Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду постановою від 04.06.2024 у справі № 910/11425/21 підтвердив: конструкція, за якою орендар комунальної землі передає іншій особі весь комплекс функцій замовника будівництва і фактичне право забудови без набуття нею речового права на ділянку, не має юридичного захисту. Рішення стосується девелоперів, інвесторів та юристів, які структурують будівельні проєкти на орендованих землях.
Верховний Суд окреслив і два легітимних шляхи для девелоперів: оформлення речового права на земельну ділянку - через оренду, власність або суперфіцій - або агентська модель, де землекористувач залишається реальним замовником, а партнер виконує представницькі чи підрядні функції без статусу вигодонабувача. Як перевірити договірну конструкцію на відповідність цим вимогам і які застереження варто включити вже зараз - у повному аналізі на LIGA360.
У центрі спору - інвестиційний договір, за яким орендар земельної ділянки Київської міської ради залишався формальним замовником, тоді як реальний організатор будівництва отримував дозволи, фінансував будівництво, укладав договори з підрядниками і мав отримати 88 % площі майбутнього об'єкта - і все це без будь-якого речового права на землю. Суд визнав договір недійсним повністю, а не в окремих частинах, одночасно за трьома самостійними підставами.
По-перше, Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 р. № 3038-VI прямо закріплює: право на забудову та функції замовника комплексної забудови - виключна прерогатива власника або користувача земельної ділянки. Особа без речового права на землю об'єктивно не може набути право власності на збудований об'єкт - це порушує принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна, закріплений у статтях 375 і 377 Цивільного кодексу України. По-друге, Закон України "Про оренду землі" від 06.10.1998 р. № 161-XIV забороняє орендарю відчужувати право оренди комунальної землі без згоди орендодавця - передання "будівельного майданчика" третій особі суд кваліфікував саме як таке відчуження. По-третє, фінансування житлового будівництва з залученням коштів третіх осіб поза дозволеними механізмами порушує ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" від 18.09.1991 р. № 1560-XII - і це самостійна підстава недійсності, незалежна від земельних питань.
Щоб оперативно відстежувати схожі рішення Верховного Суду та перевіряти ризики у структурованих будівельних угодах, LIGA ZAKON пропонує рішення LIGA360 для бізнесів та державних органів. Почніть свою роботу з LIGA360 вже сьогодні - Ligazakon.net.
