Одночасний перехід права на землю та нерухомість: як зміниться процедура оформлення?

29.09.2021 проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв'язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено» (далі - Законопроект №5248) було підписано Президентом України.

За Законопроектом №5248 ключових змін зазнає ст. 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), положення Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону України «Про іпотеку».

Як може здатися на перший погляд, законотворець має на меті «усунути прогалини у правовому регулюванні питань, пов'язаних з «автоматичним» переходом прав на земельну ділянку у разі набуття особою права власності на нерухоме майно (житловий будинок, будівлю або споруду), що розміщені на ній». Однак, залишається відкритим питання, чи матиме законодавча ініціатива позитивний вплив на правове регулювання питання єдності юридичної долі нерухомості та земельної ділянки, на якій вона розташована?

До та після Законопроекту №5248

Законодавча ініціатива у вигляді Законопроекту №5248 не є новою. Законодавцем раніше вже було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» (далі - Законопроект №0850), який 28.09.2021 офіційно опублікували в Голосі України.

Варто зазначити, що на 80% Законопроект №5248 продублював положення раніше прийнятого ВРУ Законопроекту №0850. Ключова відмінність законопроектів один від одного полягає в несуттєвій зміні формулювань положень ст. 120 ЗК України, а також в ширшому переліку нормативно-правових актів, до яких вноситимуться зміни. Ширшим за змінами до нормативно-правових актів є саме Законопроект №5248, яким передбачаються зміни до процедури реєстрації переходу права власності (користування) на земельні ділянки,у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно. Решта положень вказаних Законопроектів майже не відрізняється між собою.

На нашу думку, основним каталізатором для прийняття Законопроектів №№0850, 5248 слугувала практика Верховного Суду (далі - ВС) у земельних спорах про визнання права власності (користування) на земельну ділянку в порядку «автоматичного» переходу таких прав за ст. 120 ЗК України.

У постановах від 04.12.2018, 19.05.2020, 20.01.2021 у справах за № 910/18560/16, № 127/10011/18, № 318/1274/18, ВС неодноразово звертав увагу на той факт, що ст. 120 ЗК України закріплено загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За загальним правилом, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику. Це також стосується переходу права користування на земельну ділянку до нового власника нерухомого майна в «автоматичному» порядку (без необхідності укладення додаткових правочинів).

Ключові новели для землевласників (землекористувачів), передбачені Законопроектом №5248

Законодавець мав на меті «вбити двох зайців одним пострілом» та уніфікувати нормативно-правове регулювання і судову практику з питань «автоматичного» переходу права власності (користування) на земельну ділянку у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке розташовується на ній.

Зокрема, Законопроект №5248 передбачає суттєве розширення ст. 120 ЗК України новими положеннями про перехід права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва, що розміщений на ній.

До переліку нерухомості у разі відчуження яких відбуватиметься «автоматичний» перехід права власності (користування) земельною ділянкою потрапили наступні об'єкти: житлові будинки, інші будівлі або споруди, об'єкти незавершеного будівництва, нерухоме майно, яке перебуває в господарському віданні або оперативному управлінні. Виключенням із зазначеного переліку є багатоквартирні житлові будинки.

A. Перехід права власності на земельну ділянку до нового власника нерухомості

Законодавцем пропонується вирішення проблемних питань єдності юридичної долі об'єктів нерухомості при переході титульних прав власності (користування) до нового набувача шляхом одночасного переходу права власності на земельну ділянку (крім земель державної або комунальної власності) від відчужувача нерухомості до набувача права власності на таке майно. Додаткового правочину щодо відчуження права власності на земельну ділянку або обов'язкового відчуження земельної ділянки її власником разом з об'єктом нерухомості за одним правочином Законопроектом №5248 не вимагається.

Ідентична ситуація стосується випадків, коли продавцю нерухомості належить частка у праві спільної власності на об'єкт нерухомості. Тоді при відчуженні частки у праві спільної власності на нерухоме майно відбуватиметься перехід права власності на відповідну частку земельної ділянки. Предметом правочину, яким передбачатиметься перехід права власності на об'єкт нерухомого майна повинна також бути земельна ділянка (або її частка у спільній власності) від відчужувача об'єкта. Істотною умовою такого договору є наявність кадастрового номера земельної ділянки.

«Автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку з державної у комунальну власність і навпаки, буде проводитися у випадку набуття державою або територіальною громадою права власності на об'єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці комунальної або державної власності Право власності на таку земельну ділянку одночасно переходитиме до держави або територіальної громади без зміни її цільового призначення. У разі якщо у власності територіальної громади або держави перебувала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, тоді до держави або територіальної громади переходитиме право власності на таку частку (крім випадків, коли земельні ділянки відповідно до закону не можуть передаватися у державну власність).

B. Перехід права оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку до нового власника нерухомості

Для набувачів прав на нерухоме майно, яке розташовується на земельній ділянці, що перебувала у минулого власника на титулі користування (оренда, емфітевзис, суперфіцій) відбуватиметься «автоматичний» перехід до нового власника нерухомості того ж титулу користування земельною ділянкою, у тому ж обсязі і на тих самих умовах (без необхідності внесення змін до таких договорів).

У випадку, коли на об'єкт нерухомості набуватиметься частка, а земельна ділянка раніше належала минулому власнику частки нерухомого майна на титулі користування (оренди, емфітевзису, суперфіцію), новий власник частки нерухомого майна матиме право вимагати внесення змін до договору користування (оренди, емфітевзису, суперфіцію) з визначенням його співорендарем (співкористувачем) набувачем частки у спільній власності на нерухоме майно. Якщо між співвласниками нерухомого майна не буде досягнуто згоди, новий власник частки нерухомого майна матиме право звернутися до суду з позовом про визнання договору про внесення змін до існуючого договору укладеним у судовому порядку. При цьому порядок користування земельними ділянками, які перебувають у користуванні декількох землекористувачів встановлюватиметься на підставі договору або за рішенням суду.

C. Перехід права постійного користування на земельну ділянку до нового власника нерухомості

Для титулу постійного користування законотворець передбачив певні особливості.

Так, у випадку набуття права власності на об'єкт нерухомого майна особою, яка не може набувати земельну ділянку державної або комунальної власності на титулі постійного користування в силу закону (ст. 92 ЗК України), набувач права власності на нерухоме майно буде зобов'язаний протягом 30 днів звернутися до розпорядника земельної ділянки за ст. 122 ЗК України із заявою про передачу цієї земельної ділянки в оренду (ст. 123 ЗК України) або у власність (ст. 118 або ст. 128 ЗК України).

Негативних наслідків для набувача права власності на нерухоме майно у випадку пропущення строків на подачу клопотання до розпорядника землями державної або комунальної власності не передбачено.

Для земель державної власності, які перебували на титулі постійного користування, на яких розташовувалося нерухоме майно, що перебувало в користуванні особи на праві оперативного управління, господарського відання на об'єкт нерухомого майна державної власності, у разі переходу відбуватиметься «автоматичний» перехід права постійного користування земельною ділянкою (крім випадків, коли на земельній ділянці розміщені інші об'єкти нерухомого майна).

Ключові недоліки Законопроекту №5248

A. Законопроект №5248 фактично виводить земельні ділянки, які обтяжені нерухомим майном, з вільного обігу. При цьому, створюється пряма залежність земельної ділянки від нерухомого майна, яка фактично без волі власника слідуватиме в «автоматичному» порядку до набувача (нового власника) нерухомого майна.

B. «Автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку не враховує права власника на вільне розпорядження своєю власністю. Також не передбачається отримання власником вигоди від переходу права власності на земельну ділянку, так як про ціну продажу земельної ділянки в Законопроекті №5248 не йдеться.

C. Законопроект №5248 чітко не регламентує процедурні аспекти перевірки нотаріусом (державним реєстратором) чистоти самої земельної ділянки як об'єкта цивільного обороту, правомірності виникнення прав на неї та законності переходу права власності (користування) на земельну ділянку до нового набувача нерухомості.

D. Законопроект №5248 не регулює питання оподаткування операцій, які пов'язані з «автоматичним» переходом права власності на земельну ділянку.