Ринок землі в Україні: як працює зараз та до чого готуватися

Впроваджена з 2021 року на державному рівні земельна реформа, поетапне скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення пожвавило ринок землі, збільшило кількість угод та позитивно вплинуло на економічні процеси. 

Однак, запроваджений воєнний стан, активні бойові дії, пов'язані з цим негативні економічні процеси вплинули на ринок землі, кількість угод, умови продажу. 

Згідно офіційних даних Держгеокадастру, станом на липень 2024 року на ринку землі з 2021 року  укладено понад 326 тис. угод. 

Загальна оборотна площа земельних ділянок, які виступали з 2021 року предметом угод, станом на липень 2024 року, становить 717 тис. га. 

При чому, сплеск продажу фіксувався в жовтні - грудні 2021 року. 

Зараз, відповідно до статистичних даних Держгеокадастру, ринок землі хоч і відчув з 2024 року з огляду на запровадження другого етапу земельної реформи (можливість купівлі землі юридичними особами) пожвавлення, проте, знову фіксується незначний спад відносно кількості укладених угод. 

Якщо ще в березні 2024 укладалось, в середньому 13 тис угод за місяць, то в травні цей показник - 10 тис. угод. 

Які фактори зараз впливають на ринок землі

З практичного досвіду юридичного супроводу угод з відчуження земельних ділянок, судового захисту інтересів клієнтів в земельних спорах, можна виокремити наступні фактори, які впливають на ринок землі. 

Звичайно, що це воєнний стан, бойові дії та економічна не визначеність.  

Як аграрії так і власники земельних ділянок враховують ці фактори під час погодження умов контрактів. 

Окремо також приділяється увага місцю розташування земельної ділянки та ризики, які можуть вплинути на цільове використання земельної ділянки, з огляду на воєнний стан. 

З активними бойовими діями виник ще один фактор, який впливає на ринок землі - замінювання, яке впливає на можливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням та досить суттєво впливає на вартість землі. 

Також, ще одним фактором, який опосередковано впливає на ринок землі є фактор доцільності придбання аграріями земельних ділянок у власність з огляду на погіршення логістики продажу урожаю. 

Часто аграрії наголошують, що не має доцільності купувати землю, з огляду на не визначеність куди продавати зібраний урожай. 

Ну і досить суттєвим фактором, який впливає на ринок землі, є економічна складова. 

Зокрема, вартість гектару землі постійно збільшується.  

На це впливає як коливання іноземних валют так і зменшення, на ринку,  кількості земельних ділянок для відчуження. 

Аграріям, на даний момент, економічно доцільніше та вигідніше орендувати земельні ділянки, ніж набувати їх у власність. 

Для того, щоб надути земельну ділянку, аграрію необхідно вивільнити кошти на її придбання що, в силу економічної ситуації, є досить проблематичним. 

Хоча держава і здійснює підтримку запровадженої земельної реформи, шляхом впровадження спеціальних кредитних програм,  проте це не суттєво впливає за загальну ситуацію на ринку землі. 

Чого очікувати в майбутньому? 

Загальні тенденції розвитку земельного ринку дають підстави говорити про наступне. 

По-перше, вартість землі буде збільшуватись.  

Це пов'язано не тільки з валютними коливаннями, а й з зменшенням вільних для відчуження земельних ділянок. 

По-друге, збільшення конкуренції.  

Другий етап земельної реформи, який надав змогу вийти на  ринок юридичним особам, збільшив конкуренцію та вплинув на умови продажу.   

Збільшення конкуренції надає змогу переглядати умови відчуження землі, необхідності пропонувати продавцям більш кращі фінансові варіанти. 

По-третє, необхідно також враховувати, що судова практика відносно угод на ринку землі тільки формується. Тому, щоб в майбутньому не позбутись прав на землю, інвестицій, які вкладені в земельний бізнес, необхідно ще на етапі угод враховувати тенденції судової практики. 

Загальні тенденції судової практики. 

Як було наголошено вище, судова практика в земельних спорах, на даний час формується. 

Проте, за доцільне виокремити наступні риси, які необхідно враховувати учасникам земельного ринку з огляду на можливе майбутнє виникнення судового спору. 

В першу чергу, це так звана  «до угодна перевіка» земельної ділянки.  

Даний етап є досить важливим.  

Необхідно перевірити земельну ділянку, права на неї в тому числі права оренди, підстави формування, чи не має накладок, спорів тощо. 

Якщо цього не здійснити, то в майбутньому є ризик виникнення судового спору, який може привести по позбавлення прав власності, втрати інвестицій. 

В другу чергу необхідно звертати увагу на якісне погодження та формування умов майбутньої угоди, які мають дієво захищати сторін, тобто не бути формальними та не ефективними, бланкетними. 

Проект угоди має відповідати не тільки загальним вимогам цивільного чи земельного законодавства, а й враховувати судову практику, тенденцію розгляду спорів в таких правовідносинах.  

Якщо будуть враховані вказані моменти, то у разі виникнення можливих судових спорів, інвестиції будуть захищені, земельна ділянка залишиться у власності.  

В третю чергу, досить вагомим фактором, на який необхідно звертати увагу є фактор проведення належних розрахунків та проведення реєстраційних дій права на землю за новим власником. 

Врахування окреслених вище факторів нівелює можливі ризики та являтиме собою релевантний земельний актив, вільний в використанні за цільовим призначенням. 

Отже, підсумовуючи доцільно зазначити, що на даний час ринок землі, з огляду на земельну реформу, її етапи хоч і відчув пожвавлення, проте суттєвого підняття не відбулось. 

На ринок землі впливає дуже велика кількість факторів, таких як економічний, воєнні дії, відсутність вільного капіталу на придбання землі. 

Нині існуючі тенденції свідчать про збільшення вартості землі, зменшення кількості вільних для продажу земельних ділянок, можливого продажу землі не на підставі одиничних угод, а цілими земельними банками.