|
Платити не можна домовитися. Якщо законодавець сам не розставить знаки пунктуації, це повинні зробити контрагенти між собою. Хоча з прийняттям Закону № 540-IX про забезпечення додаткових соціальних і економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусу, Верховна Рада все ж поставила кому, але де саме, з'ясуємо пізніше. А поки про наболіле.
Кабінет міністрів України продовжив карантин до 24 квітня і запровадив режим надзвичайної ситуації на всій території країни.
У зв'язку з тим, що влада дозволила здебільшого працювати тільки аптекам, автозаправним станціям та продуктовим рітейлерам, очевидно, під удар потраплять підприємства розважальної і побутової сфери, туризму і логістики. Вони не можу використовувати орендну площу, а значить і не можу отримувати прибуток.
Тому кожного підприємця цікавить питання оплати орендних платежів в період простою та особливостей використання форс-мажору як обставини, що звільняє від сплати таких платежів.
Щоб вирішити цю проблему, зокрема з орендною платою і з виконанням своїх зобов'язань певними категоріями малого і середнього бізнесу, парламент офіційно визнав карантин форс-мажором. Закон України № 530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» набув чинності 18 березня 2020 року.
Виникає логічне запитання: якщо карантин - форс-мажор відповідно до закону, то чи це автоматично звільняє від оплати оренди? На жаль - ні, і в кожному конкретному випадку необхідно обговорити це питання з орендодавцем.
Як провести результативні переговори і досягти пільгових умов оплати?
Перш за все, я б радив закріпити домовленість з орендодавцем про звільнення від сплати оренди в письмовій формі. Для цього вам однозначно потрібно зібрати максимальну кількість аргументів на свою користь.
1. Якщо ваше підприємство відноситься до категорії тих, яким заборонено працювати, вам необхідно зробити наказ про призупинення діяльності на період карантину.
2. Поясніть орендодавцю реальну неможливість використання орендованого приміщення (через заборону роботи підприємства; неможливість дістатися до офісу або приймати відвідувачів і т.д.). В цьому аспекті можете сміливо посилатися на постанову Кабінету міністрів України від 16.03.2020 № 215, де прямо вказано, що з 17.03.2020 заборонена робота торгово-розважальних центрів, закладів громадського харчування, інших установ розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного та побутового обслуговування населення.
Крім того, вам на допомогу норми Цивільного та Господарського кодексів, а саме ч. 4, ч. 6 ст. 762 ЦКУ, ст. 286 ГКУ, а також Закон № 530-IX і новоприйнятий № 540-IX. Всі ці положення чинного законодавства дають право орендарю ініціювати зміни до договору оренди і просити зменшення орендної плати або звільнення від неї.
3. Карантин - форс-мажор. І це ще один аргумент на користь орендаря. Перегляньте в договорі оренди розділ, в якому прописані положення про форс-мажор і порядок виконання зобов'язань за договором на період його дії. У разі потреби варто звернутися із заявою до Торгово-промислової палати України щодо засвідчення форс-мажорних обставин. Пакет документів, які необхідно подати до ТПП для отримання сертифіката можна завантажити тут: https://bit.ly/2X0xN15 .
Як отримати сертифікат про форс-мажорні обставини читайте тут
4. Не слід вимагати від орендодавця повного звільнення від всіх платежів пов'язаних з використанням об'єкта оренди. Зокрема, від сплати комунальних, адже, орендодавець - це теж підприємець, і теж змушений вести бізнес в умовах карантину.
5. Мисліть стратегічно і на перспективу. Подумайте, чим ви можете бути корисні один одному, адже карантин - проблема тимчасова, а зіпсувати хороші ділові відносини дуже легко.
Як показує практика перших тижнів карантину, сторони самостійно намагаються домовитися про умови сплати орендних платежів. Сценарії цих домовленостей різні: відстрочка платежів, зменшення, розстрочка або повне звільнення від них. Тому в будь-якому випадку перший крок - це діалог з орендодавцем.
Наочним прикладом організації «здорових» відносин між контрагентами стали власники столичних ТРЦ «Dream Town» і «Ocean Plaza», які вирішили не брати орендну плату зі своїх орендарів, які простоюють в період карантину, введеного у зв'язку з епідемією коронавіруса.
Кілька слів варто сказати про Закон № 540-IX Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019), який 2 квітня 2020 повернувся в парламент з підписом Президента.
Зверніть увагу, що уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля, за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS - повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
Побіжний аналіз прийнятого закону дозволяє прийти до наступних висновків.
Орендар звільняється від сплати орендної плати на час карантину, якщо він у зв'язку з його введенням не може реалізувати право користування орендованим майном: приймати відвідувачів, зберігати в приміщенні речі, перебувати там тощо.
Аналогічні умови звільнення від сплати орендної плати діють і зараз згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України, а значить після вступу в силу Закону № 540-IX, умови звільнення від сплати орендної плати залишаться незмінними, тому цей закон не внесе змін до правовідносини між орендарем та орендодавцем. Втім, на період карантину, зазначений закон буде вважатися спеціальним нормативним актом по відношенню до Цивільного кодексу і за логікою, повинен застосовуватися саме він.
При цьому посилатися на норми Закону №540-IX орендар зможе тільки після того, як документ набере чинності (з моменту опублікування) за умови, що обов'язок по сплаті орендної плати за відповідний період виник у орендаря після вступу в силу цього закону.
На завершення зазначу, що подавши заяву про звільнення від сплати за оренду та звільнившись від податку на нерухоме майно в порядку того ж Закону № 530-IX, можна істотно заощадити під час карантину на утриманні бізнесу і цими інструментами можна і потрібно користуватися.
Олег Онищенко, молодший юрист практики вирішення спорів АО Juscutum
Швидко реагувати на зміни в законодавстві, тримати руку на пульсі бізнес-значимої інформації, а також бути ефективним віддалено, допоможуть веб-рішення ЛІГА:ЗАКОН. Протестувати систему можна за посиланням. Також спробуйте АНТИКРИЗОВИЙ ПАКЕТ від ЛІГА:ЗАКОН.
Читайте також:
Обшук у компанії: що робити і як не стати «власником» підкинутих речей
Особливості захисту ІТ-бізнесу при перевірках Держпраці
Форс-мажорні обставини під час карантину: юридичні аспекти та наслідки для бізнесу
Надзвичайна ситуація або надзвичайний стан: як обмежуються наші права
Мораторій на перевірки та податкові канікули: які послаблення для бізнесу прийняли депутати
