$
«Карантинная» аренда: эпилог
Анализ последних карантинных изменений по арендной плате от Онищенко Олега, младшего юриста Практики разрешения споров АО Juscutum
7.05.2020, 14:45
1076
0
«Карантинная» аренда: эпилог
7.05.2020, 14:45
1076
0
Анализ последних карантинных изменений по арендной плате от Онищенко Олега, младшего юриста Практики разрешения споров АО Juscutum
Подготовлено специально для
Платформы ЛІГА:ЗАКОН

Сначала вы ищете справедливость, а потом... другую работу, офис, склад и так далее - точно подметили пользователи на одном из форумов. По сути это является квинтэссенцией тех многочисленных законодательных изменений, которые были призваны облегчить жизнь предпринимателей на карантине.

Уже не первый раз мы возвращаемся к вопросу освобождения от уплаты арендных платежей на время карантина, ведь парламентарии вновь уточнили обстоятельства, при которых такое освобождение возможно.

Очевидно, что вопрос арендной платы для бизнеса сейчас является столь же важным, как и то, когда будут сняты установленные ограничения. Поэтому Верховная Рада не оставляет попыток снять социальную напряженность вокруг этих отношений.

Еще не успели утихнуть дискуссии, связанные с принятием Закона № 540-IX, который вступил в силу 2 апреля 2020 года как законодатель принял Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственном бюджете Украины на 2020 год» (далее - Закон № 553-IX), которым снова были внесены изменения в порядок оплаты аренды во время карантина.

Однако эпопея с законодательной помощью пострадавшим от карантина арендаторам, похоже, подошла к концу.

Забегая вперед отметим, что завершилась она, по сути, тем же, чем и началась, - базовым регулированием размера арендной платы в соответствии со статьей 762 ГКУ.

Касательно решения вопроса с арендной платой на период карантина читайте в материале «Платить нельзя договориться»

В общем предлагались различные варианты, но в итоговом тексте Закона Украины от № 540-IX от 30.03.2020 появилась нейтральная норма -п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ.

С момента установления карантина, введенного постановлением КМУ от 11.03.2020 № 211, и до его завершения наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГКУ.

Такая себе «подсказка» для арендаторов, чье помещение оказалось за семью замками их-за карантинных ограничений. Только вот необходимость обращения в этом случае к ч. 6 ст. 762 ГКУ и так была очевидной. Важно лишь то, чтобы действительно имел место факт невозможности использования взятого в аренду имущества.

Иначе когда объект аренды хотя и частично, но используется или когда такое использование потенциально возможно, путь ведет нас уже к с ч. 4 ст. 762 ГКУ, то есть, реально уменьшить арендную плату можно только с согласия арендодателя. Конечно, формально остается право через суд требовать уменьшения арендной платы или даже отказаться от договора (ст. 652 ГКУ).

В то же время законодатель вновь зачем-то решил поправить норму о «карантинной» аренде. Решили сделать акцент в сторону ч. 4 ст. 762 ГКУ. То есть, уже в пользу уменьшения арендной платы по требованию арендатора. Причем даже придумали «грань», состоящую из платы за землю, налога на недвижимость и коммунальных платежей. Больше с арендатора брать нельзя.

К итоговой версии Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2020 год» от 13.04.2020 г. № 553-IX попала другая, еще более нейтральная редакция нормы:

«14. Установить, что на время действия соответствующих ограничительных карантинных мероприятий, введенных Кабинетом Министров Украины с целью предотвращения распространения на территории Украины коронавирусной болезни (COVID-19), обстоятельствам, за которые наниматель (арендатор) не соответствует в соответствии с частью второй статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины, частей четвертой и шестой статьи 762 Гражданского кодекса Украины, также меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества или меры, которыми запрещается доступ к такому имуществу третьих лиц».

Следует отметить, что законодатель кардинальных изменений в порядок уплаты арендной платы все же не внес, поскольку и до принятия Закона № 553-IX у арендатора была возможность требовать уменьшения арендной платы или быть освобожденным от платы за пользование имуществом в связи с возникновением обстоятельств, на которые он не влияет. Данный нормативно-правовой акт детализировал, что к таким обстоятельствам относятся и ограничения, введенные в связи с борьбой против COVID-19.

Кроме того, Закон № 553- ІХ не предоставляет четкого перечня лиц, которые имеют право на освобождение от уплаты арендной платы, и тех, которые могут рассчитывать именно на уменьшение ее размера. Фактически ими являются все субъекты хозяйствования, которые почувствовали ограничение в возможности использования арендованного имущества, в связи с введением карантинных мероприятий.

Однако логичным было бы освобождение от уплаты арендной платы тех предпринимателей, которые полностью потеряли возможность осуществлять предпринимательскую деятельность и не пользуются арендованным имуществом, а частичное уменьшение арендной платы - для бизнеса, который перешел на другой формат работы (удаленный, доставок и т. п.), однако не прекратил полностью использовать арендованное имущество. Кроме того, не определены также критерии уменьшения арендной платы. Очевидно, что такие условия остаются на усмотрение арендодателя и арендатора.

Кризис - время изучить навыки риск-менеджмента. Попробуйте новый инструмент для управления рисками и возможностями от ЛІГА:ЗАКОН. Проводите мониторинг правового и информационного поля, бизнес-разведку про деятельность конкурентов и партнеров, обсуждайте и совместно с командой определяйте интенсивность влияния на вашу компанию и вероятность последствий в экосистеме LIGA360.

Учитывая тот факт, что на законодательном уровне условия применения освобождения от уплаты или уменьшения арендной платы не закреплены - данный перечень вопросов должен решаться сторонами договора по их усмотрению.

Итог (на сегодня и похоже до завершения карантинных ограничений).

Законодатель отказался от идеи «ручного регулирования» арендных правоотношений.

Все зависит от конкретной ситуации: в результате карантина произошло существенное уменьшение возможности использовать взятое в аренду имущество (ч. 4 ст. 762 ГКУ) или использование стало вообще невозможно (ч. 6 ст. 762 ГКУ).

Поэтому возможны два варианта развития событий.

1. Объект аренды продолжает частично использоваться или такое использование возможно. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы (ч. 4 ст. 762 ГКУ). На сколько: на 10% или на 90% - ГКУ не регулирует. Это является минусом для арендатора, поскольку без согласия арендодателя трудно сдвинуть с первоначальных позиций.

2. Объект аренды из-за «карантинных» ограничений не может быть использован по назначению. Арендатор освобождается от арендной платы (ч. 6 ст. 762 ГКУ.). Мощным аргументом для подтверждения факта невозможности использования объекта по целевому назначению может стать заключение Торгово-промышленной палаты. Хотя он в этом случае не единственный способ доказательств.

Касательно начала применения условий уменьшения арендной платы сторонами, то они должны быть установлены по договоренности сторон (то есть, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды). Стоит отметить, что стороны могут предусмотреть, что «льготные условия» по уплате арендной платы начинают действовать как с даты подписания дополнительного соглашения, так и с момента введения карантина. В последнем случае чрезмерно уплаченные арендные платежи могут быть зачислены в будущих периодах.

В случае, если к арендатору может быть применено полное освобождение от арендной платы - ему следует обратиться к арендодателю с предложением заключения соответствующего дополнительного соглашения. Если арендодатель уклоняется от переговоров и подписания - необходимо уведомить арендодателя в письменной форме о неуплате арендной платы именно из-за наличия оснований для освобождения от ее оплаты. Если такой алгоритм действий будет соблюден - в случае возникновения судебного спора арендатор сможет подтвердить, что он не нарушил договорные обязательства, а воспользовался своим правом, предусмотренным законом.

Учитывая вышеизложенное и скорость, с которой законодатели принимают изменения, избежать конфликтов между арендаторами и арендодателями точно не удастся. Законодатель, не смотря на все попытки, не решил насущные вопросы.

С уверенностью можно сказать лишь то, что окончательное решение в их спорах, в большинстве случаев, будет принято, надеемся, беспристрастными судами.

Онищенко Олег, младший юрист Практики разрешения споров АО Juscutum

Работа с нормативно-правовыми актами требует глубокого анализа, однако при кризисных условиях в стране важно формировать быструю стратегию реагирования для сохранения бизнеса. Для того, чтобы контролировать все изменения и оперативно формировать план действий, важно пользоваться современными инструментами для оптимизации работы юриста. Онлайн-система ИПС ЛІГА:ЗАКОН предлагает не только актуальную базу законодательства, но и огромное количество дополнительных функций: мониторинг правовой картины дня, быстрый поиск документов с обратными ссылками, автоматические извещения обо всех важных изменениях в избранном документе. Начните пользование уже сейчас для максимальной эффективности в режиме карантина.


Войдите, чтобы оставить комментарий