Верховная Рада поддержала в первом чтении за основу проект Закона № 5091 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".
Проектом Закона предлагается введение специального имущественного права на будущий объект недвижимости.
На специальное имущественное право распространяются гарантии относительно защиты права собственности (в том числе устранение препятствий в осуществлении специального имущественного права; признание специального имущественного права в случае его непризнания, нарушения, оспаривания; признание права собственности после принятия в эксплуатацию объекта).
Специальное имущественное право возникают с момента государственной регистрации такого права.
При переходе специального имущественного права на будущий объект недвижимости (кроме первой продажи по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости) или обременения вещных прав, зарегистрированного в пользу покупателя, который оплатил частичную стоимость за будущий объект недвижимости, к правообладателю одновременно переходят права и обязанности покупателя по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа). Такой правоприобретатель считается покупателем по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа).
Также проектом определены особенности инвестирования и финансирования объектов, которое сооружаются с использованием негосударственных средств. Привлечение средств от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для сооружения объекта недвижимого имущества с дальнейшим приобретением такими лицами права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества, может осуществляться исключительно путем заключения договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости (части неделимого объекта незавершенного строительства), если другое не определено данным Законом. Такое привлечение средств осуществляется юридическими лицами или физическими лицами - предпринимателями.
Такие требования не распространяются на случаи финансирования объектов, которые сооружаются исключительно за счет собственных, кредитных или заемных средств заказчика строительства и/или девелопера строительства.
Покупатель имеет право требовать расторжение договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа) в случае:
1) нарушения срока принятия в эксплуатацию объекта недвижимого имущества больше чем на 6 месяцев;
2) изменения (без согласия покупателя) проектной документации на строительство делимого объекта незавершенного строительства, в состав которого входит будущий объект недвижимости, если такие изменения требуют согласования с ним в соответствии с требованиями Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности";
3) в других установленных законом или договором случаях.
Продавец имеет право требовать расторжение договора купли-продажи будущего объекта недвижимости в случае:
1) просрочки внесения покупателем первого платежа больше чем на тридцать календарных дней;
2) просрочки внесения покупателем следующих платежей больше чем на сорок пять календарных дней;
3) нарушения покупателем установленного договором срока внесения платежей больше чем три раза в течение календарного года, при этом каждое такая просрочка должна составлять не менее четырнадцати календарных дней;
4) в других установленных законом случаях.
Уведомление покупателя об одностороннем расторжении договора на основаниях, определенных пунктом 1 осуществляется не меньше чем за пятнадцать календарных дней до даты расторжения договора.
Уведомление покупателя об одностороннем расторжении договора на основаниях, определенных пунктом 2 осуществляется двукратно:
первое - не меньше чем за двадцать календарных дней до даты расторжения договора;
второе - не меньше чем как за двадцать календарных дней со дня направления первого сообщения.
Кроме того, проектом предлагается:
определить основные требования к раскрытию заказчиком строительства информации о делимом объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом);
создать возможность получать право на выполнение строительных работ и осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект строительства и его составные части по принципу "единого окна";
обеспечить принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта относительно которого в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество внесена запись о специальном имущественном праве на неделимый объект незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, и государственную регистрацию права собственности на такие объекты по принципу "единого окна";
ввести гарантийную часть строительства объекта недвижимого имущества - совокупность будущих объектов недвижимости в одном делимом объекте незавершенного строительства (в каждой очереди строительства/каждом пусковом комплексе), вещные права на которые отягощаются с целью гарантирования достройки соответствующего объекта незавершенного строительства в случае финансовой несостоятельности заказчика строительства/девелопера строительства;
установить перечень лиц, которые имеют право первого отчуждения, передачи в доверительную собственность как способа обеспечения выполнения обязательств объекта незавершенного строительства и будущего объекта недвижимости и момент из которого возникает такое право;
определить особенности совершения сделок с объектами незавершенного строительства, будущими объектами недвижимости, в частности заключение, выполнение и расторжение договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и будущего объектам недвижимости;
определить особенности удостоверения нотариусами сделок относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
определить особенности ипотеки объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
урегулировать особенности, связанные с охраной объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, специальное имущественное право на которые зарегистрировано за наследодателем в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;
усовершенствовать процедуру продажи будущих объектов недвижимости через фонды финансирования строительства;
определить особенности обращения взыскания в рамках исполнительного производства на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;
усовершенствовать некоторые вопросы, связанныес обеспечением энергетической эффективности зданий;
установить размер государственной пошлины, которая взимается государственными нотариусами и тому подобное
Управляйте бизнесом уверенно с LIGA360. Сервис объединяет 15 IT-продуктов, создает единое рабочее пространство для всей команды и содержит персональные наборы инструментов для работы юристов, финансистов, маркетинга, службы безопасности, PR, HR и удобных внутренних коммуникаций. Сформулируйте свое персональное комплексное решение или найдите типовое комплексное решение для своего сегмента или отрасли и держите под контролем весь бизнес, руководите рисками, принимайте согласованные решения. Заказать тест
