У 2025 році купівля нерухомості виглядає одним із найстабільніших інструментів збереження капіталу в умовах війни, інфляції та валютної нестабільності. Але стабільність – лише на перший погляд. Ринок нерухомості змінився. І якщо ще п’ять років тому основним ризиком була недобудова, то зараз ситуація складніша.
Комерційна нерухомість – офіси, склади, ТРЦ, виробничі приміщення – має свої специфічні «підводні камені». І саме у цьому сегменті ризики можуть коштувати набагато дорожче, ніж у житловому секторі. Ця стаття – для тих, хто розглядає купівлю об’єкта як бізнес-рішення, а не просто придбання стін. Говоримо мовою фактів, цифр і чітких порад.
Ринок нерухомості-2025 – нові умови, старі ризики
За останній рік в Україні помітно пожвавився інтерес бізнесу до комерційної нерухомості. Це і логістичні склади для e-commerce, і виробничі площі, і класичні офіси. Частина гравців ринку розширюється, інші – переміщують свої активи у більш безпечні регіони. Усе це сприяє зростанню попиту на готові об’єкти.
Водночас ринок працює в умовах війни, непередбачуваних регуляторних змін і постійної фінансової турбулентності. Тому купівля комерційної нерухомості вимагає системного підходу. І перш ніж підписати договір, варто чесно відповісти: чи розумієте ви всі ризики?
Оцінити нерухомість – означає не лише визначити її вартість. Це частина більш комплексного процесу – юридичного, технічного та фінансового аудиту. І тут не може бути дрібниць.
Юридичні ризики у сфері комерційної нерухомості
Комерційна нерухомість – це ресурс, який має юридичну «історію». Іноді ця історія містить більше запитань, ніж відповідей. Перед купівлею будь-якого об’єкта варто поставити собі ключове питання: чи дійсно цей актив юридично чистий?
1. Право власності, що не витримує перевірки
Одна з найпоширеніших проблем – невідповідність даних у документах або відсутність повного пакету правовстановлюючих документів. На практиці це може виглядати як відсутність витягу з ДРРП, наявність реєстрації за старим зразком, розбіжності у власниках між договорами та реєстром чи навіть незаконне відчуження майна попереднім власником.
Ще складніше, коли об’єкт перебуває у спільній частковій власності, а договір підписується без згоди інших співвласників. Таке «дрібне непорозуміння» може вилитися у багаторічну судову тяганину.
2. Обтяження, арешти, застави
Обтяження – не завжди означає заборону на продаж. Часто це може бути застава банку або іншої фінансової установи, виконавче провадження, забезпечення позову, обмеження цільового використання тощо.
Навіть після укладення угоди ці фактори можуть стати причиною скасування права власності через суд. Варто перевіряти інформацію не лише в реєстрі прав, а й у судових реєстрах, на порталі СЕТАМ, в Єдиному реєстрі боржників.
3. Старі орендарі з «довгими руками»
У комерційній нерухомості додатковим клопотом може стати орендар. Якщо приміщення здається в оренду, покупець автоматично набуває прав та обов’язків орендодавця. Що це означає? Можливість змінити умови договору є не завжди, адже договір може бути укладений на 5-10 років і зареєстрований у Державному реєстрі речових прав. Окрім того, орендар може мати переважне право на викуп, якщо це передбачено договором або спеціальним законом, наприклад, законом про оренду державного і комунального майна. Також може статися ситуація, коли орендарі через суд відстоюють свої права навіть після продажу об’єкта.
4. Самочинні реконструкції та зміни
Бізнес часто перебудовує приміщення під свої потреби. Але якщо реконструкція не узаконена, це тягне за собою низку наслідків:
- складно отримати дозвіл на нову діяльність,
- не можна ввести об’єкт в експлуатацію,
- можливе знищення цінності об’єкта внаслідок судової заборони користування.
Юридично це чужа власність без дозволу, і жодне переоформлення не виправить ситуацію без легалізації.
5. Санкційні ризики та конфліктні активи
У 2025 році особливої уваги потребує перевірка об’єкта на зв’язок із підсанкційними особами або російським бізнесом. Відповідно до законодавства, такі активи можуть бути конфісковані, навіть якщо покупець діяв добросовісно. Також варто звертати увагу на корпоративні спори між власниками, об’єкти, що фігурують у кримінальних провадженнях, та недобудови з декількома претендентами на право власності.
Комерційна нерухомість приховує чимало юридичних пасток, а воєнний стан лише загострює ризики. Тому перевірка права власності та обтяжень має стати мінімальним порогом безпеки.
Фінансові ризики: ціна, податки, окупність
Добре, з правовими питаннями розібралися. Але навіть якщо юридично об’єкт чистий, фінансовий складник може приховувати не менші ризики. Купівля комерційної нерухомості без належної оцінки вартості, витрат на утримання та перспектив окупності може стати стратегічною помилкою.
1. Завищена вартість – знижена рентабельність
Ринок після 2022 року пережив значне переформатування. Частина об’єктів втратила ліквідність, частина – змінила функціональність. Але це не завжди відображено в ціні. Багато власників намагаються продати актив за «довоєнною» вартістю, не враховуючи зниження попиту чи зміну економічного контексту. Якщо об’єкт купується з розрахунком на прибуток від оренди або перепродажу, завищена вартість одразу погіршує ROI – окупність може зрости в декілька разів, а іноді й взагалі втратити сенс.
2. Приховані або недооцінені витрати
Проблема не лише у ціні продажу, а й у витратах на утримання. Часто покупці не враховують щомісячні або періодичні витрати, які можуть «з’їсти» значну частину прибутку. Сюди належать:
- комунальні платежі (особливо у великих нежитлових площах),
- експлуатаційні витрати (сервіс, ремонт, охорона),
- податки на майно та землю,
- потенційна необхідність капітального ремонту.
Ці витрати варто враховувати ще до укладання угоди, адже вони можуть суттєво вплинути на ефективність інвестиції.
3. Складність об’єктивної оцінки
Ринок нерухомості у 2025 році все ще нестабільний. Через війну, релокацію бізнесів та зміну логістичних маршрутів деякі об’єкти втратили привабливість, інші – навпаки стали дорожчими. Але чіткої ринкової логіки часто немає. Саме тому суб’єктивна оцінка власника або агента може бути оманливою.
Об’єктивну вартість може визначити лише фахівець, який врахує тип об’єкта, його функціональність, регіональні ризики, технічний стан та юридичні обмеження.
Без глибокого фінансового аналізу навіть юридично чиста нерухомість може виявитися збитковою. Оцінка вартості, витрат і окупності – обов’язковий етап для ухвалення зваженого рішення.
Технічні ризики: стан будівлі, інженерія, обмеження використання
Юридично чистий і вигідно оцінений об’єкт може виявитися технічно непридатним для експлуатації. Або ж вимагати серйозних інвестицій у ремонт, про які покупець не здогадується на момент укладання угоди. Це особливо критично для бізнесу, який розраховує на швидкий запуск об’єкта під власні потреби.
1. Відсутність технічного обстеження – пряма загроза бюджету
На ринку досі зустрічаються об’єкти, що продаються без актуального технічного обстеження. Це може означати серйозні проблеми з фундаментом, дахом, несучими конструкціями або навіть загрозу аварійності.
Проблеми не завжди видно візуально. Невиявлені дефекти часто призводять до зупинки ремонту вже після старту, суттєвого подорожчання проєкту і навіть до повної неможливості введення об’єкта в експлуатацію.
2. Застарілі або зношені інженерні системи
Комерційна нерухомість у 2025 році має відповідати новим стандартам комфорту та безпеки. Але реальність інша: багато будівель мають проблеми з електропроводкою, водопостачанням, вентиляцією чи системами пожежної безпеки.
Мінімальна модернізація таких систем часто тягне за собою серйозні витрати. Особливо це стосується старих складів, офісів у промислових зонах та ТРЦ, які зводилися ще на початку 2000-х років.
3. Відсутність енергоефективності – приховане джерело витрат
Об'єкти без енергоощадних рішень стають економічно невигідними. Погана теплоізоляція, застаріле опалення, неавтоматизоване освітлення – все це збільшує щомісячні витрати бізнесу. В умовах зростання тарифів і загального тренду на «зелену» економіку, енергоефективність – уже не «бажано», а обов’язково.
4. Обмеження щодо перепрофілювання
Багато покупців планують змінити функціональність приміщення після купівлі – наприклад, складу під офіс, цеху під шоурум. Але не кожен об’єкт дозволяє це зробити. Причини можуть бути різні: особливості конструкції, відсутність дозволів, обмеження за містобудівною документацією. Без відповідної перевірки ці обмеження «випливають» вже після укладання угоди – коли зміни або надто дорогі, або взагалі недопустимі.
Комерційна нерухомість вимагає технічного аудиту не менше, ніж юридичного. Непомічені проблеми з будівлею можуть зробити об’єкт непридатним для використання або перетворити інвестицію на довгобуд без перспектив.
Ризики, пов’язані з землею та цільовим призначенням об’єкта
Покупка нерухомості часто зосереджується навколо самої будівлі – її стану, вартості, юридичного оформлення. Але без детального аналізу землі, на якій вона розташована, будь-яка угода може виявитися лише ілюзією власності.
1. Земельна ділянка не завжди є власністю продавця
Нерідко об’єкт стоїть на землі, яка має інший правовий статус. Наприклад:
- перебуває в оренді у громади,
- має неузгоджені межі,
- відсутній кадастровий номер,
- не оформлено право постійного або обмеженого користування чужою ділянкою, наприклад, для проїзду чи підведення комунікацій (сервітут).
В окремих випадках будівля зареєстрована, а земля під нею – ні. Це створює ризик конфлікту з місцевою владою, особливо в умовах зміни власника.
2. Цільове призначення не відповідає фактичному використанню
Це один з найпоширеніших ризиків у комерційній нерухомості. Наприклад, об’єкт використовується як склад, але за документами земля має призначення «для ведення особистого селянського господарства». Або офісна будівля зведена на території, де дозволене лише житлове будівництво.
Юридично це – порушення цільового використання землі, через яке введення об’єкта в експлуатацію може унеможливлюватися або створювати бар’єри для реконструкції або перепрофілювання. В деяких випадках це навіть може стати підставою для анулювання дозвільної документації.
3. Ризики зміни містобудівної документації
У багатьох громадах триває активна розробка нових генеральних планів. Це означає, що навіть легально оформлений об’єкт може опинитися у зоні, де подальше комерційне використання стане неможливим або суттєво обмеженим.
Такі ризики особливо актуальні для об’єктів, розташованих:
- на межі житлової та промислової забудови,
- у центральних частинах міста, де планується реконструкція,
- на землях, що можуть бути зарезервовані під соціальні або інфраструктурні проєкти.
4. Неузгоджені межі та відсутність кадастрового номера
У 2025 році в Україні досі трапляються ділянки без присвоєного кадастрового номера або з технічними помилками в координатах. Це унеможливлює реєстрацію прав на об’єкт, підписання договору купівлі-продажу, оформлення документів для реконструкції. У кращому випадку на вас чекає затримка угоди на кілька місяців, у гіршому – втрата зацікавленості з боку інвестора або партнера.
Земельні питання в комерційній нерухомості – це основа всієї угоди. Без перевірки цільового призначення, меж, кадастрового статусу та містобудівного контексту будь-який об’єкт ризикує перетворитися на пасив із судовими перспективами.
Ризики з боку орендарів, бізнесу, що працює в об’єкті
Комерційна нерухомість часто продається як готовий актив із чинними орендарями. З першого погляду це виглядає вигідно: об’єкт уже приносить дохід, є договір, усе працює. Але в реальності все може виявитися складніше. Іноді орендар – не актив, а ризик, який тягне за собою юридичні, фінансові або репутаційні проблеми.
1. Договір оренди – це перш за все обов’язок
Після купівлі об’єкта новий власник автоматично стає стороною чинного договору оренди. І далеко не завжди ці умови є вигідними або гнучкими. Ось деякі поширені ситуації:
- Договір укладений на багато років і не передбачає можливості дострокового розірвання;
- Встановлена орендна ставка надто низька,
- Наявність додаткових умов, наприклад, заборона на підвищення орендної плати або пріоритетне право викупу.
Всі ці нюанси можуть обмежити свободу нового власника у розпорядженні нерухомістю.
2. Банкрутство або проблеми з боку орендаря
Бізнес, що працює на орендованому об’єкті, може збанкрутувати, скоротити діяльність або взагалі зникнути без попередження. В такому разі приміщення простоює, орендна плата не надходить, а утримання об’єкта цілковито лягає на плечі власника.
Деякі орендарі після зміни власника ухиляються від виконання зобов’язань або починають оскаржувати умови договору. Такі конфлікти вимагають часу, юридичних витрат і часто шкодять репутації об’єкта на ринку.
3. Санкційні ризики та репутаційні втрати
Якщо в будівлі працює бізнес, пов’язаний із підсанкційними особами, це створює не лише юридичний, а й репутаційний ризик. Такі ситуації мають особливе значення у 2025 році, коли триває активна перевірка компаній на зв’язки з країною-агресором або її громадянами.
Можливі наслідки можуть бути вкрай неприємними:
- блокування активів у рамках кримінального провадження,
- втрата довіри з боку партнерів або банків,
- публічний резонанс, який знижує ліквідність об’єкта.
Придбання комерційної нерухомості потребує оцінки не лише самого приміщення, а й усіх пов’язаних з ним бізнесових факторів: орендарів, контрактів, ділової репутації. Це – частина системної перевірки, без якої покупець може отримати не актив, а проблему.
Шахрайські схеми в 2025 році
У 2025 році шахрайство на ринку комерційної нерухомості вийшло на новий рівень. Технологічна оснащеність зловмисників, слабкий контроль у деяких реєстрах і поспішність угод створюють сприятливі умови для афер. Особливо часто шахрайські схеми реалізуються там, де йдеться про дорогі об’єкти, складну структуру власності або недостатній аудит із боку покупця.
Підроблені документи та фіктивні продавці
Однією з найнебезпечніших схем залишаються угоди з підробленими документами. На перший погляд, усе виглядає офіційно – є витяги з реєстрів, довіреності, договори, навіть QR-коди. Насправді ж, продавець не має жодного відношення до об’єкта або діє на основі фальшивих документів. Часто аферисти створюють підставні компанії, дублюють справжні юридичні особи або навіть використовують фіктивних нотаріусів. Покупець дізнається про підміну вже після оплати, коли намагається переоформити право власності й отримує відмову.
Приховані обтяження та борги
Інша поширена схема – продаж об’єкта з юридичними обтяженнями, які приховують або подають як несуттєві. Це можуть бути іпотеки, арешти, виконавчі провадження чи податкові застави. Формально угода відбувається, але з усіма проблемами, які були до цього, доведеться розбиратися новому власнику. У гіршому випадку – об’єкт буде втрачено через суд, у кращому – доведеться покривати чужі борги або врегульовувати складні юридичні наслідки.
Схеми з передоплатою та фіктивними угодами
Ще одна категорія шахрайства пов’язана з попередніми договорами. Покупцю пропонують підписати попередній договір купівлі-продажу і внести значну передоплату. Документ, на перший погляд, виглядає солідно, але юридично він нічого не гарантує: нотаріальне посвідчення відсутнє, особа, яка підписує договір, не має прав розпоряджатися об’єктом, а компанія-продавець може виявитися фіктивною. Після переказу коштів зв’язок з нею зникає. Відновити справедливість у суді в такій ситуації складно, а час і репутаційні втрати – неминучі.
Чим складніший об’єкт – тим винахідливіше й професійніша може бути шахрайська схема. Захист полягає не лише у перевірці документів, а в повноцінному аудиті: юридичному, фінансовому, репутаційному.
Алгоритм дій: чекліст для B2B-клієнта перед купівлею
Щоб угода з купівлі комерційної нерухомості не обернулася проблемами, потрібен чіткий алгоритм. Нижче – базовий перелік дій, який допоможе бізнесу оцінити об’єкт до підписання договору.
- Перевірити право власності та історію переходу прав.
- Переконатися у відсутності обтяжень, арештів, іпотек.
- Переглянути договір оренди (якщо є орендар) та умови співпраці.
- Провести технічне обстеження будівлі та інженерних систем.
- Перевірити цільове призначення земельної ділянки та її кадастровий статус.
- Замовити незалежну ринкову оцінку вартості.
- Вивчити наявність судових спорів, виконавчих проваджень, санкційних ризиків.
- Зібрати повний пакет документів для аналізу юристом.
- Оцінити репутацію продавця або компанії, яка передає актив.
- Зафіксувати всі зобов’язання сторін письмово, у форматі, що має юридичну силу.
Економія на аудиті або спрощення перевірки може обійтися значно дорожче, ніж сам об’єкт.
Системний підхід – це найдієвіший спосіб мінімізувати ризики та ухвалити обґрунтоване інвестиційне рішення.
Яких фахівців залучати: оцінювач, юрист, технічний аудитор
Одна з головних помилок покупців – спроба обійтися без команди фахівців. Рієлтор – це добре, але він не замінить ні юриста, ні технічного експерта, ні оцінювача – він не несе відповідальності за юридичну чистоту чи реальну вартість об’єкта.
Кожен робить свою справу: юрист – перевіряє документи, обтяження, землю, орендарів; технічний аудитор – оцінює стан конструкцій, інженерії, енергоефективність; оцінювач – визначає ринкову вартість з урахуванням усіх факторів.
Висновки та поради інвестору/власнику
Інвестиції в комерційну нерухомість у 2025 році залишаються актуальними, але водночас – ризикованими. Ринок нестабільний, регуляторне поле змінюється, а шахрайські схеми стають дедалі витонченішими. Помилка на будь-якому з етапів – юридичному, технічному чи фінансовому – може коштувати бізнесу не лише грошей, а й часу, репутації та стратегічних можливостей.
Ключ до безпеки – глибока перевірка об’єкта: документів, історії власності, стану будівлі, прав на землю, наявності орендарів та репутації контрагентів. Для цього залучіть надійну команду фахівців, яка охопить увесь цикл – від оцінки й аудиту до юридичного супроводу.
Пам’ятайте, що комерційна нерухомість – це завжди поле з підвищеним рівнем відповідальності. І саме тому рішення мають ухвалюватися не інтуїтивно, а на основі фактів, перевірок і чіткої стратегії.
