|
Рынок земли и недвижимости - один из ключевых индикаторов экономического состояния страны и общества. Оценивая потенциал отечественного рынка, бизнес закономерно полагается на инвестиционную привлекательность сектора недвижимости. При этом, нельзя игнорировать способы защиты инвестиций в случае неблагоприятных сценариев. С этой точки зрения, обзор судебной практики может быть полезным для бизнеса, поскольку дает представление о подходах в правоприменении, что может оказаться ключевым для защиты прав инвестора. Тем более, что в последние годы суды стали учитывать тенденции рынка и активно влиять на них. Мы подготовили обзор ключевых, по нашему мнению, судебных решений, которые могут в значительной мере повлиять на отечественный рынок земли и недвижимости.
5-е место. Вопрос земельного моратория. Решение Европейского суда по правам человека по делу "Зеленчук и Цицюра против Украины" от 22 мая 2018 года
Позиция суда однозначна - мораторий на продажу сельскохозяйственной земли нарушает права украинцев. С учетом того, что согласно украинскому законодательству украинские суды применяют практику ЕСПЧ как источник права, данное решение является важным.
Хотя порядок применения практики ЕСПЧ детально не описан в национальном законодательстве, не исключено, что на основании этого решения Большая Палата Верховного Суда в деле № 227/1506/18 изменит подход к толкованию норм Земельного кодекса Украины, запрещающих отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Изменение судебной практики по вопросам моратория на продажу земли может стать катализатором для системной реформы земельного законодательства и создания рынка земель сельскохозяйственного назначения.
4-ое место. Улучшение арендованных помещений. Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 29 марта 2017 года в деле № 909/1179/15
Основанием для данного спора стало проведение арендатором ремонтно-отделочных работ в арендованном помещении. Стоимость работ составила половину стоимости самого помещения, и арендатор потребовал признать за ним право собственности на половину помещения.
Суд постановил, что без смены функционального предназначения объекта аренды, улучшение арендованных помещений не создает новую вещь, на которую может претендовать арендатор несмотря на то, что стоимость и экономическая привлекательность помещений выросла. Это решение привносит дополнительную аргументацию в концепцию создания новой вещи и приобретения прав на нее, которая не очень конкретизирована на законодательном уровне. Это решение носит и важный практический характер, учитывая, что многие инвесторы рассматривают возможность приобретения права собственности на объекты, которые создаются путем улучшения арендуемого государственного и коммунального имущества.
3-ое место. Природа инвестиционного договора. Постановление Большой Палаты Верховного Суда от 29 января 2019 года в деле № 916/4644/15
Инвестиционный договор остается категорией, которая практически полностью не урегулирована специальными нормами законодательства и опирается в значительной мере на общие нормы. При этом такой договор остается одной из популярных моделей инвестиций в недвижимость.
В рассматриваемом споре, неплатежеспособный застройщик просил суд не включать инвесторов в комитет кредиторов из-за отсутствия у них денежных требований к застройщику. По мнению застройщика, инвестор может требовать только квадратные метры. Следует отметить, что суд не рассматривал вопрос законности привлечения средств населения для строительства на основании инвестиционного договора, поскольку обстоятельства дела имели место в 2006 году, когда еще не были установлены ограничения на привлечение инвестиций от розничных инвесторов.
Суд позицию застройщика не поддержал. По мнению суда, инвестиционный договор является смешанным, поэтому у инвестора могут быть как имущественные, так и денежные требования к застройщику. Данное решения, по нашему мнению, важно тем, что в нем суд подробнее описывает природу инвестиционного договора и подтверждает, что такой тип договора существует в украинском праве.
С полным текстом судебных решений можно ознакомиться в VERDICTUM. Протестировать систему можно здесь
2-ое место. Эмфитевзис и преимущественное право аренды земли. Постановление Кассационного гражданского суда Верховного Суда от 18 апреля 2019 года в деле № 625/166/18
Учитывая, что агропромышленный комплекс демонстрирует уверенный рост в условиях действующего моратория, вопрос аренды земли сельскохозяйственного назначения стоит особо остро. Примечательно, что, рассматривая данный спор, суд сравнивает две правовые категории использования земли - эмфитевзис и аренду. Хотя в юридической науке обе категории изучены довольно подробно, в сфере правоприменения такой анализ представлен мало.
В указанном выше споре суд обратил внимание на то, что преимущественное право аренды земли не является абсолютным и возникает только в том случае, если собственник земли хочет передать землю именно в аренду новому арендатору. Однако, если земля, будет передана новому пользователю на праве эмфитевзиса (для сельскохозяйственного использования), то преимущественное право действовать не будет. Вполне вероятно, что, если суды начнут применять такой подход, то практика использования эмфитевзиса значительно увеличиться.
1-ое место. Истребование имущества у добросовестного приобретателя. Постановление Большой Палаты Верховного Суда от 20 ноября 2018 года в деле № 907/50/16
Концепция добросовестного приобретателя недостаточно развита в украинской практике правоприменения. Это негативно влияет на инвестиционный потенциал отечественного рынка недвижимости, потому что добросовестный инвестор не всегда имеет возможность защитить свои инвестиции, основываясь на этой правовой категории.
Рассматривая данный спор, Большая Палата Верховный Суда добавила единообразия в практику разрешения подобных споров.
Ранее, в отечественной судебной практике применялся подход, согласно которому к истребованию имущества у добросовестного приобретателя исковая давность не применяется. По сути, это означало, что если изначально объект недвижимости выбыл из собственности первичного собственника без его воли, то даже несмотря на то, что этот объект в последующем отчуждался на законных основаниях, последний собственник мог лишиться права на такой объект. Теперь же Верховный Суд сделал вывод, что для такого истребования действует общий срок исковой давности в три года.
К сожалению, суд не изменил общего подхода к истребованию имущества у добросовестного владельца, но применение общих сроков исковой давности к подобного рода спорам все же усиливают защиту прав собственников недвижимости с сомнительной историей, которая в Украине занимает существенную долю рынка.
Напомним, что отслеживать изменения в реестре недвижимости можно с помощью специального сервиса SMS-МАЯК. С его помощью об изменениях в реестре можно оперативно узнать SMS-сообщением, электронным письмом, а также сообщением в кабинете пользователя.
Также читайте:
ТОП-5 судебных решений в налоговых спорах в 2019 году
Проверка будущего контрагента или как не вляпаться в чужие проблемы
