Визнання укладеним договору оренди земельної ділянки в судовому порядку

Ні для кого не є секретом, що дуже часто бізнес стикається із проблемою оформлення права користування земельною ділянкою на якій знаходиться його майно. Здавалося би, що право на отримання в користування земельної ділянки під своїм нерухомим майном прямо передбачено українським законодавством, однак на практиці існує суттєва проблема в реальному застосуванні такої норми закону. Відтак, відсутність права на землю фактично унеможливлює вчиняти будь-які дії на такій землі: від банального загородження території та встановлення охорони до здійснення якихось будівельних робіт на самому об'єкті нерухомості, як то перебудова чи реконструкція. 

На практиці особи звертаються до органу місцевого самоврядування із клопотанням про передання їм в оренду земельної ділянки, а в результаті отримують відповідь про те, що буде підготовлено проєкт відповідного рішення і тільки після прийняття такого рішення на сесії міської ради буде правова підстав для укладення договору оренди земельної ділянки. Таке очікування сесії міської ради може тривати роками, як це показує практика. 

На даний час є певний механізм укладення договору оренди земельної ділянки в судовому порядку, який ґрунтується на приписах частини 11 статті 120 Земельного кодексу України. Положення даної статті чітко передбачає, що у випадку розташування нерухомого майна на земельній ділянці державної чи комунальної власності власник такого майна вправі оформити право користування на таку ділянку, а орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень зобов'язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу такого майна. 

Судова практика з цього питання наразі формується, проте важливою є постанова Верховного Суду від 20.08.2025 по справі №910/12093/24, де було зроблено ряд важливих висновків, зокрема: 

«Частиною одинадцятою статті 120 Земельного кодексу України встановлено прямий обов`язок органу місцевого самоврядування (відповідача за зустрічним позовом) передати Товариству у користування земельну ділянку, на якій розташований придбаний ним об`єкт нерухомого майна. 

Верховний Суд також погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що бездіяльність Київської міської ради у даному випадку створила для ТОВ "ІМС Консалтинг" ситуацію тривалої правової невизначеності. Крім того, стягнення грошових коштів за фактичне землекористування та одночасне ухилення Київської міської ради від укладення відповідного господарсько-правового договору оренди суттєво порушує баланс інтересів сторін, оскільки фактично на Товариство покладаються юридичні обов`язки без надання йому відповідних прав землекористувача». 

Вказані висновки були зроблені у справі, де Київська міська рада звернулася в суд із позовом до товариства в порядку ст. 1212 ЦК України, вимагаючи стягнути з останнього безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою, яка не перебуває в оренді у товариства. В свою чергу товариство в рамках такої справи звернулося із зустрічним позовом про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки. За результатом розгляду справи обидва позови було задоволено, відтак Київрада стягнула відповідні кошти, а товариство отримало право оренди на спірну земельну ділянку. 

Проаналізувавши рішення судів першої та апеляційної інстанцій у схожих судових провадженнях можна вже констатувати на які ключові аргументи звертає увагу суд, зокрема: 

• законність набуття права власності на нерухоме майно та період такого набуття; 

• цільове призначення земельної ділянки та її площа, щодо якої розглядається справа; 

• відповідність нерухомого майна та земельної ділянки вимогам земельного та містобудівного законодавства; 

• наявність факту порушеного права позивача у справі. 

Окрім цього, можна виділити ключові та найбільш поширені аргументи органу місцевого самоврядування, який виступає відповідачем у такому спорі щодо заперечення проти задоволення позову, а саме: 

• рішення про передання ділянки в користування є дискреційними повноваженням міської ради, а тому суд не може заміняти собою цей орган; 

• відсутність рішення міської ради унеможливлює передавати ділянку в користування будь-яким особам; 

• передання ділянки в оренду для нового будівництва можливе виключно на земельних торгах; 

• виключна компетенція міської ради погоджувати істотні умови договору оренди, зокрема щодо розміру орендної плати та строку дії такого договору. 

Наша команда випрацювала певний алгоритм дій, які варто вчинити перед поданням позову до суду і вони полягають у наступному: 

• підготовка проєкту договору оренди земельної ділянки на основі типового договору, затвердженого постановою Кабміну; 

• направлення до міської ради листа-звернення із проєктом договору оренди земельної ділянки та вимоги прийняття та видачі рішення про передання бажаної ділянки в оренду; 

• після спливу 30-денного строку - направлення до міської ради листа-запрошення міського голову або іншу уповноважену особу до нотаріуса для підписання вказаного вище договору оренди земельної ділянки із зазначенням дати та часу; 

• у визначений вище час директор чи інша уповноважена від товариства особа з'являється до нотаріуса де останній видає два нотаріальних документи, а саме: свідоцтво про перебування такої особи у нотаріуса у певний час та нотаріально посвідчує заяву свідка, у якій директор товариства чи інша уповноважена особа вказує про її мету прибуття до нотаріуса, а також той факт, що уповноважена особа від міської ради на підписання договору не з'явилася. 

Відтак, така досудова робота і відповідні листи покажуть добросовісність позивача, а також засвідчать той факт, що останній зробив все можливе для досудового врегулювання ситуації. Дані докази також ляжуть в основу позову щодо визнання укладеним договору оренди земельної ділянки в судовому порядку. 

Підсумовуючи описане вище можна сказати, що судова практика із даного питання ще перебуває в процесі формування, вже є як позитивні так і негативні рішення для потенційних орендарів. Даний факт має місце тому, що кожна ситуація може містити певні «підводні камені» та нюанси, які варто враховувати при формуванні правової позиції та доказової бази у справі.