|
Питання поновлення договорів оренди земельних ділянок не втрачає своєї актуальності вже протягом багатьох років. Не один рік точились численні дискусії щодо порядку реалізації переважного права орендаря на поновлення договору на новий строк, передбаченого ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». І ось, здавалося б нарешті, у 2019 році Земельний кодекс України доповнено ст. 1261 , статтю 33 ЗУ «Про оренду землі» викладено в новій редакції, а в 2021 році - судовій практиці з'явилась усталена позиція з цього приводу. Які ще можуть виникнути складнощі чи суперечки?
Але, на жаль, військова агресія росії породила справжній хаос і у земельних правовідносинах. Автоматична пролонгація договорів стала спробою уникнення правових колізій та збереження стабільності для орендарів.
07 квітня 2022 року набули чинності п.п. 27-28 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, якими встановлено, що договори оренди (суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту) земельних ділянок, строк яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У свою чергу, автоматичну пролонгацію таких договорів було припинено ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», який набрав чинності 19.11.2022.
Як наслідок, такі на перший погляд позитивні зміни в законодавстві, породили численні спори, у тому числі й судові, щодо строку дії відповідних змін, обов'язковості та порядку реалізації такої автоматичної пролонгації.
Перш за все, зумовлено це було тим, що автоматична пролонгація договорів оренди ніяким чином не відобразилась у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, адже після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення реєстру.
Як аграрному бізнесу захиститися від рейдерства? За допомогою рішення LIGA360. Контролюйте будь-які незаконні дії щодо вашої землі та інші ризиковані чинники для вашого підприємства. Замовте демо доступ прямо сьогодні.
Більш за все не пощастило орендарям, особливо винахідливі орендодавці яких скористалися такою прогалиною передали земельні ділянки в оренду іншим орендарям або відчужили земельні ділянки, порушивши переважне право орендарів на купівлю.
Такий «безлад» став можливим завдяки халатній поведінці нотаріусів або реєстраторів, які не визнали за необхідне використовувати дані реєстру, в якому зберігаються відомості навіть про припинені за допомогою програмних засобів речові права. Хоча, про обов'язковість такої перевірки зазначено й у листі Міністерства Юстиції України від 17.02.2023 р. N 19585/10780-33-23/8.4.4.
Але, окрім цього у всіх учасників таких правовідносин не було єдиної точки зору, щодо строків застосування такої автоматичної пролонгації.
Так, наприклад, Міністерство Юстиції України у листі від 17.02.2023 р. N 19585/10780-33-23/8.4.4. зазначало про те, що поновлення договорів оренди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився в період з 24 лютого 2022 року до 19 листопада 2022 року, відбувається в силу норм ЗК України та не потребує вчинення будь-яких реєстраційних дій в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, на думку Міністерства Юстиції України, поновленню підлягали договори, строк дії яких спливав у період з 24.02.2022 по 19.11.2022.
Іншої точки зору дійшов Верховний Суд у постанові від 29 березня 2023 року у справі № 563/376/22. Так, аналіз змін положень ЗК України, на думку Верховного Суду у цій справі, давав підстави для висновку, що у період із 7 квітня 2022 року (дати набрання чинності Законом №2145-IX від 24 березня 2022 року, а не з моменту введення воєнного стану) до 19 листопада 2022 року (дати набрання чинності Законом №2698-IX від 19 жовтня 2022 року) договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу (тобто визначено чіткий період дії відповідної автоматичної пролонгації - із 7 квітня 2022-го до 19 листопада 2022 року).
Після даної постанови ВС суди дотримувались виключно такої точки зору. І тільки в листопаді 2023 року (23.11.2023) Верховний Суд у справі № 685/547/23 дійшов зовсім іншого висновку. Суд зауважив, що законодавець на свій розсуд може встановлювати спеціальні випадки зворотної дії актів законодавства. Зазвичай вони стосуються поширення дії норм нового закону на відносини, що не були врегульовані до його прийняття або регулювалися не повною мірою; законодавець на рівні пункту 27 "Перехідні положення" ЗК України передбачив спеціальний випадок поновлення договору оренди невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану; законодавець пов'язує наявність специфіки в регулюванні окремих конструкцій із наявністю правового режиму воєнного стану; а тому, на думку суду, пункт 27 "Перехідні положення" ЗК України має зворотну дію в часі та повинен застосовуватися із 24 лютого 2022 року.
Постає питання, а що ж тепер робити орендарям, яким судами (у тому числі касаційної інстанції) було відмовлено в задоволенні позовних вимог про поновлення договорів оренди, строк дії яких сплив у період із 24.02.2022 по 07.04.2022?
Такі законодавчі прогалини та постійні зміни в судовій практиці негативно впливають на бізнес-середовище та створюють нові виклики для сільськогосподарських підприємств, орендарів та орендодавців. Саме тому, необхідна ретельна перевірка та коригування законодавства для уникнення правових колізій та невизначеностей.
Наступні етапи у розвитку земельного законодавства повинні бути спрямовані на усунення недоліків, виявлених під час застосування попередніх положень. Тільки усунення виявлених труднощів та подальше вдосконалення земельного законодавства стануть вагомим кроком у забезпеченні стабільності, законності та розвитку сільського господарства в Україні.
Більше 100 млн судових рішень є у LIGA360. Користуйся 35 фільтрами для пошуку й аналізу, швидко переглянь резулятивну частину, отримуй ланцюжки історії справи й подібні рішення. Обери вигідний тариф LIGA360 прямо зараз.
Скористайтеся новорічною пропозицією для рішень LIGA360! Отримайте знижку 30% при оплаті тарифу на 6 місяців, та 40% при оплаті 12 місяців. Встигніть до кінця грудня.
