Причины рейдерства
Ускоренная подготовка к запуску рынка земли лишь играет на пользу лицам, которые стремятся завладеть чужой землей в незаконный способ. Ежегодно во время посева и жатвы частота запросов и звонков по проблеме рейдерства стремительно растет. Почему так? Проблемой и почвой для возможного незаконного завладения землей и имуществом аграриев является отсутствие кадастровых номеров на распаеванные участки, право собственности на которые заверяла госактами старого образца, отсутствие земельных участков в кадастре или недостоверности внесенных в него данных, несоответствие данных в ГЗК их бумажным источникам, неоформленные наследственные права на земельные участки; ошибки в технической документации, противоречия в результате изменения подходов и способов обмеров и тому подобное.
Основными основаниями для рейдеров атаковать являются:
Непогашенные долги (кредиты);
Непрозрачное, неправильное ведение хозяйственных (бухгалтерских) операций, нарушения в сфере налогообложения (умышленное или по неосторожности);
Незарегистрированные активы (имущественные права);
Отсутствие квалифицированной юридической поддержки;
Отсутствие физической охраны агропредприятия;
Отсутствие надлежащей защиты конфиденциальной информации, коммерческой (служебной) информации, ненадлежащее хранение уставной документации;
Отсутствие должной коммуникации между работниками и руководством предприятия, органами местной власти, надлежащей коммуникации и социальных отношений с владельцами арендованного имущества.
Эти основания дают возможность рейдерам совершить следующие незаконные действия:
Подделка документов;
Внесение изменений в государственные реестры на основании поддельных документов (в отношении собственников, руководителей предприятия);
Создание искусственных долгов предприятия (кредиты, займы);
Отчуждение активов в счет искусственно созданных долгов;
Сговор с руководящими органами (менеджментом) предприятия;
Сговор с представителями государственной и местной власти;
Силовой захват предприятий (его активов);
Арест активов (на основании фиктивных или реальных уголовных дел);
Уничтожение продукции предприятия;
Подкуп, запугивание менеджмента.
Двойная регистрация договоров аренды земли как инструмент рейдерских схем в Украине
Рейдерские захваты чаще всего происходят там, где есть незавершенные вопросы оформления договоров на землю. Сначала собственник подписал договор аренды с одним лицом на 7 лет, потом через некоторое время пришел другой арендатор, предложил большую арендную плату, и землевладелец подписал другой договор на аренду своего пая. А потом начинается борьба старых и новых арендаторов паев. Схемы довольно похожи: тайная смена собственника, искусственное наращивание долгов, силовое отбирание техники и урожая, давление и запугивание.
Двойная регистрация договоров аренды земли является одним из инструментов, используемых в агрорейдерстве, как со стороны лиц, которые заключают новые договоры аренды земли с их владельцами, так и со стороны лиц, уже имеющих такие договоры, заключенные до 2013-2016 годов. Земельные участки и права на них до 2013 года регистрировались в книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли, поземельной книге в бумажном виде с одновременным переносом в автоматизированную систему государственного земельного кадастра. На практике встречаются случаи, когда договоры аренды земли, заключенные до 2013 года, содержащие отметку об их государственной регистрации, однако лишь в поземельной книге в бумажном виде, без переноса автоматизированной системы ГЗК, в связи с чем информация о таких договорах отсутствует в ГЗК, а сам договор не зарегистрирован. Такие документы очень часто имеют признаки подделок - недействительность подписей арендодателей, исправленные от руки даты подписания договоров, исправленные сроки действия договоров или подписанные договоры аренды зарегистрированы через несколько лет после подписания, чем незаконно продлено его действие, на что владелец земли не рассчитывает; подписание пустых бланков договоров со стороны арендодателей и внесения без их ведома условий и сроков аренды земли, передача экземпляра договора арендодателю и прочее, чем пользуются недобросовестные лица.
В таких случаях, когда граждане-собственники земельных участков пытаются реализовать свое законное право на передачу в аренду своей земли арендатору появляются предыдущие арендаторы с якобы действующими договорами аренды, которые имеют выше перечисленные признаки.
Относительно схем регистрации новых договоров аренды земли следует отметить, что основными моментами, которые используют мошенники, являются отсутствие государственной регистрации предварительных договоров аренды земли в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений; подделка документов и подписей предыдущих или настоящих арендаторов, фиктивные схемы перехода корпоративных прав предыдущего арендатора по фиктивным операциям, фиктивная продажа корпоративных прав, переход права на основании фиктивных долгов предприятий или фиктивных кредитов, подделка данных государственного земельного кадастра, информации в выписках из ГЗК и тому подобное. Распространена схема, когда аферисты предлагают пайщикам лучшие условия аренды, собирают с них заявления, что они якобы не подписывали действующие договоры аренды, и передают их в комиссию Минюста, которая отменяет действующие договоры.
Сложность отмены такой двойной регистрации заключается в процедуре доказывания факта подделки и незаконности действий как самих мошенников, так и должностных лиц, осуществляющих такую двойную государственную регистрацию прав на земли, что на практике занимает достаточно длительное время и причиняет значительные убытки для законных арендаторов.
Государство пыталось урегулировать проблему с реестрами и договорам аренды, и Верховная Рада 5 декабря 2019 года приняла в целом законопроект №0858 по противодействию рейдерству. Документ предусматривает, что собственник земельного участка в одностороннем порядке может требовать нотариального заверения договора аренды, а также отменить такое требование (кроме случаев, когда соглашение нужно нотариально удостоверить). Согласно закону, земельный участок прекращает существование как объект гражданских прав, а ее государственную регистрацию отменяют в случае раздела или объединения земельных участков, отмены госрегистрации земельного участка на основании судебного решения, а также если вещное право на земельный участок, который в Государственном земельном кадастре не был зарегистрирован в течение года по вине заявителя. Принятие судом решения об отмене государственной регистрации участка допустимо только с одновременным прекращением таким решением всех прав, зарегистрированных по участку. Кроме того, арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду на земельных торгах, нельзя уменьшить по соглашению сторон в течение срока действия договора аренды, а также в случае его возобновления.
Как предупредить захват и куда обращаться в случае захвата
Что стоит помнить? Рейдерские нападения происходят не просто так, а часто вследствие недобросовестного партнерства и конкуренции. При этом, директор компании часто не обращает внимание на "симптомы" опасности. Рейдеры - это очень широкая группа людей, в которую могут входить и бывшие партнеры, и кредиторы, с которыми предприятие не рассчиталось, также в этом процессе могут быть задействованы правоохранительные органы, или их пассивное участие может способствовать.
Поэтому каждый предприниматель должен самостоятельно заботиться о своем бизнесе, разработав собственную методику защиты, в которую обязательно должны быть включены следующие пункты:
Предварительная разработка алгоритма действий в случае рейдерской атаки. В таком алгоритме должны быть прописаны действия каждого сотрудника, от директора до штатного работника. Основная цель такого алгоритма - оперативно и эффективно заблокировать средства и имущество с целью невозможности овладения ими злоумышленниками.
Защита имущества путем внесения его в залог/ипотеку связанным компаниям, а также «перекрестное» владение акциями смежных компаний.
Организация на предприятии системы экономической безопасности и безопасности в целом.
Защита документооборота путем разработки специальной политики доступа к документам и их хранения.
Контроль дебиторской и кредиторской задолженности.
Систематический мониторинг открытых реестров на предмет соответствия информации, указанной в них, действительности.
Определенную специфику имеют рейдерские атаки на агробизнес, поскольку они являются более физическими - обычно это захват участка и урожая. Поэтому, кроме перечисленных выше пунктов, владельцы агробизнеса обязательно должны обратить внимание на:
Наличие в учредительных документах «антирейдерских пунктов» - ограничение полномочий директора, учредителей, особые требования к заключению сделок.
Своевременная пролонгация и государственная регистрация договоров аренды земельных участков, что позволит предупредить «удвоение» регистрации таких договоров.
Борьба с рейдерскими атаками обычно имеет несколько этапов:
Административное обжалование - обращение в полицию и в Комиссию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации.
Судебное обжалование, с обязательными мерами обеспечения иска в виде запрета совершать действия по внесению любой информации в государственные реестры в отношении истца.
Работа со средствами массовой информации, которую следует вести параллельно с чисто юридической работой, поскольку в этом деле важно привлечь внимание к ситуации рейдерской атаки.
Из практики нашей компании можно выделить яркий кейс по агрорейдерству. На предприятие пришла новая команда руководителей. Однако, у старой команды были свои планы на эту базу: либо захватить ее, либо, как минимум, влиять на политику и на новое руководство. Они провели предоплату "за товар" на подконтрольную транспортную фирму, затем через ряд транзитных фирм эти выведенные деньги были заведены в качестве предоплаты. Сумма выведенных денег и предоплаты были идентичны - 5.5 млн грн. После чего старая команда выписала доверенность на внештатного юриста на представление интересов базы. Уже после привлечения нового руководства старый внештатный юрист продолжил признавать в суде все требования «кредиторов». После того, как решение вступило в законную силу, истец («кредитор») предъявил решение суда на 5.5 млн грн, чем заблокировал деятельность агропредприятия, поскольку база не могла погасить сумму долга. Для этой компании история закончилась положительно, потому что наша команда юристов смогла восстановить срок на обжалование и доказать в суде фиктивность сделки, но в Украине многие владельцы просто не успевают этого сделать.
Мы надеемся, что эти знания Вам никогда не придется применять на практике, но для уменьшения рисков рекомендуется вести должную предупредительную работу на Вашем предприятии.
Игорь Ясько, управляющий партнёр ЮК Winner
Старт земельной реформы, активизация рейдерства и законодательные изменения требуют постоянной работы на опережение неожиданных последствий. ЛІГА:ЗАКОН предлагает комплексный инструмент LIGA360 для агробизнеса, который позволит руководителю, юристу и всей команде быть на шаг впереди. Решение содержит в себе главные инструменты, которые помогают отслеживать внешние риски и принимать сильные решения для удержания лидерских позиций. Только в июне выбирайте комплекс информационно-аналитических продуктов со скидкой.
Быстро реагировать на попытки рейдерского захвата в условиях карантина можно с помощью сервиса SMS-МАЯК, который сообщает не только о произошедших изменениях, но и о попытках внести такие изменения.IT-сервис доступен также в экосистеме LIGA360.
