|
Слово «спрощення» у земельних процедурах звучить як обіцянка пройти без черги. Але на вході виявляється, що спочатку потрібно перевірити, чи вам взагалі до цієї черги.
За стандартною процедурою зміна цільового призначення починається з перевірки прав на ділянку, її чинного призначення, містобудівної документації та обмежень використання. Цільове призначення визначає допустимий напрям використання конкретної ділянки, а функціональне призначення - передбачене містобудівною документацією використання території. За загальним правилом вони мають узгоджуватися.
Далі визначають, чи потрібен проект землеустрою. Стаття 20 Земельного кодексу допускає зміну призначення без документації із землеустрою, однак застосовується разом із пунктом 23 розділу X. Тобто значення мають відомості про функціональні зони в кадастрі та встановлені законом винятки. Якщо для приватної ділянки проект потрібен, то дозвіл на його розроблення не вимагається, але сам проект підлягає затвердженню компетентним органом. Завершується оформлення внесенням відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.
Зміна цільового призначення, навіть спрощена, займає тижні: висновки, рішення, заяви, кадастр. Увесь цей час ділянка залишається активом, з яким можуть щось зробити в реєстрі без вашого відома. SMS-Маяк стежить за об'єктами нерухомості в державних реєстрах. Якщо хтось спробує переоформити право власності, накласти арешт, іпотеку чи заборону відчуження, ви одразу дізнаєтеся про це на телефон і пошту.
Це загальні правила. Воєнні спрощення дозволяють для визначених потреб пропустити окремі етапи або відступити від певних вимог. Основні механізми зосереджені в пункті 27 розділу X Земельного кодексу та пункті 9-3 розділу V Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Промисловість і склади: без проєкту землеустрою та очікування містобудівної документації
Один із найбільш практичних механізмів передбачено підпунктом «г» підпункту 11 пункту 27 розділу X Земельного кодексу. Він дозволяє змінити цільове призначення для розміщення визначених законом об'єктів на територіях за межами населених пунктів, щодо яких немає затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні.
Таке спрощення складається з кількох елементів. Для зміни призначення не потрібно розробляти документацію із землеустрою. Не потрібно чекати на затвердження місцевої містобудівної документації: можливість розміщення конкретного об'єкта оцінюється через мотивований висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури. Власник приймає рішення і подає заяву про внесення зміненого призначення до кадастру. Для приватного власника практичний результат відчутний: із процедури випадають розроблення та затвердження проекту землеустрою, а відсутність місцевої містобудівної документації перестає блокувати зміну призначення.
Скористатися механізмом можна, зокрема, для розміщення:
промислових та складських будівель;
нежитлових сільськогосподарських будівель;
визначених трубопроводів, ліній електронних комунікаційних мереж та електропередачі;
комплексних споруд промислових об'єктів.
Перелік містить винятки, зокрема щодо магістральних нафтопроводів і газопроводів, визначених ядерних об'єктів та підприємств зі спалювання побутових відходів. Тому потрібно перевіряти відповідність конкретного об'єкта законодавчому переліку.
Механізм не поширюється на землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, водного, рекреаційного, оздоровчого й лісогосподарського призначення. А якщо ділянку ще потрібно сформувати, необхідність документації для її формування вирішується окремо.
Плануєте склад, елеватор чи виробничий майданчик? Почніть із перевірки: хто орендодавець, хто підрядник і чи не обтяжена ділянка. LIGA360 для АПК допомагає перевірити орендодавців, постачальників і підрядників на судові справи, санкції та фінансову стабільність, а через SMS-Маяк стежити за ділянками, складами й елеваторами та отримувати сповіщення про арешти, нові обтяження й зміну власника.
Релокація, термінали та мережі: ще одна підстава обійтися без документації із землеустрою
Окреме спрощення містить підпункт «а» підпункту 11 пункту 27. Він передбачає зміну призначення без розроблення документації із землеустрою для цілей, зазначених у підпунктах «а»-«в» підпункту 4 цього пункту. Серед них розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених із зони бойових дій, річкових портів і терміналів, мультимодальних терміналів, виробничо-перевантажувальних комплексів та будівництво визначених інженерних мереж.
Тут підставою для спрощення виступає конкретна потреба, прямо названа законом. Наприклад, застосування механізму для релокованого підприємства потребує належного документального підтвердження переміщення. Для визначених цією нормою випадків також передбачено звільнення від відшкодування втрат лісогосподарського виробництва та окремі відступи від загальних погоджень. Межі такого звільнення потрібно перевіряти окремо: вони не утворюють універсального пакета пільг для будь-якого будівництва.
Містобудівна документація є, але передбачає інше використання: коли можливий відступ
Наступне спрощення стосується вже іншої вимоги про співвідношення цільового призначення ділянки та функціонального призначення території. Для визначених законом потреб підпункт «а» підпункту 11 пункту 27 допускає відступ від цього співвідношення. Зокрема, йдеться про будівництво та реконструкцію будівель для тимчасового проживання ВПО, об'єкти дорожньо-транспортної інфраструктури, крім дорожнього сервісу, та місця тимчасового зберігання відходів від руйнувань. Відповідний механізм охоплює й інші прямо перелічені в нормі об'єкти.
Практичний ефект полягає в тому, що для дозволеного законом випадку не потрібно спочатку змінювати функціональне призначення території лише для узгодження з майбутнім використанням ділянки. Можливість розміщення об'єкта оцінюється на підставі мотивованого висновку. Проте дозвіл відступити від функціонального призначення не скасовує обмежень використання землі та обов'язкових будівельних вимог. Закон також встановлює території, для яких такий відступ заборонений або обмежений, зокрема природоохоронні та території, передбачені для визначених суспільно важливих об'єктів.
Тому потрібно розрізняти дві ситуації. Відсутність місцевої містобудівної документації є умовою промислового механізму за підпунктом «г». Якщо документація є, можливість відступу від її функціонального призначення перевіряють за іншими спеціальними положеннями.
Так само дозвіл відсупити від функціонального призначення не означає звільнення від розроблення документації із землеустрою: для цього потрібна окрема законодавча підстава.
Мотивований висновок: одразу для землі та проєктування
Мотивований висновок у цих процедурах має завдання підтвердити можливість розмістити запланований об'єкт із дотриманням обов'язкових вимог та обмежень. Його надають безоплатно протягом десяти робочих днів із дня отримання запиту.
За пунктом 9-3 розділу V Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» він є особливим видом містобудівних умов та обмежень. За наявності відповідного позитивного висновку окремо отримувати звичайні містобудівні умови та обмеження не потрібно. Крім того, дозволяється почати проєктування до завершення зміни цільового призначення.
Отже, частину земельних і проєктних процедур можна проходити паралельно, що означає економію часу ще до початку будівництва. Позитивний висновок сам по собі не дає права виконувати будівельні роботи. Їх початок потребує окремого оформлення. А негативний висновок має містити конкретні нормативні вимоги або обмеження, що перешкоджають розміщенню об'єкта.
Винятки воєнного стану стосуються не лише проєктів землеустрою та містобудівної документації. Наприклад, підпункт «в» підпункту 11 пункту 27 дозволяє без погодження з Кабінетом Міністрів змінювати призначення державних і комунальних лісогосподарських ділянок площею до 0,05 гектара при наданні їх у користування для розміщення технічних засобів або споруд електронних комунікацій.
Це точкове спрощення: закон усуває конкретне погодження для конкретного виду об'єктів і ділянок. Поширювати його на більшу площу, інший об'єкт чи будь-яку зміну призначення лісових земель не можна.
Окрема норма передбачає відступ від визначених містобудівних вимог при зміні призначення земельних лісових ділянок із віднесенням їх до земель оборони. Вона також має власні умови та строк дії.
Що говорить судова практика
Ціна помилки у виборі спрощення може значно перевищувати вартість пропущеного етапу.
Межі застосування земельних спрощень Верховний Суд розглянув у постанові від 29 січня 2026 року у справі № 320/25649/24. Спір стосувався зміни цільового призначення ділянки для розміщення Національного військового меморіального кладовища.
Для цього об'єкта підпункт 22-1 пункту 27 розділу X Земельного кодексу передбачав окрему спрощену процедуру. Зокрема, зміна призначення ділянок, відомості про які внесені до кадастру, не потребувала документації із землеустрою, крім випадків необхідності їх поділу чи об'єднання. Закон також дозволяв відступити від низки загальних вимог щодо погоджень.
Київська обласна військова адміністрація змінила призначення лісової ділянки площею понад 258 гектарів та передала її державній установі. Проте суди встановили, що ділянка входить до Смарагдової мережі та належить до земель іншого природоохоронного призначення. Для таких земель спеціальна норма прямо забороняла застосовувати спрощення. Верховний Суд залишив у силі рішення про скасування оскаржених пунктів розпорядження адміністрації.
Ця справа показує, чому перевірка правового статусу ділянки має передувати оформленню: звільнення від документації та окремих погоджень діє лише в межах визначених законом умов. Природоохоронний статус території може виключити можливість скористатися спрощенням.
Як скористатися спрощенням без зайвого кола оформлення
Перед початком процедури варто відповісти на три запитання:
яка спеціальна норма підходить для об'єкта;
яку саме вимогу вона знімає;
чим підтверджується право нею скористатися.
Для цього перевіряють права на землю, її категорію та розташування, містобудівну документацію, обмеження і характеристики майбутнього об'єкта. Після цього визначають необхідні рішення, висновки та погодження. Навіть за відсутності потреби у проекті землеустрою можуть залишатися обов'язковими погодження землекористувача, заставодержателя та інші встановлені законом дії.
Спрощення на час дії воєнного стану справді дозволяють скоротити оформлення: не розробляти окрему документацію, відступити від певних містобудівних вимог, пропустити конкретне погодження або почати проектування раніше. Проте користуватися ними варто з точним розумінням того, який етап закон дозволив пропустити саме у вашій ситуації. Інакше зекономлений на оформленні час доведеться витратити в суді.
