Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда постановлением от 04.06.2024 по делу № 910/11425/21 подтвердил: конструкция, при которой арендатор коммунальной земли передает другому лицу весь комплекс функций заказчика строительства и фактическое право застройки без приобретения им вещного права на участок, не имеет юридической защиты. Решение касается девелоперов, инвесторов и юристов, структурирующих строительные проекты на арендованных землях.
Верховный Суд обозначил два легитимных пути для девелоперов: оформление вещного права на земельный участок - через аренду, собственность или суперфиций - или агентская модель, при которой землепользователь остается реальным заказчиком, а партнер выполняет представительские или подрядные функции без статуса выгодоприобретателя. Как проверить договорную конструкцию на соответствие этим требованиям и какие оговорки стоит включить уже сейчас - в полном анализе на LIGA360.
В центре спора - инвестиционный договор, по которому арендатор земельного участка Киевского городского совета оставался формальным заказчиком, тогда как реальный организатор строительства получал разрешения, финансировал строительство, заключал договоры с подрядчиками и должен был получить 88 % площади будущего объекта - и все это без какого-либо вещного права на землю. Суд признал договор недействительным полностью, а не в отдельных частях, одновременно по трем самостоятельным основаниям.
Во-первых, Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" от 17.02.2011 г. № 3038-VI прямо закрепляет: право на застройку и функции заказчика комплексной застройки - исключительная прерогатива собственника или пользователя земельного участка. Лицо без вещного права на землю объективно не может приобрести право собственности на построенный объект - это нарушает принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем имущества, закрепленный в статьях 375 и 377 Гражданского кодекса Украины. Во-вторых, Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 г. № 161-XIV запрещает арендатору отчуждать право аренды коммунальной земли без согласия арендодателя - передачу "строительной площадки" третьему лицу суд квалифицировал именно как такое отчуждение. В-третьих, финансирование жилищного строительства с привлечением средств третьих лиц вне разрешенных механизмов нарушает ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" от 18.09.1991 г. № 1560-XII - и это самостоятельное основание недействительности, независимое от земельных вопросов.
Чтобы оперативно отслеживать аналогичные решения Верховного Суда и проверять риски в структурированных строительных сделках, LIGA ZAKON предлагает решение LIGA360 для бизнесов и государственных органов. Начните свою работу с LIGA360 уже сегодня - Ligazakon.net.
