Електронні аукціони продажу землі: переваги та ризики

Відкриття ринку землі у 2021 році зробило аграрні угіддя доступними для купівлі-продажу через електронні аукціони. Держава, що володіє 78 % ріллі, залишається ключовим гравцем. І за даними Кабміну, перші торги Земельного банку вже принесли станом на осінь 2024 року понад 35 млн грн. 

Новий гравець на ринку 

Ідея створення державного земельного банку існувала давно, але була реалізована лише у серпні 2024 року, коли Фонд державного майна України завершив процес корпоратизації ДП «Фонд аграрних інвестицій», створивши на його базі ТОВ «Державний земельний банк». Це підприємство стало першим оператором, який управляє та здає в оренду державні землі сільськогосподарського призначення. За даними ФДМУ, держава володіє близько 806 тис. га землі, що може приносити до 8 млрд грн доходу на рік. 

У 2024 році відбулися перші 16 аукціонів з продажу прав оренди землі у Вінницькій області, а загалом через систему онлайн-аукціонів було проведено понад 11,2 тис. успішних земельних торгів, які поповнили державний та місцеві юджети майже на 2,5 млрд гривень. Станом на серпень 2025 року на сайті Української енергетичної біржі опубліковано 815 оголошень про аукціони із продажу права оренди на землі сільгосппризначення. 

Як зазначали представники ФДМУ та Державного земельного банку, перші аукціони продемонстрували, що навіть в умовах воєнного стану аграрії готові працювати, гідно оцінювати землю і використовувати її ефективно та законно. 

Але чи дійсно все виглядає так і чи немає проблем у бізнесу під час участі у таких аукціонах? 

Чому дискваліфікують? 

Попри декларовану прозорість, учасники торгів часто стикаються з проблемою дискваліфікації на фінальних етапах, навіть якщо вони запропонували найкращі умови. Основна причина - складність процедури та вимог до підготовки документів. Адже чинне законодавство залишається не достатньо зрозумілим, і для збору повного пакета документів потрібне фахове дослідження. 

На практиці буває так, що учасника допускають до торгів, він сплачує внески, бере участь в аукціоні, пропонує найвищу ціну, але на завершальному етапі його дискваліфікують через невідповідність поданих документів. Така ситуація створює ризик зловживань і втрачає основну мету торгів - отримання максимальної економічної вигоди. 

Щоб уникнути дискваліфікації, варто заздалегідь приділити увагу підготовці документів. Насамперед необхідно перевірити можливість брати участь в аукціоні. Загалом, учасниками торгів можуть бути громадяни та юридичні особи (ст.ст. 127, 135, 137 Земельного кодексу). Однак для земельних ділянок сільськогосподарського призначення діють додаткові обмеження. Згідно з ч. 7 ст. 137 ЗК, якщо учасник - юридична особа, то її засновники (учасники, акціонери) мають бути виключно громадянами України (ч. 1 ст. 130 ЗК). 

Перелік документів 

Повний пакет документів, що подається через особистий кабінет в електронній торговій системі, включає: 

• заяву про участь, підписану кваліфікованим електронним підписом; 

• для юридичної особи: копія витягу з ЄДР (для нерезидентів - засвідчений документ про реєстрацію з перекладом на українську), інформація про країну реєстрації засновників, інформація про кінцевого бенефіціарного власника; 

• документи про сплату реєстраційного та гарантійного внесків. 

Перелік документів, що підтверджують відповідність потенційного покупця, який бажає взяти участь в земельних торгах щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, вимогам статті 130 Земельного кодексу визначений у додатку 2 до Вимог, затверджених постановою Кабінету Міністрів від 22.09.2021 № 1013: 

• документи про структуру власності; 

• документи, що підтверджують громадянство всіх учасників (акціонерів, членів) та бенефіціарного власника; 

• документи, що підтверджують джерела походження коштів (декларації, фінансова звітність тощо); 

• документи про перебування у шлюбі (чи його розірвання), у тому числі зареєстрованому за кордоном, та про набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа); 

• документ, що містить інформацію щодо юридичних осіб, права на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, акції, паї яких потенційний покупець, має з обов'язковим зазначенням найменування юридичної особи, ідентифікаційного коду юридичної особи, розміру належної йому частки у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, та/або кількість належних йому акцій, паїв (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа); 

• документи, які підтверджують право власності учасника земельних торгів на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (у разі наявності таких прав). 

Відсутність будь-якого із цих документів може стати формальною підставою для відмови у підписанні протоколу торгів. 

*** 

Поточна практика, коли учасника спочатку допускають до торгів, а потім дискваліфікують, є непослідовною і може спричиняти зловживання. Адже мета торгів - отримати найкращу економічну пропозицію, а не відсіяти добросовісних учасників через формальні помилки в документах. У цьому випадку ФДМУ має бути деталізовано перелік документів для участі в торгах та здійснювати їх перевірку вже на стадії допуску до участі у торгах, а не у випадку його перемоги. 

Тому майбутнім учасникам слід знати вимоги та подавати повний пакет документів. Але більш чіткі та зрозумілі правила дозволять добросовісним учасникам реалізувати своє право, а державі - провести успішні торги та збільшити доходи бюджету. 

Дмитро Навроцький, заступник голови Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права  

Аналітика в LIGA360: як бізнесу ухвалювати рішення без зайвих ризиків