По общему правилу заключении договора купли-продажи лицо приобретает право не только на недвижимость, а и на право на аренды земельного участка государственной (коммунальной) собственности, на котором это имущество расположено. Однако, к покупателю имущества не может перейти право аренды земельного участка, если сам продавец еще не имел такого права из-за того, что еще не зарегистрировал вещное право, но пользовался земельным участком.
Соответствующее положение содержатся в постановлении КГС ВС от 28 февраля 2020 года по делу № 913/169/18.
С полным текстом судебного решения удобно ознакомиться в VERDICTUM. Заказать полнофункциональный тестовый доступ можно здесь.
Обстоятельства дела
Между Горсоветом (арендодатель) и ООО "РБФ "РЕМ" (арендатор) заключен договор аренды земли. Согласно договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок - земли промышленности (под корпусом № 1 (механический цех, камера - тупік покрасочный, камера - тупік сушильный)) (дальше - спорный земельный участок).
Договор заключен на 25 лет, сроком по 25 декабря 2038 года включительно.
Согласно информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества относительно субъекта, с 21 марта 2014 года владельцем объекта недвижимого имущества - корпуса № 1, является ответчик (ООО "Боремер") на основании заключенного из ООО "РБФ "РЕМ" договора купли-продажи недвижимого имущества.
Таким образом, указанное недвижимое имущество, приобретенное ответчиком в собственность на основании указанного договора покупки-продажи, расположено на спорном земельном участкепереданной в пользование предыдущему владельцу - ООО "РБФ "РЕМ" по договору аренды от 17 февраля 2014 года.
Прокурор в интересах государства обратился в местный суд с иском к ООО "Боремер" (продавца), о взыскании 465 116, 69 грн безосновательно сохраненных средств за период с 8 июня 2016 года по 31 марта 2018 в виде неуплаченной арендной платы за пользование земельным участком, на котором находится приобретенное ответчиком в собственность недвижимое имущество.
Местный суд в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд отменил это решение и принял новое, удовлетворив исковые требования полностью.
Продавец в кассационной жалобе указал, что прокурор должен требовать уплаты средств не от него, а от нового владельца недвижимого имущества по договору купли-продажи, а именно ООО "РБФ "РЕМ" .
Вы можете оперативно находить судебные решения, отслеживать информацию о контрагентах и получать все необходимые инструменты для ежедневной юридической работы при помощи Профессионального решения для юридических департаментов и компаний.
Позиция Верховного Суда
ВС указал, что прокурор правомерно обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика безосновательно сохраненных средств за период безосновательного пользования ответчиком спорным земельным участком в порядке ст. 1212 ЦК.
В силу императивных требований статьи 125 ЗК от одного лица к другому лицу по правилам ст. 120 этого Кодекса и ч. 3 ст. 7 Закона "Об аренде земли" не может перейти право аренды земельного участка, которое еще не возникло у предыдущего землепользователя на время отчуждения им зданий, расположенных на этом земельном участке, независимо от даты заключения договора аренды земельного участка, поскольку возникновением права аренды является момент государственной регистрации этого вещного права, а не дата заключения договора аренды.
При таких обстоятельствах не отвечает императивным требованиям ст. 125 ЗК заключение суда апелляционной инстанции о приобретении Обществом права аренды земельного участка с момента приобретения права собственности на размещенное на ней здание и автоматическое возникновение у нового владельца (ООО "Боремер") обязательства по уплате арендной платы с момента заключения договора купли-продажи от 21 марта 2014 года.
Средства за пользование землей должен возместить государству именно ООО "РБФ "РЕМ".
Актуальное законодательство, правовая картина дня, шаблоны договоров, ситуации для юриста и судебная практика всегда доступны в системах ЛІГА:ЗАКОН. Заказать полнофункциональный тестовый доступ можно здесь.
Также читайте:
Приобретение права собственности на имущество происходит до его госрегистрации;
ВС указал, когда с должника взыщут даже не зарегистрированное за ним имущество;
ВС указал условия, когда договор дарения части квартиры может быть признан недействительным.
