Як орендувати землю для фермерського господарства під час війни

У зв'язку з введенням на території України воєнного стану державою було прийнято низку нормативно-правових актів, які регулюють земельні правовідносини в умовах війни, а саме -  Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» №2145-ІХ від 24 березня 2022 року та Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2247-IX від 12 травня 2022 року. 

Розглянемо, як саме дані нормативно правові акти вплинули на оренду землі для фермерського господарства. 

Істотні умови договору оренди в умовах воєнного стану 

Істотними умовами договору оренди землі є: 

• об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 

• дата укладення та строк дії договору оренди; 

• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. 

Закон України №  2145-IX від 24.03.2022 передбачає спрощену прощену процедуру передання в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися в колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв). 

Передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності 

Так, розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області. 

Орендар земельної ділянки не має права на: компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки; поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря; передачу земельної ділянки в суборенду; встановлення земельного сервітуту; зміну угідь земельної ділянки; будівництво на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд); закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень; переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу; відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою; поділ земельної ділянки, об'єднання її з іншою земельною ділянкою; використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі; зміну цільового призначення земельної ділянки. 

Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця. 

Особливості щодо строку дії договору 

У період дії воєнного стану відповідно до Закону України № 2145-IX від 24.03.2022 договори щодо передачі у користування земель сільськогосподарського призначення, термін дії яких закінчився після введення в Україні 24 лютого 2022 р. воєнного стану, вважаються поновленими на 1 рік без волевиявлення сторін таких договорів і внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав (норма втратила чинність). 

В Україні 19 листопада 2022 року набрав чинності Закон 2698 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». На всі договори оренди, у яких строк оренди закінчується з 19 листопада 2022 року більше не поширюється норма про їх автопролонгацію на один рік, отже їх припинення відбувається в загальному порядку. 

У Постанові від 29.03.2023 року у справі №  563/376/22 Касаційний цивільний суд у складі  Верховного Суду, дійшов висновку про те, що з дня набрання чинності Законом України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована. 

Таким чином, якщо договір оренди був укладений у період з 7 квітня до 19 листопада 2022 року, він підлягає автоматичній пролонгації. 

Форма договору оренди землі 

Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця. 

Під час дії воєнного стану реєстрація договорів, на підставі яких виникають права оренди та суборенди землі, здійснюється районною військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.  

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, що складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою. Державна реєстрація договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом п'яти робочих днів із дня подання заяви. Підставою для відмови в державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону. 

Таким чином, при укладанні фермерським господарством договору оренди землі в умовах воєнного стану потрібно регулюватися нормами передбачені Законом України №2145-IX від 24.03.2022 та Законом України № 2247-ІХ від 12.05.2022.