Мінрегіон роз'яснив окремі питання оренди комунального майна, відмінного від земельних ділянок, в умовах воєнного стану.
Зокрема, запровадження воєнного стану викликає багато запитань, пов'язаних з процедурою продовження договорів оренди. 24 березня було ухвалено проект Закону № 7192 "Про внесення змін до Закону "Про оренду державного та комунального майна", який передбачає наділення Кабінету Міністрів України повноваженнями встановлювати особливі процедури щодо оренди державного та комунального майна у період воєнного стану. Наразі Фонд державного майна України за участі нашої групи підготував проект постанови Кабінету Міністрів України, якою буде врегульовано питання продовження договорів в умовах воєнного стану.
Також за результатами здійсненого аналізу можуть бути виявлені договори, за якими орендарі не здійснюють оренду плату, хоча об'єкт оренди перебуває у стані, придатному для користування.
Наша країна перебуває в умовах війни, і цілком закономірно, що особи, у яких наявні договори оренди комунального майна на території, де ведуться бойові дії, фактично не користуються майном та не мають можливості оплачувати послуги оренди. В таких умовах органи місцевого самоврядування (військові адміністрації) можуть ухвалити рішення про застосування орендних знижок чи скасування орендної плати. Таке рішення цілком кореспондується з положеннями п. 129-1 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабміну від 03.06.2020 р. № 483, відповідно до якого у зв'язку із змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, представницький орган місцевого самоврядування може ухвалити рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати. Разом з тим підставою для ухвалення такого рішення має бути звернення орендаря. Це питання має бути врегульовано з урахуванням реалій воєнного стану у постанові КМУ, про яку згадувалося вище.
Однак можуть бути випадки, коли орендар не має бажання сплачувати оренду, фактично не користуючись відповідним комунальним майном. Зважаючи на обсяг руйнувань комунального майна, є сенс прагматично поставитись до вирішення питань знижок чи скасування орендної плати, адже для виконання завдань місцевого самоврядування нині важлива кожна "жива копійка", і майно, що фактично не використовується орендарем, може бути використане для забезпечення безпекових чи гуманітарних потреб громади або передане у користування орендарю, здатному здійснювати якусь господарську діяльність та наповнювати бюджет громади. У такому випадку рекомендовано уважно вивчити обставини конкретного користування та умови укладеного договору, оскільки серед підстав одностороннього розірвання договору у ч. 1 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" прострочення орендної плати не значиться, натомість у ч. 2 цієї норми йде відсилка до договору. Якщо ваші договори оренди укладено згідно з Примірною формою оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженою постановою Кабмін від 12.08.2020 р. № 820, то там має бути пункт, який дозволяє односторонє розірвання договору, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці. Процедура розірвання такого договору детально описана у п. 12.8 Примірної форми або має бути деталізована у іншому пункті Примірного договору, затвердженого для вашої територіальної громади.
Щодо дострокового припинення договорів у разі знищення чи значного пошкодження об'єкта оренди. Внаслідок війни руйнувань зазнала значна кількість об'єктів нерухомості, транспортних засобів. Згідно з абз. 8 ч. 1 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", знищення об'єкта оренди або значне пошкодження об'єкта оренди є підставою для припинення договору оренди.
Важливо! Законодавець вводить у законі про оренду поняття "значне пошкодження", не деталізуючи його. Очевидно, що мова йде про пошкодження, які унеможливлюють безпечну експлуатацію об'єкта оренди за цільовим призначенням. Проте виникає питання, як визначити та зафіксувати "значне пошкодження". Факти значних пошкоджень чи знищення майна мають встановлюватися в комісійному акті за результатами огляду об'єкта, однак результати огляду слід закріпити рішенням виконавчого комітету відповідної місцевої ради щодо непридатності будинку (приміщення) чи іншої індивідуально визначеної речі, яка була об'єктом оренди, для використання за цільовим призначенням. Це рішення і буде підставою для дострокового припинення договору оренди.
Читайте також: Орендна плата під час воєнного стану: що робити бізнесу
Як бізнесу діяти правильно в умовах воєнного часу? Завдяки LIGA360. Система доповнена новими розділами й інструментами, де зібрані зміни законодавства, новини й аналітика, консультації. Знаходь відповіді та слідкуй за змінами щодня.
