|
Ринок землі та нерухомості - один із ключових індикаторів економічного стану країни і суспільства. Оцінюючи потенціал вітчизняного ринку, бізнес закономірно покладається на інвестиційну привабливість сектору нерухомості. При цьому, не можна ігнорувати способи захисту інвестицій в разі несприятливих сценаріїв. З цієї точки зору, огляд судової практики може бути корисним для бізнесу, оскільки дає уявлення про підходи у правозастосуванні, що може виявитися ключовим для захисту прав інвестора. Тим більше, що в останні роки суди стали враховувати тенденції ринку і активно впливати на них. Ми підготували огляд ключових, на нашу думку, судових рішень, які можуть значною мірою вплинути на вітчизняний ринок землі і нерухомості.
5-е місце. Питання земельного мораторію. Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Зеленчук і Цицюра проти України" від 22 травня 2018 року
Позиція суду однозначна - мораторій на продаж сільськогосподарської землі порушує права українців. З урахуванням того, що згідно з українським законодавством, українські суди застосовують практику ЄСПЛ як джерело права, дане рішення є важливим.
Хоча порядок застосування практики ЄСПЛ детально не описаний в національному законодавстві, не виключено, що на підставі цього рішення Велика Палата Верховного Суду в справі № 227/1506/18 змінить підхід до тлумачення норм Земельного кодексу України, які забороняють відчуження земель сільськогосподарського призначення. Зміна судової практики з питань мораторію на продаж землі може стати каталізатором для системної реформи земельного законодавства та створення ринку земель сільськогосподарського призначення.
4-е місце. Поліпшення орендованих приміщень. Постанова Вищого господарського суду України від 29 березня 2017 року у справі № 909/1179/15
Підставою для даного спору стало проведення орендарем ремонтно-оздоблювальних робіт в орендованому приміщенні. Вартість робіт склала половину вартості самого приміщення, і орендар вимагав визнати за ним право власності на половину приміщення.
Суд постановив, що без зміни функціонального призначення об'єкта оренди, поліпшення орендованих приміщень не створює нову річ, на яку може претендувати орендар, не зважаючи на те, що вартість та економічна привабливість приміщень зросла. Це рішення привносить додаткову аргументацію в концепцію створення нової речі і придбання прав на неї, яка не дуже конкретизована на законодавчому рівні. Це рішення носить і важливий практичний характер, з огляду на те, що багато інвесторів розглядають можливість придбання права власності на об'єкти, які створюються шляхом поліпшення орендованого державного та комунального майна.
3-е місце. Природа інвестиційного договору. Рішення Великої Палати Верховного Суду від 29 січня 2019 року у справі № 916/4644/15
Інвестиційний договір залишається категорією, яка практично повністю не врегульована спеціальними нормами законодавства і спирається значною мірою на загальні норми. При цьому, такий договір залишається однією з популярних моделей інвестицій в нерухомість.
В даному спорі неплатоспроможний забудовник просив суд не включати інвесторів до комітету кредиторів через відсутність у них грошових вимог до забудовника. На думку забудовника, інвестор може вимагати тільки квадратні метри. Слід зазначити, що суд не розглядав питання законності залучення коштів населення для будівництва на підставі інвестиційного договору, оскільки обставини справи мали місце в 2006 році, коли ще не були встановлені обмеження на залучення інвестицій від роздрібних інвесторів.
Суд позицію забудовника не підтримав. На думку суду, інвестиційний договір є змішаним, тому у інвестора можуть бути як майнові, так і грошові вимоги до забудовника. Дане рішення, на нашу думку, важливе тим, що в ньому суд докладніше описує природу інвестиційного договору і підтверджує, що такий тип договору існує в українському праві.
З повним текстом судових рішень можна ознайомитися у VERDICTUM. Протестувати систему можна тут
2-е місце. Емфітевзис і переважне право оренди землі. Постанова Касаційного цивільного суду Верховного суду від 18 квітня 2019 року у справі № 625/166/18
З огляду на те, що агропромисловий комплекс демонструє впевнене зростання в умовах діючого мораторію, питання оренди землі сільськогосподарського призначення встає особливо гостро. Примітно, що, розглядаючи даний спір, суд порівнює дві правові категорії використання землі - емфітевзис і оренду. Хоча в юридичній науці обидві категорії вивчені досить докладно, в сфері правозастосування такий аналіз представлений мало.
У зазначеному вище спорі суд звернув увагу на те, що переважне право оренди землі не є абсолютним і виникає тільки в тому випадку, якщо власник землі хоче передати землю саме в оренду новому орендарю. Однак, якщо земля буде передана новому користувачеві на праві емфітевзису (для сільськогосподарського використання), то переважне право не діятиме. Цілком ймовірно, що, у разі, якщо суди почнуть застосовувати такий підхід, то практика використання емфітевзису значно збільшиться.
1-е місце. Витребування майна у добросовісного набувача. Постанова Великої палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року в справі № 907/50/16
Концепція добросовісного набувача недостатньо розвинена в українській практиці правозастосування. Це негативно впливає на інвестиційний потенціал вітчизняного ринку нерухомості, оскільки сумлінний інвестор не завжди має можливість захистити свої інвестиції, ґрунтуючись на цій правовій категорії.
Розглядаючи даний спір, Велика палата Верховного Суду додала визначеності в практику вирішення подібних спорів.
Раніше у вітчизняній судовій практиці застосовувався підхід, згідно якого до витребування майна у добросовісного набувача позовна давність не застосовувалася. По суті це означало, що якщо спочатку об'єкт нерухомості вибув із власності первинного власника без його волі, то, навіть незважаючи на те, що цей об'єкт в подальшому відчужувався на законних підставах, останній власник міг втратити право на такий об'єкт. Тепер же Верховний Суд зробив висновок, що для такого витребування діє загальний строк позовної давності в три роки.
На жаль, суд не змінив загального підходу до витребування майна у добросовісного власника, але застосування загальних строків позовної давності до подібного роду спорів все ж посилює захист прав власників нерухомості із сумнівною історією, яка в Україні займає істотну частку ринку.
Нагадаємо, що відстежувати зміни в реєстрі нерухомості можна за допомогою спеціального сервісу SMS-МАЯК. За його допомогою про зміни в реєстрі можна оперативно дізнатися SMS-повідомленням, електронним листом, а також повідомленням в кабінеті користувача.
Також читайте:
ТОП-5 судових рішень у податкових спорах за 2019 рік
Перевірка майбутнього контрагента або як не вскочити в чужу халепу
