Одновременный переход права на землю и недвижимость: как изменится процедура оформления?

29.09.2021 проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, который на ней размещен» (далее - Законопроект №5248) был подписан Президентом Украины.

По Законопроекту №5248 ключевые изменения претерпевает ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК Украины), ст. 377 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) положения Закона Украины «Об аренде земли», Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и Закона Украины «Об ипотеке».

Как может показаться на первый взгляд, цель законодателя - «устранить пробелы в правовом регулировании вопросов, связанных с «автоматическим» переходом прав на земельный участок в случае приобретения лицом права собственности на недвижимое имущество (жилой дом, здание или сооружение), которое размещено на ней». Однако, остается открытым вопрос, окажет ли законодательная инициатива положительное влияние на правовое регулирование вопроса единства юридической судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена?

До и после законопроекта № 5248

Законодательная инициатива в виде законопроекта № 5248 не нова. Законодателем ранее уже был принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)» (далее - законопроект № 0850), который 28.09.2021 официально опубликован в Голосе Украины.

Стоит отметить, что на 80% Законопроект №5248 продублировал положения ранее принятого ВРУ законопроекта № 0850. Ключевое отличие законопроектов друг от друга заключается в несущественных изменениях формулировок положений ст. 120 ЗК Украины, а также в более широком перечне нормативно-правовых актов, в которых будут вноситься изменения. Более широким по изменениям в нормативно-правовые акты является именно Законопроект №5248, предусматривающий изменения в процедуру регистрации перехода права собственности (пользования) на земельные участки в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество. Остальные положения указанных законопроектов почти не отличаются между собой.

По нашему мнению, основным катализатором принятия Законопроектов №№ 0850, 5248 послужила практика Верховного Суда (далее - ВС) по земельным спорам о признании права собственности (пользования) на земельный участок в порядке «автоматического» перехода таких прав по ст. 120 ЗК Украины.

В постановлениях от 04.12.2018, 19.05.2020, 20.01.2021 по делам под № 910/18560/16, № 127/10011/18, № 318/1274/18, ВС неоднократно обращал внимание на тот факт, что ст. 120 ЗК Украины закреплен общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По общему правилу, лица, которые приобрели право собственности на здание или сооружение, становятся владельцами земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику. Это также касается перехода права пользования на земельный участок к новому собственнику недвижимого имущества в «автоматическом» порядке (без необходимости заключения дополнительных сделок).

Ключевые новеллы для землевладельцев (землепользователей), предусмотренные Законопроектом №5248

У законодателя была цель «убить двух зайцев одним выстрелом» и унифицировать нормативно-правовое регулирование и судебную практику по вопросам «автоматического» перехода права собственности (пользования) на земельный участок в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество, которое располагается на ней.

В частности, законопроект №5248 предусматривает существенное расширение ст. 120 ЗК Украины новыми положениями о переходе права на земельный участок в случае приобретения прав собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства, расположенный на нем.

В перечень недвижимости в случае отчуждения которой будет происходить «автоматический» переход права собственности (пользования) земельным участком, попали следующие объекты: жилые дома, другие здания или сооружения, объекты незавершенного строительства, недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Исключением из указанного перечня являются многоквартирные жилые дома.

A. Переход права собственности на земельный участок к новому владельцу недвижимости

Законодателем предлагается решение проблемных вопросов единства юридической судьбы объектов недвижимости при переходе титульных прав собственности (пользования) к новому приобретателю путем одновременного перехода права собственности на земельный участок (кроме земель государственной или коммунальной собственности) от отчуждателя недвижимости к приобретателю права собственности на такое имущество. Дополнительной сделки по отчуждению права собственности на земельный участок или обязательного отчуждения земельного участка его собственником вместе с объектом недвижимости по одной сделке Законопроектом №5248 не требуется.

Идентичная ситуация касается случаев, когда продавцу недвижимости принадлежит доля в праве общей собственности на объект недвижимости. Тогда при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество будет происходить переход права собственности на соответствующую долю земельного участка. Предметом сделки, которой будет предусматриваться переход права собственности на объект недвижимого имущества, должен также быть земельный участок (или его часть в общей собственности) от отчуждателя объекта. Существенным условием такого договора является наличие кадастрового номера земельного участка.

«Автоматический» переход права собственности на земельный участок из государственной в коммунальную собственность и наоборот, будет проводиться в случае приобретения государством или территориальной общиной права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке коммунальной или государственной собственности Право собственности на такой земельный участок будет одновременно переходить к государству или территориальной общине без изменения его целевого назначения. В случае, если в собственности территориальной общины или государства находилась доля в праве общей собственности на земельный участок, тогда к государству или территориальной общине будет переходить право собственности на такую долю (кроме случаев, когда земельные участки в соответствии с законом не могут передаваться в государственную собственность).

B. Переход права аренды, эмфитевзиса, суперфиция на земельный участок к новому собственнику недвижимости

Для получателей прав на недвижимое имущество, которое располагается на земельном участке, который находился у предыдущего собственника на титуле пользования (аренда, эмфитевзис, суперфиций) будет происходить «автоматический» переход к новому собственнику недвижимости того же титула пользования земельным участком, в том же объеме и на тех же условиях (без необходимости внесения изменений в такие договоры).

В случае, когда на объект недвижимости приобретается доля, а земельный участок принадлежал предыдущему собственнику доли недвижимого имущества на титульном листе пользования (аренды, эмфитевзиса, суперфиция), новый собственник доли недвижимого имущества имеет право требовать внесения изменений в договор пользования (аренды, эмфитевзиса , суперфиция) с определением его соарендаторов (сопользователей) приобретателем доли в общей собственности на недвижимое имущество. Если между совладельцами недвижимого имущества не будет достигнуто соглашение, новый владелец доли недвижимого имущества имеет право обратиться в суд с иском о признании договора о внесении изменений в существующий договор заключенным в судебном порядке. При этом порядок пользования земель?ыми участками, которые находятся в пользовании нескольких землепользователей, устанавливается на основании договора или по решению суда.

C. Переход права постоянного пользования на земельный участок к новому собственнику недвижимости

Для титула постоянного пользования законодатель предусмотрел определенные особенности.

Так, в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества лицом, которое не может приобретать земельный участок государственной или коммунальной собственности на титуле постоянного пользования в силу закона (ст. 92 ЗК Украины), приобретатель права собственности на недвижимое имущество будет обязан в течение 30 дней обратиться к распорядителю земельного участка по ст. 122 ЗК Украины с заявлением о передаче этого земельного участка в аренду (ст. 123 ЗК Украины) или в собственность (ст. 118 или ст. 128 ЗК Украины).

Негативных последствий для приобретателя права собственности на недвижимое имущество в случае пропуска сроков на подачу ходатайства к расп?рядителю землями государственной или коммунальной собственности не предусмотрено.

Для земель государственной собственности, которые находились на титуле постоянного пользования, на которых располагалось недвижимое имущество, находившееся в пользовании лица на праве оперативного управления, хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества государственной собственности, в случае перехода происходит «автоматический» переход права постоянного пользования земельным участком (кроме случаев, когда на земельном участке размещены другие объекты недвижимого имущества).

Ключевые недостатки законопроекта № 5248

A. Законопроект №5248 фактически выводит земельные участки, обремененные недвижимым имуществом, из свободного обращения. При этом, создается прямая зависимость земельного участка от недвижимого имущества, и он фактически без воли собственника следует в «автоматическом» порядке к приобретателю (новому собственнику) недвижимого имущества.

B. «Автоматический» переход права собственности на земельный участок не учитывает права собственника на свободное распоряжение своей собственностью. Также предусматривается получение собственником выгоды от перехода права собственности на земельный участок, так как о цене продажи земельного участка в законопроекте №5248 не идет.

C. Законопроект № 5248 четко не регламентирует процедурные аспекты проверки нотариусом (государственным регистратором) чистоты самого земельного участка как объекта гражданского оборота, правомерности возникновения прав на него и законности перехода права собственности (пользования) на земельный участок к новому приобретателю недвижимости.

D. Законопроект №5248 не регулирует вопросы налогообложения операций, связанных с «автоматическим» переходом права собственности на земельный участок.