Зміна цільового призначення землі: три робочі механізми для промислових проєктів

За останні п'ять років законотворці внесли значу кількість змін в земельне законодавство. Не оминули нововведення і механізм зміни цільового призначення землі.

Так, якщо до липня 2021 року був доступний лише традиційний варіант - через проект землеустрою, то станом на сьогодні, в залежності від ситуації, зацікавленим особам доступні уже кілька альтернативних механізмів.

Домашнє завдання

Необхідно зауважити, що перед запуском процедури зміни цільового призначення, доцільно дослідити чинну містобудівну документацію в межах такої ділянки (зокрема, в частині визначення функціональної зони, обмежень, що встановлені Генпланом, Планом зонування, Детальним планом території для даної локації), а також Класифікатор видів функціонального призначення територій та їх співвідношення з видами цільового призначення земельних ділянок. Адже віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення має відповідати Класифікатору та правилам його застосування.

Наприклад: для встановлення земельній ділянці промислового цільового призначення - 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, включаючи об'єкти оброблення відходів, зокрема із енергогенеруючим блоком) необхідно, щоб функціональне призначення території за чинною містобудівною документацією було визначено як «Виробничі території» (території виробничих підприємств; території промислових підприємств; території логістичних центрів, складів та баз та ін.).

Якщо за результатами такого дослідження у вас необхідне співпадіння, вітаємо, ви можете приступати до реалізації одно із наведених нижче варіантів зміни ц/п.

Варіант 1. «Традиційний»

Незважаючи на внесені новели в земельне законодавство, чинною залишається можливість зміни цільового призначення шляхом розроблення та затвердження проєкту землеустрою щодо відведення землі.

Алгоритм його реалізації наступний:

(a) Отримання дозволу місцевої ради (ОМС)/органу виконавчої влади (ОВВ) на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення (зміни цільового призначення) земельної ділянки, яка перебуває в комунальній/державній власності;

Примітка: Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності, цільове призначення якої змінюється, розробляється на замовлення власника земельної ділянки без надання дозволу органу виконавчої влади/ органу місцевого самоврядування на його розроблення.

(b) укладення договору з проєктною організацією (сертифікованим інженером-землевпорядником - СІЗ) на проведення геодезичних та землевпорядних робіт з розробки проєкту землеустрою щодо відведення (зміни цільового призначення) земельної ділянки;

(c) отримання витягу з чинної містобудівної документації на земельну ділянку цільове призначення якої змінюється;

(d) розробка СІЗ проєкту землеустрою щодо відведення (зміни цільового призначення) земельної ділянки;

(e) прийняття рішення ОМС/ОВВ про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення (зміни цільового призначення) земельної ділянки;

(f) внесення до ДЗК змін про земельну ділянку в частині її цільового призначення.

Варіант 2. «Спрощений»

Чинна редакція ЗК України (п. 23 Перехідних положень) визначає можливість зміни ц/п земельних ділянок їх власниками (у визначених законом випадках - користувачами) без розроблення та затвердження проекту землеустрою:

• у разі якщо відомості про функціональну зону, в межах якої розташована земельна ділянка, внесені до Державного земельного кадастру;

• до внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони - на підставі витягу з містобудівної документації (із зазначенням відомостей про функціональну зону та всіх обмежень у використанні земель (у тому числі, у сфері забудови), зазначених у містобудівній документації).

Орієнтовний алгоритм реалізації:

(a) отримання витягу з чинної містобудівної документації на земельну ділянку цільове призначення якої змінюється;

(b) укладення договору з СІЗ на внесення до ДЗК відомостей (змін до них) про земельну ділянку;

(c) подання СІЗ державному кадастровому реєстратору відповідної заяви;

(d) прийняття державним кадастровим реєстратором рішення про внесення до ДЗК змін в частині цільового призначення земельної ділянки.

Водночас, варто зазначити, що зміна цільового призначення земельних ділянок в межах населеного пункту, щодо яких затверджений детальний план території саме на підставі витягів з містобудівної документації, не в повній мірі відповідатиме законодавчим вимогам. Отже, існує ризик відмови державного кадастрового реєстратора у здійсненні зміни цільового призначення таким чином.

Це пояснюється тим, що у абзаці 8 пункту 23 Розділу X Земельного кодексу України зазначається про можливість зміни цільового призначення на підставі витягу з детального плану території лише щодо земельних ділянок за межами населених пунктів (хоча вказане й не співвідноситься з іншими законодавчими положеннями).

Важливо! надані уповноваженими органами витяги з містобудівної документації повинні відповідати вимогам щодо переліку та обсягу відомостей у таких витягах, встановленим у Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Варіант 3. «Ексклюзивний»

Закон №3563-IX суттєво спростив порядок встановлення та зміну цільового призначення земельних ділянок, але виключно на територіях за межами населених пунктів.

Так, за задумом законотворців для реалізації такої спрощеної процедури власнику ділянки необхідно лише:

1. отримати мотивований висновок в органі містобудування та архітектури про дотримання обмежень у використанні земель (він же - особливий вид містобудівних умов та обмежень, що дасть можливість починати проєктування об'єкта будівництва);

2. подати заяву про внесення відомостей про змінене цільове призначення земельної ділянки до Державного земельного кадастру.

Далі кадастровий реєстратор приймає рішення про внесення відповідних змін в ДЗК.

І все. Цільове призначення земельної ділянки змінено, без необхідності розроблення документації із землеустрою.

Звертаємо увагу, що таке спрощення - це тимчасовий захід і буде доступним протягом дії правового режиму воєнного стану та 5 років з дня його припинення або скасування в Україні або у відповідній окремій місцевості.

Окремо необхідно закцентувати увагу на ряді обмежень щодо можливості застосування такої «процедури». Так, останню можна застосовувати для розміщення наступних об'єктів: промислових та складських будівель; нежитлових с/г будівель; трубопроводів, ліній електронних комунікаційних мереж та електропередачі (крім магістральних нафтопроводів та магістральних газопроводів); комплексних споруд промислових об'єктів.

Важливо! Заборонена зміна цільового призначення земельних ділянок за таким механізмом, які віднесені до категорій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення, земель водного фонду, рекреаційного, оздоровчого, лісогосподарського призначення тощо.

Підсумовуючи

Окупація рф частини східних та південних регіонів України, активні бойові дії, що спричиняють значні руйнування та пошкодження національної інфраструктури, все це зумовило втрату державою великої частини виробництва.

Прийняті КМУ програми з підтримки переробної промисловості, індустріальних парків, розширення законотворцями механізмів зміни цільового призначення землі для промислового використання - раціональний та необхідний комплекс заходів, що покликаний стимулювати відновлення промислової галузі, наростити виробничі потужності та забезпечити фінансові надходжень в економіку держави.