«А ви думали, що Україна так просто. Україна - це супер. Україна - це ексклюзив. По ній
пройшли всі катки історії. На ній відпрацьовані всі види випробувань. Вона загартована
найвищим гартом. В умовах сучасного світу їй немає ціни»
Ліна Костенко
Не можна не погодитися з Ліною Костенко, Україна - це не так просто. Підтвердженням цьому слугують нещодавно прийняті зміни в законодавство про відкриття ринку землі. І як щодо кожного значимого рішення: думки суспільства розділилися, хтось підтримує, а хтось скандує: «ганьба, продали Україну». Не приймаючи жодну зі сторін, я пропоную розглянути ті перспективи, які можуть відкритися для рейдерів - осіб, що намагаються протиправно захопити ваш бізнес.
|
Пропоную розглянути причини, чому земля стане основною ціллю для рейдерів, як захиститися і коли чекати біду.
Зміни в законодавстві при відкритті ринку землі
Закон про ринок землі почне діяти з 1 липня 2021 року та буде пов'язаний з можливістю продажу земельних ділянок, цільове призначення яких - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
До 2023 року включно купувати землю дозволено лише фізичним особам, але не більше 100 гектарів в одні руки. Після цієї дати і юридичним особам буде надана можливість купувати землю, однак не більше 10 тис. гектарів.
Визнання права іноземних компаній на придбання землі буде вирішено на референдумі, але, незалежно від його результатів, заборонено купувати землю, яка розташована ближче 50 км від державного кордону.
Як процвітало рейдерство до цього часу
Схем рейдерського захоплення в аграрній сфері було чимало. Зловмисники не гребували підробленням документів із подальшою реєстрацією права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Популярним також було самовільне захоплення чужих земельних ділянок, збір на них врожаю або здійснення власного посіву. Із залученням адекватного фінансового та людського ресурсу відбити декілька атак законних користувачів було нескладно, однак за цей період урожай вже був зібраний.
Витонченим методом було ініціювання кримінального провадження, в рамках якого накладався арешт ухвалою слідчого судді із наданням дозволу зібрати урожай. Такого типу рейдерство звісно ж проявлялося в період збору урожаю, а після - справу закривали або передавали в райвідділ, де вона припадала пилом.
Однак законодавець подумав про захист аграріїв
Незадовго до прийняття закону про відкриття ринку землі набрали чинності зміни та доповнення до законодавства, які направлені на протидію рейдерству (ще частина набере чинності згодом).
Зокрема, автоматизовано обмін інформацією між реєстром прав та земельним кадастром, що зобов'язує оцифровувати і вносити до реєстру інформацію на паперових носіях.
Припинено діяльність акредитованих суб'єктів. Мова йде про реєстраторів комунальних підприємств, що мали доступ до реєстрів та проводили більшість реєстраційних дій на замовлення рейдерів.
Скасовано екстериторіальність проведення реєстраційних дій щодо юридичної особи, що дозволяла проводити реєстраційні дії незалежно від її місця знаходження.
Введено обов'язкове негайне повідомлення власників про всі реєстраційні дії з їхнім майном. Впроваджено можливість власника зупинити розпочаті без його волі реєстраційні дії.
Це далеко не повний перелік тих змін, які направлені на захист бізнесу. Але чи вбереже це від земельного буму?
Докладніше про антирейдерські зміни читайте тут
Загальні рекомендації щодо захисту бізнесу
Як попередити чи своєчасно виявити протиправні дії?
Для контролю змін у реєстрах сьогодні існує цілий перелік Інтернет-ресурсів, які дозволяють отримувати повідомлення про такі зміни, зокрема, SMS-Маяк. Проте на 100% це не врятує, оскільки вони не охоплюють всі реєстри (а їх більше 50ти), а сповіщення прийде до вас вже після вчинених протиправних дій. Однак це краще, ніж дізнатися через три місяці.
Способом попередження рейдерства також може бути запровадження систем внутрішнього контролю та комплаєнсу, а у випадку наявності внутрішніх сигналів - проведення Internal corporate investigation (внутрішнього розслідування).
Структурування; Чітко прописана система відповідальності; Оцифрування якомога більшої кількості інформації; Належне оформлення, облік та захист нерухомості й активів; Охорона компанії професійною охоронною фірмою.
Механізмів, як попередити рейдерські дії від партнерів чимало, починаючи з моменту формування установчих документів, так і під час роботи підприємства. Проте чомусь, можливо через надзвичайно піднесений емоційний стан під час створення компаній, партнери забувають передбачити превентивні заходи. Це, в свою чергу, стає причиною того, що в подальшому доводиться повертати своє підприємство від іншого власника.
Відкритий ринок - високі ставки
Основне, що враховується рейдерами - це рентабельність проєкту. Будьмо чесними, за хорошим масштабним рейдерським захопленням стоїть покровитель, спонсор. Він не може собі дозволити прорахуватися і вкласти більше коштів, ніж по результату отримає. А з відкриттям ринку землі ставки зростатимуть, та за відносно невеликі кошти на земельному ринку можна отримати величезний приріст.
Концентрація в одних руках. Успішність рейдерського захоплення збільшиться за рахунок того, що на величезну кількість землі доведеться провести незначне число реєстраційних дій, адже землі по 100 гектарів будуть у власності однієї особи.
Контроль ОТГ. Гарно організована закупка землі в межах однієї територіальної громади дозволить компанії фактично поставити в залежність перед собою орган місцевого самоврядування.
Приватизація масивів, що знаходяться в оренді. З початком ринку землі наступить епоха великої приватизації. Ажіотаж навколо цього буде настільки великий, що можна прогнозувати навіть збої в роботі реєстрів власності та кадастру. І саме період цієї приватизації супроводжуватиметься такою кількістю протиправних реєстраційних дій, якої Україна ще не бачила.
Очевидно, що аграріям доведеться зіштовхнутися з неабиякими труднощами. Лише належна підготовка та вольові рішення дозволять зустріти відкриття ринку землі без втрат, без рейдерів.
Станіслав Борис, керівник проектів практики безпеки бізнесу АО Juscutum
Нагадаємо, відомості про юридичну особу, його учасників і керівників в автоматичному режимі можна контролювати за допомогою сервісу CONTR AGENT.
IT- сервіси SMS- МАЯК і CONTR AGENT доступні в екосистемі по управлінню ризиками LIGA360.
LIGA360 інтегрувала всі продукти компанії ЛІГА:ЗАКОН в єдиний інформаційний простір, щоб об'єднати всю команду для спільного управління ризиками та пошуку нових можливостей в режимі віддаленої роботи.
