Причини рейдерства
Прискорена підготовка до запуску ринку землі лише грає на користь особам, які прагнуть заволодіти чужою землею у незаконний спосіб. Щороку під час сівби та жнив частота запитів і дзвінків щодо проблеми рейдерства стрімко зростає. Чому так? Проблемою і підґрунтям для можливого незаконного заволодіння землею і майном аграріїв є відсутність кадастрових номерів на розпайовані ділянки, право власності на які посвідчувалося держактами старого зразка, відсутність земельних ділянок у кадастрі або недостовірність унесених до нього даних, невідповідність даних у ДЗК їх паперовим джерелам, неоформлені спадкові права на земельні ділянки; помилки в технічній документації, суперечності внаслідок зміни підходів та способів обмірів тощо.
Основними підставами для рейдерів атакувати є:
Непогашені борги (кредити);
Непрозоре, неправильне ведення господарських (бухгалтерських) операцій, порушення у сфері оподаткування (умисне чи з необережності);
Незареєстровані активи (майнові права);
Відсутність кваліфікованої юридичної підтримки;
Відсутність фізичної охорони агропідприємства;
Відсутність належного захисту конфіденційної інформації, комерційної (службової) інформації, неналежне зберігання статутної документації;
Відсутність належної комунікації між працівниками та керівництвом підприємства, органами місцевої влади , належної комунікації та соціальних стосунків з власниками орендованого майна.
Вказані підстави дають можливість рейдерам вчинити наступні незаконні дії:
Підробка документів;
Внесення змін до державних реєстрів на підставі підробних документів (щодо власників, керівників підприємства);
Створення штучних боргів підприємства (кредити, позики);
Відчуження активів в рахунок штучних боргів;
Змова з керівними органами (менеджментом) підприємства;
Змова з представниками державної та місцевої влади;
Силове захоплення підприємств (його активів);
Арешт активів (на підставі фіктивних або реальних кримінальних справ);
Знищення продукції підприємства;
Підкуп, залякування менеджменту.
Подвійна реєстрація договорів оренди землі як інструмент рейдерських схем в Україні
Рейдерські захоплення частіш за все відбувається там, де є незавершене питання оформлення договорів на землю. Спочатку пайовик підписав договір оренди з одним орендарем на 7 років, потім через деякий час прийшов інший орендар, запропонував більшу орендну плату, і селянин підписав інший договір на оренду свого паю. А потім починається боротьба старих і нових орендаторів паїв. Схеми досить схожі: таємна зміна власника, штучне нарощування боргів, силове відбирання техніки і врожаю, тиск і залякування.
Подвійна реєстрація договорів оренди землі є одним із інструментів, що використовуються в агрорейдерстві, як зі сторони осіб, що укладають нові договори оренди землі з їх власниками, так і зі сторони осіб, які вже мають такі договори, укладені до 2013-2016 років. Земельні ділянки та права на них до 2013 року реєструвались в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, поземельній книзі в паперовому вигляді з одночасним перенесенням в автоматизовану систему державного земельного кадастру. На практиці трапляються випадки, коли договори оренди землі, що були укладені до 2013 року, містять відмітку про їх державну реєстрацію, однак лише в поземельній книзі в паперовому вигляді, без перенесення до автоматизованої системи ДЗК, у зв'язку з чим інформація про такі договори відсутня в ДЗК, а договір є таким, що не зареєстрований. Такі договори дуже часто мають ознаки підробок - недійсність підписів орендодавців, виправлені від руки дати підписання договорів, виправлені терміни дії договорів або підписані договори оренди між сторонами зареєстровані через декілька років після його підписання, чим незаконно подовжено його дію, на що власник землі не розраховує, підписання пустих бланків договорів з боку орендодавців та внесення без їх відома умов та строків оренди землі, не передання примірника договору орендодавцю тощо, чим користуються недобросовісні особи.
У таких випадках коли громадяни - власники земельних ділянок намагаються реалізувати своє законне право на передачу в оренду своєї землі орендарю з'являються попередні орендарі з начебто дійсними договорами оренди, які мають вище перелічені ознаки.
Щодо схем реєстрації нових договорів оренди землі то тут слід зазначити, що основними моментами, які використовують шахраї є відсутність державної реєстрації попередніх договорів оренди землі в держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; підробка документів та підписів попередніх чи дійсних орендарів - фіктивні схеми переходу корпоративних прав попереднього орендаря за фіктивними операціями - фіктивний продаж корпоративних прав, перехід права на підставі фіктивних боргів підприємств або фіктивних кредитів, підробка даних державного земельного кадастру, інформації у витягах з ДЗК тощо. Поширена схема, коли аферисти пропонують пайовикам кращі умови оренди, збирають з них заяви, що вони нібито не підписували чинні договори оренди, і передають їх в комісію Мін'юсту, яка скасовує чинні договори.
Складність скасування такої подвійної реєстрації полягає у процедурі доведення фактів підробки та незаконності дій як самих шахраїв, так і посадових осіб, що здійснюють таку подвійну державну реєстрацію прав на землі, що на практиці займає досить тривалий час і завдає значних збитків для законних орендарів.
Держава намагалася врегулювати проблему з реєстрами и договорами оренди, і Верховна Рада 5 грудня 2019 року ухвалила в цілому законопроєкт №0858 щодо протидії рейдерству. Документ передбачає, що власник земельної ділянки в односторонньому порядку може вимагати нотаріального засвідчення договору оренди, а також скасувати таку вимогу (крім випадків, коли угоду потрібно нотаріально засвідчити). Згідно із законом, земельна ділянка припиняє існування як об'єкт цивільних прав, а її державну реєстрацію скасовують у разі поділу або об'єднання земельних ділянок, скасування держреєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення, а також якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в Державному земельному кадастрі, не було зареєстровано протягом року з вини заявника. Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації ділянки допустимо тільки з одночасним припиненням таким рішенням усіх прав, зареєстрованих щодо ділянки. Крім того, орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не можна зменшити за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його відновлення.
Як попередити захоплення і куди звертатися в разі захоплення
Що варто пам'ятати? Рейдерські напади відбуваються не просто так, а часто внаслідок недобросовісного партнерства та конкуренції. При цьому, директор компанії часто не звертає увагу на "симптоми" небезпеки. Рейдери - це дуже широка група людей, до якої можуть входити і колишні партнери, із якими підприємство не розрахувалось, також у цьому процесі можуть бути задіяні правоохоронні органи, або їх пасивна участь може сприяти.
Тож кожен підприємець має самостійно дбати про свій бізнес, розробивши власну методику захисту, в яку обов'язково мають бути включені наступні пункти:
Попередня розробка алгоритму дій у випадку рейдерської атаки. В такому алгоритмі мають бути прописані дії кожного співробітника, від директора до штатного працівника. Основна мета такого алгоритму - оперативно і ефективно заблокувати кошти і майно з метою неможливості заволодіння ними зловмисниками.
Захист майна шляхом внесення його у заставу/іпотеку пов'язаним компаніям, а також «перехресне» володіння акціями суміжних компаній.
Організація на підприємстві системи економічної безпеки і безпеки в цілому.
Захист документообігу шляхом розробки спеціальної політики доступу до документів та зберігання їх.
Контроль дебіторської та кредиторської заборгованості.
Систематичний моніторинг відкритих реєстрів щодо відповідності інформації, зазначеній в них, дійсності.
Певну специфіку мають рейдерські атаки на агробізнес, оскільки вони є більш фізичними - зазвичай це захоплення ділянки та врожаю. Тому, окрім перелічених вище пунктів, володільці агробізнесу обов'язково мають звернути увагу на:
Наявність в установчих документах «антирейдерських пунктів» - як то обмеження повноважень директора, засновників, особливі вимоги к укладанню правочинів.
Своєчасна пролонгація і державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, що дозволить попередити «подвоєння» реєстрації таких договорів.
Боротьба з рейдерськими атаками зазвичай має декілька етапів:
Адміністративне оскарження - звернення до поліції та до Комісії щодо розгляду скарг в сфері державної реєстрації.
Судове оскарження, з обов'язковими заходами забезпечення позову у вигляді заборони вчиняти дії щодо внесення будь-якої інформації до державних реєстрів щодо позивача.
Робота з засобами масової інформації, яку слід вести паралельно з суто юридичною роботою, оскільки в цій справі важливо привернути увагу до ситуації рейдерської атаки.
З практики нашої компанії можна виділити яскравий кейс щодо агрорейдерства. На підприємство прийшла нова команда керівників. Однак, у старій команди були свої плани на цю базу: або захопити її, або, як мінімум, впливати на політику і на нове керівництво. Вони провели передоплату "за товар" на підконтрольну транспортну фірму, потім через ряд транзитних фірм ці виведені гроші були заведені в якості передоплати. Сума виведених грошей і передоплати були ідентичні - 5.5 млн грн. Після чого стара команда виписала довіреність на позаштатного юриста на представлення інтересів бази. Вже після залучення нового керівництва старий позаштатний юрист подовжував визнавати в суді всі вимоги «кредиторів». Після того, як рішення набрало законної сили, позивач («кредитор») пред'явив рішення суду на 5.5 млн грн, чим заблокував діяльність агропідприємства, оскільки елеватор не міг погасити суму боргу. Для цієї компанії історія закінчилася позитивно, тому що наша команда юристів змогла поновити строк на оскарження та довести в суді фіктивність операції, але в Україні багато власників просто не встигають цього зробити.
Ми сподіваємося, що ці знання Вам ніколи не доведеться застосовувати на практиці, але для зменшення ризиків радимо вести належну попереджувальну роботу на Вашому підприємстві.
Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner
Старт земельної реформи, активізація рейдерства та законодавчі зміни потребують постійної роботи на випередження неочікуваних наслідків. ЛІГА:ЗАКОН пропонує комплексний інструмент LIGA360 для агробізнесу, який дає змогу керівнику, юристу та всій команді бути на крок попереду зовнішніх загроз. Рішення містить головні інструменти, які допомагають відстежувати ризики й ухвалювати сильні рішення для втримання лідерських позицій. Лише в червні обирайте комплекс інформаційно-аналітичних продуктів зі знижкою.
Швидко реагувати на спроби рейдерського захоплення в умовах карантину можна за допомогою сервісу SMS-МАЯК, який повідомляє не лише про зміни, що сталися, але і про спроби внести такі зміни. IT-сервіс доступний також в екосистемі LIGA360.
