При осуществлении инвестиций путем приобретения или создания объектов недвижимого имущества важным является надлежащее оформление прав на земельные участки, на которых расположены соответствующие объекты. Юристами KPMG в Украине было проанализировано подход Верховного Суда в спорах, возникающих в связи с оформлением прав на землю по искам владельцев зданий и сооружений, изложенных в постановлениях за апрель 2019 года.
Права арендатора земельного участка не прекращаются в связи с возведением на нем нового объекта недвижимости
Верховный Суд, рассмотрев дело, в котором собственник нежилого помещения требовал обязать арендатора земельного участка под этим зданием предоставить беспрепятственный доступ к нему, указал что такое требование фактически является предоставлением ему права пользования земельным участком и не может быть удовлетворено, поскольку создание нового объекта недвижимости автоматически не прекращает права предыдущего землепользователя.
Истец указывал на то, что в связи с возникновением у него права собственности на помещение на выполнение инвестиционного договора, у него в силу закона возникло и право пользования земельным участком.
Суд апелляционной инстанции и Верховный суд не поддержали позицию суда первой инстанции о том, что право на земельный участок перешло к истцу в силу положений ст. 377 Гражданского кодекса (ГК), ст. 120 Земельного кодекса (ЗК) и ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли». Верховный Суд указал, что предпосылкой применения этих норм законодательства, согласно которым к приобретателю прав на объект недвижимости переходят и права на земельный участок в объеме, принадлежащему предыдущему владельцу, является сам факт перехода права собственности на здание от первоначального владельца к новому. У истца же право собственности на помещение возникло на основании судебного решения как на вновь созданное имущество, и он является его первоначальным владельцем. Право аренды земельного участка ответчика действует и не прекратилось автоматически, а потому он имеет статус законного пользователя, и законодательство защищает права арендаторов земельных участков наравне с защитой прав собственников. В то же время, Верховный Суд указал, что истец не лишен права обращаться к ответчику с требованиями об установлении сервитута на земельный участок.
Таким образом, согласно позиции Верховного Суда, право на пользование земельным участком арендатора автоматически не прекращается в связи с возведением другим лицом зданий и сооружений на нем, даже если такое лицо приобрело право собственности на возведенные объекты. Надлежащим способом защиты прав собственника зданий является установление земельного сервитута.
(Постановление Верховного Суду в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 16 апреля 2019 по делу № 910/10297/18).С полным текстом постановления можно ознакомиться в системе анализа судебных решений VERDICTUM. Протестировать систему можно по ссылке.
|
Александр Руденко, советник KPMG Law Ukraine |
При приобретении объектов недвижимости на аукционе к владельцу переходят и права на землю
Верховный Суд в деле, в котором владелец туристического комплекса, приобретенного на публичных торгах требовал признания за ним права собственности на земельный участок, расположенный под этим комплексом, признал факт перехода прав на земельный участок к истцу.
Верховный Суд отменил постановление суда апелляционной инстанции, в котором было указано, что в деле отсутствуют доказательства того, что туристический комплекс был выставлен на продажу вместе с земельным участком, истец не оспаривал результаты торгов, информация о лотах не содержала данных о кадастровом номере земельного участка и его стоимость не учтена в стоимости лота, который приобрел истец, следовательно, он приобрел объект недвижимости без земельного участка. Беспочвенность этих аргументов Верховный Суд обосновал, ссылаясь на постановление Большой Палаты Верховного Суда в деле № 910/18560/16, в котором было указано, что действующее законодательство императивно предусматривает переход права на земельный участок в случае приобретения права собственности на объект недвижимости, отражает принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения. Такой переход происходит в соответствии с законодательством независимо от воли лица - предыдущего владельца земельного участка. Принцип единства юридической судьбы недвижимого имущества и земельного участка нацелен на соблюдение законных прав и интересов собственника недвижимого имущества, а также на обеспечение возможности реализации им соответствующих правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.
Таким образом, право на земельный участок автоматически переходит к новому владельцу объекта недвижимости, расположенного на нем, даже если он приобретен на публичных торгах, и информация о лоте не содержала данных о земельном участке и его стоимость была определена без учета стоимости земельного участка.
(Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда в деле № 907/68/18 от 16 апреля 2019).
Полномочия субъекта властных полномочий по предоставлению разрешения владельцу земельного участка на разработку технической документации не являются дискреционными
Верховный Суд поддержал позицию судов предыдущих инстанций о том, что предоставление разрешения на разработку технической документации не являются дискреционными полномочиями.
В деле истец - собственник недвижимого имущества (офисного центра) подал в Киевский городской совет (КГС) ходатайство о получении разрешения на разработку проекта землеустройства для оформления права аренды на земельный участок под офисным центром. КГС отклонил проект решения о предоставлении разрешения на разработку этого проекта. Позиция ответчика заключалась в том, что КГС имеет дискреционные полномочия в сфере земельных правоотношений и не обязан предоставлять разрешение на разработку документации по землеустройству.
Верховный Суд отметил, что в правоотношениях, связанных с реализацией субъектом властных полномочий компетенции в сфере землепользования, его свобода усмотрения при рассмотрении ходатайства о предоставлении разрешения на разработку технической документации может быть сужена в связи с тем, что субъекту принадлежит на праве собственности объект недвижимости на таком участке. Поскольку истец является собственником офисного центра, надлежащее оформление прав на земельный участок, расположенный под ним, является его обязанностью. В спорном решении КГС не навел причин, которые были бы препятствием для такого оформления на условиях аренды, что является нарушением принципа «надлежащего управления».
Таким образом, полномочия органов власти в сфере земельных правоотношений по оформлению владельцами объектов недвижимости прав на земельные участки, не является дискреционными. При условии подачи необходимых документов, такой орган обязан предоставить разрешение на разработку технической документации для надлежащего оформления права пользования земельным участком собственником недвижимости.
В то же время, Большая Палата Верховного Суда указала, что дела по требованиям о признании незаконными действий по неутверждению проекта землеустройства по отводу земельного участка в аренду, в случае, если на таком земельном участке уже расположен объект недвижимости, который принадлежит истцу, а следовательно никто другой, кроме владельца этого объекта, не может претендовать на земельный участок, не относятся к юрисдикции административных судов. Поскольку предметом спора является бездействие ответчика по оформлению с истцом отношений по пользованию земельным участком (заключение договора аренды), то предметом рассмотрения является не столько действия органа местного самоуправления как субъекта, наделенного властно-управленческими функциями, сколько частный интерес истца по оформлению права пользования земельным участком, что свидетельствует о частноправовом характере правоотношений.
(Постановление Большой Палаты Верховного Суда в деле № 921/158/18 от 3 апреля 2019).
|
Евгения Чернецова, юрист KPMG Law Ukraine |
Неоформление инвестором права пользования земельным участком не свидетельствует о правомерности передачи его третьим лицам
Верховный Суд рассмотрел дело по требованию истца о признании недействительным договора аренды земельного участка, на котором расположен объект его инвестиций, который заключен с другим лицом. Истец на основании договора на обустройство и содержание остановки общественного транспорта в г. Кировограде, в котором он выступал в качестве инвестора, обустроил соответствующую остановку и разместил рядом павильон розничной торговли. В дальнейшем земельный участок был передан в аренду третьему лицу и было принято решение о демонтировании объектов, находящихся на нем, в том числе объекты инвестиций истца.
Верховный Суд признал выводы судов предыдущих инстанций о том, что права и законные интересы истца не были нарушены, поскольку им не было оформлено права на пользование земельным участком, преждевременными и передал дело на новое рассмотрение. Суды не дали оценку договора на обустройство и содержание остановки общественного транспорта, согласно которому истец как инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, и на основании которого земельный участок передан в пользование истца.
Таким образом, даже в случае неоформления инвестором права пользования земельным участком, на котором расположены объект его инвестиций, вывод об отсутствии у него соответствующих прав, и передача участка в пользование другим лицам, является преждевременным.
(Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда в деле № 912/1403/18 от 17 апреля 2019).
Для получения упреждающей информации об изменении имущественных прав на земельные участки стоит воспользоваться сервисом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ. С его помощью об изменениях в реестре недвижимости можно оперативно узнать SMS-сообщением, электронным письмом, а также сообщением в кабинете пользователя.
