Купівля-продаж сільськогосподарської землі: умови договору

1 липня 2021 року офіційно набуває чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (надалі - Закон № 552-IX), який відкриває перший етап функціонування ринку землі сільськогосподарського призначення.

До 1 січня 2024 року ключовими гравцями на ринку землі буду виключно фізичні особи, які зможуть вільно розпоряджатися і набувати у власність раніше підмораторні земельні ділянки.

Однак, для належного функціонування першого етапу ринку законодавець передбачив низку запобіжників та умов для вільного обігу земель.

Читайте також: Запуск ринку землі: checklist для фермера

I. Законодавчі запобіжники на ринку землі

На першому етапі запуску і функціонування ринку землі законодавець передбачив запобіжники у вигляді обмеження щодо концентрації по площі земель в одних руках та обмеження за колом осіб.

Пропонуємо більш детально розібратися з наведеними запобіжниками, які на цьому етапі запуску ринку (до 01.01.2024) будуть розповсюджуватися саме на фізичних осіб.

A. Обмеження щодо концентрації земель

Це обмеження стосується покупців земель сільськогосподарського призначення загальної площі у розмірі до 100 га в одні руки. Мається на увазі, що ви можете купувати земельні ділянки виключно в межах до 100 га, а у випадку порушення цього обмеження набуті земельні ділянки понад 100 га підлягатимуть конфіскації.

B. Обмеження за колом осіб

Обмеження за колом осіб - це фактично обмеження в участі фізичних осіб - громадян України на ринку землі. Зокрема, до кола таких фізичних осіб законодавець відніс:

• осіб, які належать (належали) до терористичних організацій;

• осіб та пов'язаним з ними осіб, стосовно яких застосовано обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

Порушення сторонами правочину обмежень, які наведені в пунктах А, В є підставою для визнання правочину недійсним з наступною конфіскацією земельної ділянки.

II. Підготовка сторін до моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки

Укладення законної цивільно-правової угоди купівлі-продажу земельної ділянки в умовах ринку землі буде напряму залежати як від покупця (в контексті дотримання ним законодавчих запобіжників), так і від продавця земельної ділянки (в контексті підготовки земельного активу до продажу).

Для кожної із сторін (продавця і покупця) ми підготували перелік питань для самоконтролю, в контексті перевірки вашої готовності до укладення угоди та відносно дотримання всіх необхідних умов для укладення законного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

A. Як продавцю підготуватися до продажу земельної ділянки?

Для самоконтролю власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який вирішив продати земельну ділянку, пропонуємо перевірити дотримання останнім наступних умови до моменту укладення договору.

1. Наявність оригіналів документів, які посвідчують ваше право власності на земельну ділянку (якщо такі документи відсутні - отримати дублікат правовстановлюючого документа).

2. Земельна ділянка сформована як об'єкт цивільних прав та зареєстрована в базі Державного земельного кадастру (якщо земельна ділянка не зареєстрована - замовити у землевпорядної організації відповідну документацію із землеустрою та зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі).

3. Право власності на земельну ділянку зареєстровано за вами в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (якщо право власності не зареєстровано - необхідно звернутися з пакетом документів до приватного або державного нотаріуса та зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

4. Наявність звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки (якщо такий звіт відсутній - замовити розроблення цього звіту у суб'єкта оціночної діяльності).

5. Вами не порушено переважне право надрокористувача або землекористувача на придбання земельної ділянки у власність і в повному обсязі дотримано встановлену законодавцем процедуру для можливості надрокористувача або землекористувача реалізувати таке переважне право (якщо переважне право надрокористувача або землекористувача порушено - готуйтеся до судового позову про переведення прав та обов'язків покупця за договором).

6. Перевірити, чи не являється належна вам земельна ділянка предметом судових спорів та щодо неї відсутній спір про право (якщо земельна ділянка (права на неї) є предметом судового спору - терміново звернутися за допомогою до юристів та будувати правову позицію захисту земельного активу).

7. Перевірити, чи на земельну ділянку не накладено жодних арештів та/або заборон на її відчуження (якщо наявні арешти та/або заборони на відчуження земельної ділянки - необхідно вжити заходи щодо припинення (скасування) накладених арештів та/або заборон).

8. Ви маєте відкритий банківський рахунок (якщо такого рахунку ви не маєте - необхідно оперативно звернутися в банківську установу та відкрити рахунок).

Якщо ви ознайомилися зі всіма пунктами по списку і у вас немає жодних проблем - значить ви і ваша земельна ділянка готові до участі на ринку землі!

B. Як покупцю підготуватися до ринку землі?

Для самоконтролю покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення рекомендуємо перевірити наступну інформацію.

1. Ви не потрапили до переліку осіб, які належать (належали) до терористичних організацій.

2. Ви або ваші рідні не належите до переліку осіб, стосовно яких застосовано обмежувальні заходи (санкції) у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

3. У вас є відкритий рахунок в банківській установі (якщо ні - необхідно терміново звернутися до банку та відкрити такий рахунок).

4. Ви можете документально підтвердити джерела походження коштів (інших активів), за рахунок яких набувається право власності на земельну ділянку (якщо ні - вам можуть відмовити в посвідченні цивільно-правової угоди).

5. Ви замовили і провели legal due diligence (юридичний аудит) земельної ділянки та впевнилися в юридичній чистоті земельного активу (якщо ні - радимо в обов'язковому порядку проводити legal due diligence кожної земельної ділянки, яку ви вирішили придбати. Ця опція допоможе вам убезпечити себе від негативних наслідків купівлі проблемного земельного активу, у тому числі можливої втрати права власності на нього).

6. Ви контролюєте загальну площу придбаних у власність земельних ділянок (концентрацію земельного банку) до 100 га.

Якщо ви дотрималися всіх рекомендацій і виконали всі пункти, значить ви готові до покупок на ринку землі.

III. Договір купівлі-продажу земельної ділянки та його умови

Питання щодо укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок прямо врегульовані Главою 54 Цивільного кодексу України та положеннями ст. ст. 130, 131 Земельного кодексу України. В цьому розділі ми будемо детально розглядати умови договорів купівлі-продажу земель приватної власності (без проведення земельного аукціону).

Для належного укладення між сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки рекомендуємо дотримуватися наступних вимог.

A. Форма договору:

• письмова форма з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією переходу права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

B. Обов'язкова наявність в договорі таких положень (відомостей):

• назва сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина Україна);

• вид угоди (договір купівлі-продажу земельної ділянки);

• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (документ, який посвідчує право власності продавця земельної ділянки);

• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки (інформація з відкритих джерел та державних реєстрів, яку отримує нотаріус в порядку перевірки сторін та земельної ділянки);

• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

• права та обов'язки сторін за договором (обов'язковий для сторін передбачений перелік взаємних прав та обов'язків);

• кадастровий номер земельної ділянки (послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації в Державному земельному кадастрі);

• момент переходу до покупця права власності на земельну ділянку (момент державної реєстрації за покупцем права власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень або визначення або передбачений в договорі обставина (момент) з настанням якої до покупця переходитиме право власності на земельну ділянку).

C. Ціна договору:

• не нижча за показники нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

D. Безготівковий розрахунок за договором:

• розрахунки за договором купівлі-продажу здійснюються між сторонами виключно в безготівкової форми.

E. Документальне підтвердження покупцем чистоти походження коштів:

• наявність у набувача права власності на земельну ділянку документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Приймати участь на першому етапі або не приймати участь - кожен вирішує самостійно, однак юридична обізнаність сторін майбутніх цивільно-правових угод дозволить мінімізувати та локалізувати проблеми ринку землі вже на першому етапі та дозволить законодавцю оперативно реагувати на проблематику прийняттям законів і підзаконних нормативно-правових актів. До впровадження законодавчих змін основним каталізатором розвитку ринку землі буде судова практика і позиції Верховного Суду.