Верховний Суд сформував важливу практику: організатор аукціону зобов'язаний попередити покупців про юридичні проблеми із земельною ділянкою, навіть якщо вона не є предметом продажу. Порушення цього обов'язку є підставою для визнання торгів недійсними (ст. 203, 215 ЦК України) та повернення коштів.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду поставив крапку у спорі між переможцем аукціону та Національним банком України (справа № 910/15914/24). Це рішення демонструє, як загальні засади цивільного законодавства про добросовісність переважають над формальними умовами регламенту торгів.
Суть спору: формальність проти реальності
НБУ виставив на продаж нежитлові будівлі дитячого табору "Сокіл". В оголошенні зазначалося, що земельна ділянка (4,97 га) не продається. Переможець, СТОВ "Птахоплемзавод Коробівський", відмовився від угоди, дізнавшись, що ділянка під об'єктом вже поділена міською радою на п'ять частин і щодо цього тривають суди, про що НБУ не повідомив.
НБУ наполягав, що діяв за пунктом 6.2.1 Регламенту роботи електронної торгової системи ProZorro.Продажі ЦБД2 щодо проведення електронних аукціонів із продажу / надання в оренду майна (активів) / передачі права, затвердженим наказом ДП "ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ" від 09.07.2018 р. № 8, який дозволяє організатору на власний розсуд визначати додаткову інформацію, і не зобов'язує описувати майно, що не продається.
Правова позиція Верховного Суду
Суд відхилив підхід організатора, спираючись на такі юридичні аргументи:
1. Принцип єдності юридичної долі (superficies solo cedit) Хоча земля не була лотом, Суд наголосив на принципі "збудоване на поверхні слідує за нею". Це випливає зі змісту ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України. Особа, яка набуває будівлю, має законний інтерес в оформленні землі під нею. Оскільки конфігурація ділянки була змінена (поділ на 5 частин), а її статус оскаржується в суді, інформація в оголошенні про "єдину ділянку 4,97 га" була визнана недостовірною.
2. Обов'язок розкриття інформації (Регламент ЕТС) Суд застосував пп. 5.6.8 Регламенту ЕТС, який зобов'язує оператора розміщувати інформацію, що може вплинути на права та обов'язки учасників. Також, згідно з п. 6.2.1 Регламенту, інформація про лот має бути повною та достовірною. Замовчування факту судових спорів та поділу землі порушує ці вимоги.
3. Добросовісність як фундаментальна засада (ст. 3 ЦКУ) Дії НБУ були кваліфіковані як недобросовісні в контексті статті 3 ЦКУ. Організатор знав про проблеми з активом, але приховав їх. Це призвело до порушення вимог статті 203 ЦК України (щодо необхідності додержання вимог закону при вчиненні правочину), що стало підставою для визнання результатів аукціону недійсними згідно зі статтею 215 ЦК України.
Наслідки: повернення гарантійного внеску
Оскільки аукціон визнано недійсним через порушення з боку організатора, утримання гарантійного внеску було визнано безпідставним. Суд зобов'язав повернути кошти переможцю на підставі ст. 1212 ЦКУ (безпідставно набуте майно).
Ця судова справа є яскравим доказом того, що формальної перевірки документів при купівлі активів недостатньо. Приховані судові спори, зміни в реєстрах та неочевидні юридичні дефекти можуть коштувати компанії мільйони гривень. Щоб ви могли приймати зважені рішення, LIGA ZAKON презентувала нове рішення LIGA360 - інноваційну екосистему для керування ризиками бізнесу та державних органів. Замовте презентацію вже сьогодні.
