Оренда земель державної та комунальної власності є однією з найбільш поширених правових форм використання земельних ділянок суб'єктами господарювання. Водночас на практиці досить часто виникають ситуації, коли після закінчення строку дії договору оренди орендар своєчасно вчиняє всі необхідні дії для його поновлення або укладення нового договору, однак через тривалість адміністративних процедур, бездіяльність органу місцевого самоврядування чи інші об'єктивні обставини, зокрема запровадження воєнного стану, новий договір тривалий час залишається неукладеним.
За таких умов суб'єкт господарювання фактично продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачує платежі за користування землею відповідно до чинного законодавства, однак його правовий статус як землекористувача набуває ознак правової невизначеності. Така ситуація може спричинити виникнення низки майнових, податкових та земельно-правових ризиків.
Правове регулювання відносин з оренди земель державної та комунальної власності здійснюється зокрема, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Податковим кодексом України, а також іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки є заснованим на договорі строковим платним володінням і користуванням земельною ділянкою, необхідною орендарю для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Загальні положення щодо договору найму (оренди) земельної ділянки також закріплені у статті 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої земельні відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються законом.
Особливістю користування землями державної та комунальної власності є те, що виникнення права оренди залежить не лише від волевиявлення сторін, а й від реалізації встановленої законом процедури. Згідно зі статтями 122 та 124 Земельного кодексу України передача таких земельних ділянок в оренду здійснюється за рішенням відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди землі. При цьому відповідно до статей 125 та 126 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає лише з моменту його державної реєстрації.
Закінчення строку дії договору оренди є однією з підстав його припинення (стаття 31 Закону України «Про оренду землі»). Разом із тим законодавство гарантує добросовісному орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин.
Водночас порядок реалізації такого права залежить від редакції Закону України «Про оренду землі», яка підлягає застосуванню до відповідних правовідносин.
До 05 грудня 2019 року стаття 33 Закону України «Про оренду землі» мала назву «Поновлення договору оренди землі» та регулювала порядок продовження орендних правовідносин. Для
реалізації переважного права орендар був зобов'язаний до закінчення строку дії договору направити орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір та додати проєкт додаткової угоди. Саме шляхом укладення додаткової угоди продовжувався строк дії чинного договору.
Після набрання чинності Законом України від 05.12.2019 № 340-IX законодавець розмежував два самостійні механізми продовження орендних правовідносин. Переважне право на укладення нового договору оренди землі регулюється статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та реалізується шляхом укладення нового договору. Натомість поновлення договору оренди регулюється статтею 32-2 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 Земельного кодексу України і застосовується лише до договорів, які містять умову про їх поновлення. Одночасно Законом № 340-IX були виключені частини шоста - восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі», які передбачали механізм поновлення договору за принципом «мовчазної згоди».
Таким чином, щодо договорів оренди, укладених до 05 грудня 2019 року, орендар подає проєкт додаткової угоди, тоді як щодо договорів, укладених після набрання чинності Законом № 340-IX, - проєкт нового договору оренди землі.
Незалежно від редакції Закону України «Про оренду землі», орендар зобов'язаний своєчасно повідомити орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини та подати відповідний проєкт документа, а орендодавець - у визначений законом строк розглянути подані документи, перевірити їх на відповідність вимогам законодавства, за необхідності узгодити істотні умови договору та прийняти відповідне рішення.
Спробуйте SMS-Маяк - сервіс інформування про початок та хід реєстраційної процедури щодо об'єктів землекористування. Деталі за посиланням.
Такий підхід послідовно підтримується Верховним Судом. Зокрема, у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22 суд наголосив на необхідності розмежування процедур реалізації переважного права на укладення нового договору та поновлення договору оренди, оскільки після внесення змін Законом № 340-IX вони мають різне нормативне регулювання та різний порядок застосування.
Водночас щодо правовідносин, які виникли до набрання чинності Законом № 340-IX, Верховний Суд виходить із того, що якщо орендар належним чином виконав вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на той час, а орендодавець у встановлений законом строк не направив письмових заперечень щодо поновлення договору, така бездіяльність може розцінюватися як мовчазна згода на продовження орендних правовідносин. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 і підтверджена постановою Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
Верховний Суд неодноразово зазначав, що положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» спрямовані на забезпечення стабільності орендних правовідносин та захист добросовісного орендаря від безпідставного ухилення орендодавця від продовження договору. Законодавчо визначений алгоритм дій сторін покликаний забезпечити баланс їхніх інтересів та
не допустити втрати орендарем права користування земельною ділянкою виключно внаслідок бездіяльності орендодавця.
У постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, суд сформулював алгоритм застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, Верховний Суд зазначив, що якщо орендар своєчасно звернувся до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір оренди, надав проєкт додаткової угоди (або нового договору), продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не направив письмового повідомлення про заперечення щодо його поновлення, суди мають задовольняти позовні вимоги про визнання договору (додаткової угоди) укладеним на той самий строк і на тих самих умовах.
Таким чином, сформована Верховним Судом правова позиція свідчить, що добросовісне виконання орендарем установленої законом процедури поновлення договору створює для нього правомірні очікування щодо продовження орендних правовідносин, а бездіяльність орендодавця не повинна позбавляти його можливості реалізувати своє переважне право в судовому порядку.
Належним способом захисту права орендаря у разі безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин є звернення до суду з позовом про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк або про визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди (залежно від редакції законодавства, що підлягає застосуванню). Саме такий спосіб захисту визначений Верховним Судом, який у постанові Касаційного господарського суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зазначив, що у разі відмови або ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди, обов'язковість укладення якої передбачена законом, належним способом захисту є визнання такої угоди укладеною із викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.
Особливістю такого способу захисту є те, що позивач повинен додати до позовної заяви повний текст проєкту договору оренди або додаткової угоди, яку просить визнати укладеною. Це зумовлено вимогами частини дев'ятої статті 238 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої у спорі про спонукання укласти договір суд у резолютивній частині рішення зазначає умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, із посиланням на поданий позивачем проєкт договору. Саме тому відсутність у позовній заяві повного тексту договору чи додаткової угоди фактично унеможливлює застосування такого способу захисту, оскільки суд не вправі самостійно формулювати умови правочину замість сторін.
Спори щодо визнання укладеним договору оренди землі або додаткової угоди до нього, стороною яких є юридичні особи чи фізичні особи - підприємці, відповідно до статті 20 Господарського процесуального кодексу України належать до юрисдикції господарських судів. За загальним правилом територіальної підсудності, встановленим статтею 27 Господарського процесуального кодексу України, такі позови пред'являються до господарського суду за місцезнаходженням відповідача, якщо інше не передбачено процесуальним законом.
До вимог про визнання укладеним договору оренди або додаткової угоди застосовується загальна позовна давність тривалістю три роки, встановлена статтею 257 Цивільного кодексу України. Перебіг позовної давності розпочинається з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права. У спорах цієї категорії таким моментом, як правило, є закінчення встановленого законом строку, протягом якого орендодавець мав розглянути
звернення орендаря та прийняти рішення щодо продовження орендних правовідносин, або дата отримання орендарем рішення про відмову в укладенні договору чи додаткової угоди.
Звернення до суду із таким позовом дозволяє усунути стан правової невизначеності, підтвердити реалізацію переважного права орендаря та забезпечити державну реєстрацію права оренди на підставі судового рішення, що є особливо важливим у випадках, коли бездіяльність органу місцевого самоврядування перешкоджає належному оформленню земельних правовідносин.
Водночас навіть за наявності сформованої судової практики тривале неукладення нового договору оренди не усуває стану правової невизначеності та створює для орендаря низку практичних ризиків.
Автоматизуйте весь цикл роботи з договорами у LIGA360: створення, погодження, перевірка, зберігання та моніторинг у єдиному захищеному середовищі.
Ризик зміни характеристик земельної ділянки
Відсутність укладеного договору оренди (і зареєстрованого права оренди) дозволяє орендодавцю змінити конфігурацію земельної ділянки - збільшити або зменшити ділянку, яка призначена для обслуговування розміщених на ній будівель і споруд. При укладенні договору оренди за процедурою укладення нового договору на новий строк такі зміни будуть зафіксовані, порушуючи інтереси орендаря.
Ризик ускладнення відчуження об'єкта нерухомості
Відсутність укладеного та зареєстрованого договору оренди земельної ділянки може істотно ускладнити відчуження розташованого на ній об'єкта нерухомості. Хоча відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України до набувача будівлі або споруди переходить право користування земельною ділянкою в обсязі та на умовах, що існували у попереднього землекористувача, на практиці відсутність належним чином оформленого права оренди створює для покупця додаткові юридичні ризики.
Як наслідок, потенційні покупці нерідко відмовляються від укладення договору або наполягають на зменшенні вартості об'єкта, оскільки після його придбання їм доведеться самостійно врегульовувати питання оформлення земельних правовідносин з органом місцевого самоврядування. Таким чином, правова невизначеність щодо користування земельною ділянкою безпосередньо впливає на ліквідність нерухомості та її ринкову вартість.
Ризик ускладнення реконструкції об'єкта нерухомості
Відсутність оформленого права оренди земельної ділянки також може ускладнити проведення реконструкції об'єкта нерухомості. Законодавство у сфері містобудівної діяльності передбачає необхідність підтвердження права користування земельною ділянкою для отримання документів, що дають право на виконання будівельних робіт, а також для належного оформлення результатів реконструкції.
Крім того, після завершення реконструкції можуть виникнути труднощі з державною реєстрацією права власності на реконструйований об'єкт або внесенням змін до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У результаті відсутність належним чином оформленого договору оренди може істотно затягнути реалізацію інвестиційного проєкту, збільшити фінансові витрати власника та обмежити можливість повноцінного використання оновленого об'єкта.
Ризик зміни розміру орендної плати
Окремим ризиком є збільшення розміру орендної плати до моменту укладення нового договору. Відповідно до статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Таким чином, якщо орган місцевого самоврядування зменшує розмір орендної плати - до укладення (переукладення) договору оренди зміни розміру орендної плати не можуть бути застосовані, і власник нерухомості зобов'язаний і надалі сплачувати орендну плату в попередньому, більш високому, розмірі.
Має місце і зворотня ситуація.
Тривале неприйняття органом місцевого самоврядування рішення про укладення нового договору може призвести до незастосування нових збільшених ставок орендної плати. Як наслідок, орендар, який своєчасно звернувся із заявою про поновлення договору, може бути змушений укласти договір на менш вигідних умовах, ніж ті, що існували на момент його звернення.
Окрему увагу слід приділити податковим наслідкам користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.
Відповідно до підпункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати є договір оренди земельної ділянки, а платником орендної плати є орендар такої земельної ділянки. Водночас на практиці виникає питання щодо порядку виконання податкового обов'язку у випадку, коли строк дії договору закінчився, однак орендар своєчасно ініціював укладення нового договору, продовжує користуватися земельною ділянкою та не отримав заперечень від орендодавця.
У роз'ясненні в базі податкових знань ЗІР ще з 2016 року, що в подальшому переноситься в наступні роз'яснення ДПС зазначено, що за таких обставин до моменту укладення договору оренди на новий строк платник має сплачувати орендну плату відповідно до умов попереднього договору оренди, за умови дотримання мінімального розміру орендної плати, визначеного пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України.
Таким чином, офіційна позиція контролюючого органу свідчить про відсутність підстав вважати неправомірною сплату орендної плати за ставкою, визначеною попереднім договором оренди, якщо новий договір не укладено не з вини орендаря.
Такий підхід узгоджується і з положеннями чинного законодавства. Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін, а відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зміна речового права підлягає державній реєстрації. Отже, навіть у разі прийняття органом місцевого самоврядування рішення про зміну площі земельної ділянки, розміру орендної плати або поновлення договору оренди, податкові зобов'язання, що випливають із нових умов договору, виникають лише після внесення відповідних змін до договору, їх підписання сторонами та державної реєстрації права оренди у зміненому обсязі. До цього моменту правовою підставою для нарахування орендної плати залишаються умови чинного договору оренди.
Разом із тим не можна виключати виникнення спору з органом місцевого самоврядування або контролюючим органом щодо моменту застосування нових умов договору оренди, зокрема у випадку істотної зміни розміру орендної плати. У такому разі остаточне вирішення спору залежатиме від змісту укладеного договору, моменту державної реєстрації відповідних змін та конкретних обставин справи.
З огляду на це основним способом мінімізації правових ризиків є якнайшвидше врегулювання земельних правовідносин та укладення договору оренди. Якщо орган місцевого самоврядування безпідставно ухиляється від укладення нового договору оренди або додаткової угоди про продовження договору, належним способом захисту прав орендаря є звернення до суду з позовом про визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди про поновлення договору) за умови дотримання передбаченої законом процедури поновлення орендних правовідносин. Такий спосіб захисту відповідає усталеній практиці Верховного Суду та дає можливість усунути правову невизначеність щодо користування земельною ділянкою.
Для ефективного захисту прав та інтересів власника нерухомості важливим є своєчасне звернення до кваліфікованих фахівців, які можуть оцінити наявні документи, визначити належний спосіб захисту, підготувати необхідні звернення або процесуальні документи та забезпечити супровід врегулювання земельних правовідносин.
Сергій Клюца, адвокат, керівник практики адвокатів Crowe Mikhailenko
Катерина Бубнова, помічник адвоката Crowe Mikhailenko
