУ настаивал, что действовал по пункту 6.2.1 Регламента работы электронной торговой системы ProZorro.Продажи ЦБД2 относительно проведения электронных аукционов по продаже/предоставлению в аренду имущества (активов)/передачи права, утвержденным приказом ГП "ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ" от 09.07.2018 г. № 8 который позволяет организатора на собственное усмотрение определять дополнительную информацию, и не обязывает его описывать не продаваемое имущество.
Правовая позиция Верховного Суда
Суд отклонил подход организатора, опираясь на следующие юридические аргументы:
1. Принцип единства правовой судьбы (superficies solo cedit) Хотя земля не была лотом, Суд отметил принцип "построенное на поверхности следует за ней". Это следует из содержания ст. 120 ЗКУ и ст. 377 ГКУ. Лицо, приобретающее здание, имеет законный интерес в оформлении земли под ним. Поскольку конфигурация участка была изменена (разделение на 5 частей), а его статус оспаривается в суде, информация в объявлении о "едином участке 4,97 га" была признана недостоверной.
2. Обязанность раскрытия информации (Регламент ЕТС) Суд применил пп. 5.6.8 Регламента ЕТС, который обязывает оператора размещать информацию, которая может повлиять на права и обязанности участников. Также, согласно п. 6.2.1 Регламента, информация о лоте должна быть полной и достоверной. Замалчивание факта судебных споров и разделения земли нарушает эти требования.
3. Добросовестность как фундаментальная основа (ст. 3 ГКУ) Действия НБУ были квалифицированы как недобросовестные в контексте статьи 3 ГКУ. Организатор знал о проблемах с активом, но скрыл их. Это привело к нарушению требований статьи 203 ГКУ (о необходимости соблюдения требований закона при совершении сделки), что стало основанием для признания результатов аукциона недействительными согласно статье 215 ГКУ.
Последствия: возврат гарантийного взноса.
Поскольку аукцион признан недействительным из-за нарушений со стороны организатора, содержание гарантийного взноса было признано безосновательным. Суд обязал вернуть средства победителю на основании ст. 1212 ГКУ (безосновательно приобретенное имущество).
Это судебное дело является ярким доказательством того, что формальной проверки документов при покупке активов недостаточно. Скрытые судебные споры, изменения в реестрах и неочевидные юридические дефекты могут обойтись компании в миллионы гривен. Чтобы вы могли принимать взвешенные решения, LIGA ZAKON представила новое решение LIGA360 - инновационную экосистему для управления рисками бизнеса и государственных органов. Закажите презентацию уже сегодня.
