При здійснені інвестицій шляхом придбання або створення об'єктів нерухомого майна важливим є належне оформлення прав на земельні ділянки, на яких розташовані відповідні об'єкти. Юристами KPMG в Україні було проаналізовано підхід Верховного Суду у спорах, що виникають у зв'язку з оформленням прав на землю за позовами власників будівель і споруд, викладених у постановах за квітень 2019 року.
Права орендаря земельної ділянки не припиняються у зв'язку зі зведенням на ній нового об'єкту нерухомості
Верховний Суд, розглянувши справу, в якому власник нежитлового приміщення вимагав зобов'язати орендаря земельної ділянки під цим приміщенням надати безперешкодний доступ до нього, вказав що така вимога фактично є наданням йому права користування земельною ділянкою і не може бути задоволена, оскільки створення нового об'єкту нерухомості автоматично не припиняє права попереднього землекористувача. Позивач вказував на те, що у зв'язку з виникненням у нього право власності на приміщення на виконання інвестиційного договору, у нього в силу закону виникло і право користування земельною ділянкою.
Суд апеляційної інстанції та Верховний Суд не підтримали позицію суду першої інстанції стосовно того, що право на земельну ділянку перейшло до позивача в силу положень ст. 377 Цивільного кодексу (ЦК), ст. 120 Земельного кодексу (ЗК) та ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Верховний Суд вказав, що передумовою застосування цих норм законодавства, відповідно до яких до набувача прав на об'єкт нерухомості переходять і права на земельну ділянку у обсязі, належному попередньому власнику, є саме факт переходу права власності на будівлю від первісного власника до нового. У позивача ж право власності на приміщення виникло на підставі судового рішення як на новостворене майно, і він є його первісним власником. Право оренди земельної ділянки відповідача є чинним і не припинилося автоматично, а тому він має статус законного користувача, і законодавство захищає права орендарів земельних ділянок нарівні з захистом прав власників. Водночас, Верховний Суд вказав, що позивач не позбавлений права звертатися до відповідача з вимогами про встановлення сервітуту на земельну ділянку.
Таким чином, відповідно до позиції Верховного Суду, право на користування земельною ділянкою орендаря автоматично не припиняється у зв'язку зі зведенням іншою особою будівель та споруд на ній, навіть якщо така особа набула право власності на зведені об'єкти. Належним способом захисту прав власника будівель є встановлення земельного сервітуту.
(Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2019 року у справі № 910/10297/18).З повним текстом постанови можна ознайомитися в системі аналізу судових рішень VERDICTUM. Протестувати систему можна за посиланням.
|
Олександр Руденко, радник KPMG Law Ukraine |
При придбанні об'єктів нерухомості на аукціоні до власника переходять і права на землю
Верховний Суд у справі, в якій власник туристичного комплексу, придбаного на прилюдних торгах вимагав визнання за ним права власності на земельну ділянку, розташовану під цим комплексом, визнав факт переходу прав на земельну ділянку до позивача.
Верховний Суд скасував постанову суду апеляційної інстанції, в якій було вказано, що у справі відсутні докази того, що туристичний комплекс був виставлений на продаж разом із земельною ділянкою, позивач не оскаржував результати торгів, в інформації про лоти не було даних про кадастровий номер земельної ділянки та її вартість не врахована у вартості лота, який придбав позивач, отже він придбав об'єкт нерухомості без земельної ділянки. Безпідставність цих аргументів Верховний Суд обґрунтував,
посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/18560/16, в якій було вказано, що чинне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Такий перехід відбувається відповідно до законодавства незалежно від волі особи - попереднього власника земельної ділянки. Принцип спільної юридичної долі нерухомого майна та земельної ділянки має на меті дотримання законних прав та інтересів власника нерухомого майна, а також забезпечення можливості реалізації ним відповідних правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження цим майном.
Таким чином, право на земельну ділянку автоматично переходить до нового власника об'єкту нерухомості, розташованого на ній, навіть якщо він придбаний на прилюдних торгах, і інформація про лот не містила даних про земельну ділянку і його вартість була визначена без урахування вартості земельної ділянки.
Повноваження суб'єкта владних повноважень щодо надання дозволу власнику земельної ділянки на розробку технічної документації не є дискреційними
Верховний Суд підтримав позицію судів попередніх інстанцій про те, що надання дозволу на розроблення технічної документації не є дискреційними повноваженнями.
У справі позивач - власник нерухомого майна (офісного центру) подав до Київської міської ради (КМР) клопотання про отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою для оформлення права оренди на земельну ділянку під офісним центром. КМР відхилила проект рішення про надання дозволу на розроблення цього проекту. Позиція відповідача полягала в тому, що КМР має дискреційні повноваження у сфері земельних правовідносин і не зобов'язана надавати дозвіл на розробку документації з землеустрою.
Верховний Суд зазначив, що у правовідносинах, пов'язаних із реалізацією суб'єктом владних повноважень компетенції у сфері землекористування, його свобода розсуду при розгляді клопотання про надання дозволу на розробку технічної документації може бути звужена у зв'язку з тим, що суб'єкту належить на праві власності об'єкт нерухомості на такій ділянці. Оскільки позивач є власником офісного центру, належне оформлення прав на земельну ділянку, яка розташована під ним, є його обов'язком. У спірному рішенні КМР не навела причин, які б були перешкодою для такого оформлення на умовах оренди, що є порушенням принципу «належного урядування».
Таким чином, повноваження органів влади у сфері земельних правовідносин щодо оформленням власниками об'єктів нерухомості прав на земельні ділянки, не є дискреційними. За умови подачі необхідних документів, такий орган зобов'язаний надати дозвіл на розробку технічної документації для належного оформлення права користування земельною ділянкою власником нерухомості. (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у справі № 826/11251/18 від 10 квітня 2019 року).
Водночас, Велика Палата Верховного Суду вказала, що справи за вимогами про визнання незаконними дій стосовно незатвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, у разі, якщо на такій земельній ділянці вже розташований об'єкт нерухомості, який вже належить позивачу, а отже ніхто інший, окрім власника цього об'єкта, не може претендувати на земельну ділянку, не належать до юрисдикції адміністративних судів. Оскільки предметом спору є бездіяльність відповідача щодо оформлення з позивачем відносин користування земельною ділянкою (укладення договору оренди), то предметом розгляду є не стільки дії органу місцевого самоврядування як суб'єкта, наділеного владно-управлінськими функціями, скільки приватний інтерес позивача щодо оформлення права користування земельною ділянкою, що свідчить про приватноправовий характер правовідносин.
(Постанова Великої Палати Верховного Суду у справі № 921/158/18 від 03 квітня 2019 року).
|
Євгенія Чернецова, юрист KPMG Law Ukraine |
Неоформлення інвестором права користування земельною ділянкою не свідчить про правомірність передачі її третім особам
Верховний Суд розглянув справу за вимогою позивача про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт його інвестицій, який укладений з іншою особою. Позивач на підставі договору на облаштування та утримання зупинки громадського транспорту в м. Кіровограді, в якому він виступав як інвестор, влаштував відповідну зупинку та розмістив поруч павільйон роздрібної торгівлі. У подальшому земельну ділянку було передано в оренду третій особі та вирішено демонтувати об'єкти, які на ній знаходяться, в тому числі об'єкти інвестицій позивача.
Верховний Суд визнав висновки судів попередніх інстанцій про те, що права та законні інтереси позивача не були порушені, оскільки ним не було оформлено права на користування земельною ділянкою, передчасними і передав справу на новий розгляд. Суди не надали оцінку договору на облаштування та утримання зупинки громадського транспорту, відповідно до якого позивач як інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, та на підставі якого земельна ділянка передалася в користування позивача.
Таким чином, навіть у разі неоформлення інвестором права користування земельною ділянкою, на якій розташовані об'єкт його інвестицій, висновок про відсутність у нього відповідних прав та передача ділянки у користування іншим особам, є передчасним.
(Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 912/1403/18 від 17 квітня 2019 року).
Для отримання упереджувальної інформації про зміну майнових прав на земельні ділянки варто скористатись сервісом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ. З його допомогою про зміни в реєстрі нерухомості можна оперативно дізнатися SMS-повідомленням, електронним листом, а також повідомленням в кабінеті користувача.
