Воєнний стан: чи заборонена купівля-продаж квартир

У чому полягає небезпека купівлі або продажу квартир під час воєнного стану?

Від початку повномасштабного вторгнення рф на територію України перестав працювати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. У зв'язку з тим продавці та покупці не можуть укладати правочини купівлі або продажу нерухомого майна.

Міністр юстиції Денис Малюська заявив, що під час війни перевірити, хто є власником квартири чи будинку, неможливо.

Через неможливість укласти угоду під час війни покупці купують квартири за довіреністю, укладають попередні договори або купують квартиру отриману у спадщину, пояснює АФНУ. Такі операції повністю незахищені юридично, наголосив Юрій Піта, президент Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) України.

Розглянемо більш детально дані схеми.

Купівля квартир за довіреністю. Аферисти роблять собі довіреність на право повністю розпоряджатися нерухомістю та отримувати за нього плату. Найчастіше шахраї використовують аферу, що власник квартири перебуває за межами країни і не може повернутися для укладення правочину.

Для захисту від такого роду схем, треба вимагати від довіреної особи негайної розмови з власником по відео зв'язку. Необхідно задавати такі питання відповідь на які шахраї не могли завчасно підготувати (питання щодо сусідів, квартири, сплати комунальних послуг). Однак, аферисти можуть бути дуже добре підготовані і їх відповіді можуть звучати досить впевненою. Сплату, в такому випадку, потрібно здійснювати лише на банківський рахунок власника квартири. За жодних обставин не можна здійснювати оплату готівкою у нотаріуса.

Укладення попередніх договорів. Попередній договір - це договір, сторони якого зобов‘язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір не є правовстановлюючим документом, який надає будь які права на нерухомість, що буде збудована у майбутньому.

При укладенні попередніх договорів покупець несе ризики, які при недобросовісності забудовник можуть мати невиправні наслідки для покупця, а саме -

• забудовник може змінити об'єкт купівлі-продаж;

• забудовник може укласти декілька попередніх договорів купівлі-продажу щодо однієїквартири з кількома покупцями;

• відсутність гарантійної функції «забезпечувального платежу»;

• порушення строків будівництва;

• забудовник може самостійно змінити проект будівництва.

Купівля отриманої спадщини. Дуже часто, якщо спадщина отримана нещодавно, заповіт щодо неї може бути фальсифікованим або на спадщину можуть претендувати особи, які безпосередньо під час підписання договору купівлі-продажу відстоюють своє право на спадщину в суді. Якщо в подальшому право спадкоємця на спадщину або її частину буде усунено в судовому порядку, договір, укладений ним щодо такого нерухомого майна, вважатиметься недійсним.

Для безпечної купівлі квартири за заповітом важливо щоб після отримання спадкоємцем спадщини минуло декілька місяців. Обов'язково перевірити наявність судових позовів до спадкоємця чи позовів щодо визнання недійсним, однак у воєнний стан це перевірити неможливо через заблокований доступ до реєстрів.

Важливо! Відповідно до ст. 233 Цивільного Кодексу України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Частиною 2 ст. 233 ЦК України передбачено, що при визнанні такого правочину недійсним застосовуються наслідки, встановлені статтею 216 цього Кодексу. Сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв'язку з вчиненням цього правочину.

За інформацією Міністерства фінансів України, планується відновити доступ до Держреєстру в районах, де немає військових дій. Однак функціонал деяких послуг, серед яких договори купівлі/продажу квартир, імовірно будуть недоступними.

"Теоретично, юридично можна пробувати укладати угоди купівлі-продажу. Єдине - перевірити власника в реєстрі нотаріус не зможе. Відповідно, нормально укласти повноцінну угоду купівлі-продажу зараз неможливо", - зауважив міністр.

Стан ринку нерухомого майна

За даними Асоціації фахівців з нерухомості України найбільший попит у купівлі квартир спостерігається на Західній Україні. Близько 3% громадян, які вимушено покинули свою домівку, заінтересовані в придбанні квартир та приватних будинків.

Таким чином, радимо дочекатися закінчення дії воєнного стану, щоб укласти договір купівлі-продажу квартири з дотриманням усіх юридичних вимог.